COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 novembre 2026

-VC- N° RG 24/01541 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GH2B

[T] [W], [Z] [B] / S.C.I. TJLM

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de VICHY, décision attaquée en date du 28 Juin 2024, enregistrée sous le n° 11-23-66

Arrêt rendu le MARDI TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Marie-Elisabeth DE MOURA, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [T] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c63113-2024-007802 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]-FD)

[Adresse 1]

[Localité 3]

et

Mme [Z] [B]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/007804 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]-FD)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentées par Me Anne BARNOUD, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

APPELANTES

ET :

S.C.I. TJLM

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Laura SZPIEGA, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 septembre 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 novembre 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par  Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2019, la SCI TJLM a donné à bail à Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] un logement situé [Adresse 2] à Abrest (03200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros hors charges.

Le 23 septembre 2021, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 3.108,93 euros.

Le 27 octobre 2022, la bailleresse a de nouveau fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2.650,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la SCI TJLM a assigné Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy afin aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et l’expulsion des locataires et aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 3.376,22 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité d’occupation outre les frais irrépétibles et les dépens.

Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] ont quitté le bien le 1er juillet 2023.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 28 juin 2024, le tribunal de proximité de Vichy a rendu la décision suivante :

– constate la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 avril 2019 entre la SCI TJLM et Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à la date du 27 décembre 2022,

– condamne Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à payer à la SCI TJLM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 décembre 2022 jusqu’au jour de la libération intégrale et effective des lieux,

– fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 591,49 euros,

– constate la reprise du logement sis [Adresse 3], à la date du 3 juillet 2023,

– condamne Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à payer à la SCI TJLM la somme de 4.647,18 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation mensuelles échues,

– déboute Mme [T] [W] et de sa demande de paiement au titre des travaux de réfection du logement loué,

– autorise Mme [T] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 129 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

– dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités susvisées, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

– ordonne à la SCI TJLM de transmettre à Mme [T] [W] les quittances de loyers à compter du mois de janvier 2021,

– déboute la SCI TJLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamne in solidum Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2022,

– déboute Mme [T] [W] du surplus de ses demandes,

– déboute la SCI TJLM du surplus de ses demandes.

Le jugement a été signifié à Mme [T] [W] et à Mme [Z] [B] par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024 déposé à l’étude.

Par acte du 3 octobre 2024, Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] ont fait appel de la décision en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a :

– ordonné à la SCI TJLM de transmettre à Mme [T] [W] les quittances de loyers à compter du mois de janvier 2021,

– débouté la SCI TJLM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 15 septembre 2026.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, les appelantes demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 avril 2019 entre la SCI TJLM et Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à la date du 27 décembre 2022,

* condamné Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à payer à la SCI TJLM une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 décembre 2022 jusqu’au jour de la libération intégrale et effective des lieux,

* fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 591,40 euros,

* constaté la reprise du logement sis [Adresse 3] à la date du 3 juillet 2023

– réformer le jugement pour le surplus,

A titre principal,

– fixer le montant des sommes dues par elles-mêmes au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation mensuelles échues à 2.611,41 euros et les condamner au paiement de cette somme,

– condamner la SCI TJLM à leur payer la somme de 5.496,26 euros au titre des travaux d’amélioration du logement loué

– ordonner la compensation entre ces deux sommes en application des dispositions de l’article 1347 du Code civil et par conséquent, condamner la SCI TJLM à leur payer la somme de 2.884,85 euros,

Subsidiairement, et s’il n’était pas fait droit aux demandes principales,

– accorder à Mme [T] [W] et à Mme [Z] [B] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En tout état de cause,

– condamner la SCI TJLM au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les appelantes font valoir qu’elles doivent à la SCI TJLM la somme de 2.611,41 euros au titre de l’arriéré locatif. Elles exposent qu’elles ont dû effectuer d’importants travaux de réfection du logement dans la mesure où celui-ci a subi un important dégât des eaux causé par les anciens propriétaires. Elles précisent encore avoir effectué des travaux de traitement des moisissures, de pose de peintures et de sols et invoquent la mauvaise foi de la bailleresse qui a refusé de prendre en charge le coût des travaux alors qu’elles n’ont pu entrer dans les lieux qu’à la date du 1er juillet 2019 soit près de trois mois après la date de signature du contrat de bail. Elles indiquent avoir toutes deux de faibles revenus et qu’elles n’auraient pas initié de tels travaux sans l’accord de la bailleresse. A titre principal, elles sollicitent la compensation des sommes relatives à l’arriéré locatif qu’elles doivent à la SCI avec celles que la SCI lui doit au titre des travaux de réfection.

A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à leurs demandes principales, elles sollicitent l’octroi de délais de paiement compte-tenu de leurs faibles revenus.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la SCI TJLM demande à la cour, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du Code civil, de :

– confirmer la décision rendue en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 avril 2019 entre elle-même et Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à la date du 27 décembre 2022,

* condamné Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 décembre 2022 jusqu’au jour de la libération intégrale et effective des lieux,

* fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 591,40 euros,

* constaté la reprise du logement sis [Adresse 3] à la date du 3 juillet 2023,

* condamné Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à lui payer la somme de 4.647,18 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation mensuelles échues,

* débouté Mme [T] [W] de sa demande en paiement au titre des travaux de réfection du logement loué,

* condamné in solidum Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] aux dépens de l’instance ce compris le coût du commandement de payer du 27 octobre 2022,

* débouté Mme [T] [W] du surplus de ses demandes,

– infirmer la décision en ce qu’elle a :

* autorisé Mme [T] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 129 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

* lui a ordonné de transmettre à Mme [T] [W] les quittances de loyers à compter du mois de janvier 2021,

* l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et dès lors,

– débouter Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] de leurs demandes de délais de paiement,

– débouter Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamner Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à lui payer et à porter la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance,

– condamner Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] à lui payer et porter la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– les condamner aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation et de reprise des lieux.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée soutient que les appelantes lui sont redevables de la somme de 4.647,18 euros. Elle fait valoir que les locataires ont souhaité remplacer le parquet, qui était en excellent état, par du carrelage et qu’elles ont commencé à occuper les lieux le 20 mai 2019. Elle expose par ailleurs que des remises pour travaux ont été déduites des premiers loyers à hauteur de 825 euros pour Mme [T] [W] et 128 euros pour Mme [Z] [B] mais encore que les charges locatives n’ont pas été comptabilisées sur de nombreux mois entre 2019 et décembre 2020 pour un total de 744,42 euros. Elle relève des erreurs s’agissant des dates des factures et des incohérences sur les quantités de peintures commandées. Elle se refuse à prendre en charge les frais de montage de meubles ou de pose de carrelage, spécifiant qu’elle n’avait pas donné son accord à ces fins.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera souligné que l’appel tant à titre principal qu’à titre incident ne porte que sur :

– la condamnation de Mme [T] [W] et de Mme [Z] [B] au paiement de la somme de 4.647,18 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités mensuelles d’occupation échues,

– le débouté de Mme [T] [W] de sa demande en paiement au titre des travaux de réfection du logement loué,

– les délais de paiement octroyés à Mme [T] [W],

– l’ordre fait à la SCI TJLM de transmettre à Mme [T] [W] les quittances de loyer à compter du mois de janvier 2021,

– les frais irrépétibles et les dépens.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1728 2° du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 12 avril 2019 par Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] rappelle cette obligation à la clause 7) g). Aucune clause de solidarité n’est prévue par le contrat de bail.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 mars 2025, la SCI TJLM sollicite la confirmation du jugement s’agissant de l’arriéré locatif, fixé par le premier juge à la somme de 4.647,18 euros, loyers impayés et indemnités d’occupation mensuelles échues, mensualité de juin 2023 inclue.

De leur côté, les locataires font valoir qu’elles sont redevables de la somme de 2.611,41 euros au 1er juillet 2023.

La cour constate que le décompte des bailleurs est très précis et tient compte de l’ensemble des versements allégués par les locataires ainsi que les paiements effectués par la Caisse aux allocations familiales, ce que le premier juge avait déjà pertinemment relevé. Le montant réclamé par la société bailleresse est donc parfaitement justifié.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il avait fixé la créance locative à la somme de 4.647,18 euros au 3 juillet 2023. La cour constate sur le dernier décompte du commissaire de justice que des versements ont été effectués en exécution du jugement mais ils ne peuvent être pris en compte par la cour pour fixer la créance.

Sur les travaux de réfection et la compensation des sommes dues et sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation. L’article poursuit en précisant que les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer

L’article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Dans le cas d’espèce, force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats de sorte qu’il convient de présumer que le logement a été reçu en bon état par les locataires.

Mme [T] [W] fait valoir que dès son entrée dans les lieux, elle a été contrainte de faire réaliser des travaux de réfection du logement consécutifs à un dégât des eaux provoqué par un ancien locataire. Elle justifie en outre avoir procédé à différents travaux parmi lesquels la pose d’une cuisine, de la peinture mais également la pose d’un carrelage. Pour autant, malgré la production des factures, elle ne parvient pas à démontrer le mauvais état initial du logement et la nécessité de procéder à une réfection d’ampleur.

En outre, la SCI TJLM a procédé à une déduction de la somme de 1.697,42 euros sur les loyers et les charges dus afin de prendre à sa charge une partie des travaux de rénovation, ce qui n’est pas contesté. Toutefois, il ne saurait être déduit de cette remise volontaire la preuve que la SCI TJLM avait donné son accord pour l’intégralité des travaux réalisés par les locataires. Le montant total des travaux de réfection ne saurait donc être mis à la charge du bailleur.

Le juge des contentieux de la protection a donc fait une juste appréciation des faits de l’espèce en rejetant la demande de Mme [T] [W]. Le jugement sera confirmé. En conséquence, aucune compensation ne sera accordée avec la créance locative.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection a accordé à Mme [T] [W] des délais de paiement sur 36 mois à hauteur de 129 euros par mois. Il avait relevé dans son jugement qu’elle était alors en situation d’invalidité et percevait l’allocation d’adulte handicapée à hauteur de 400 euros par mois ainsi que les allocations logement. Dans ses dernières écritures, Mme [T] [W] fait valoir que sa situation n’a pas évolué. Elle produit des justificatifs permettant d’en attester.

En application du jugement assorti de l’exécution provisoire, Mme [T] [W] devait donc s’acquitter des versements à compter du 15 du mois suivant la signification du jugement, soit du 15 octobre 2024. Or, il ressort du décompte du 13 mars 2025 que Mme [T] [W] n’a pas respecté l’échéancier accordé, contraingnant le bailleur à faire procéder à une saisie attribution dès le mois de nombre 2024.

S’agissant de Mme [Z] [B], aucune pièce n’est produite permettant d’attester d’un quelconque paiement effectué au profit de la SCI TJLM. De la sorte, il n’y a pas lieu de lui octroyer des délais de paiement.

Dans ces conditions, il ne peut être accordé des délais aux appelantes pour apurer leur dette. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la transmission des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi n° 89-462 du Code civil, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. [’] Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, devant le premier juge, Mme [T] [W] a demandé à ce que les quittances de loyer éditées à compter de janvier 2021 lui soient transmises. Le juge a accueilli sa demande en précisant qu’aucune quittance ou reçu attestant des paiements, même partiels, des locataires n’avait été produit par la SCI TJLM à compter de l’année 2021.

Ainsi, s’agissant d’une obligation incombant au bailleur, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point. Il sera ainsi ordonné à la bailleresse de transmettre à Mme [T] [W] les quittances de loyer à compter de janvier 2021.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le premier juge avait condamné Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] aux dépens. Le jugement sera confirmé sur ce point.

En cause d’appel, Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] seront condamnées aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la SA Auvergne Habitat sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal sauf en ce qu’il a :

– autorisé Mme [T] [W] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 129 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

– dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des mensualités susvisées, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

Statuant à nouveau :

Déboute Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] de leur demande de délais de paiement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [T] [W] et Mme [Z] [B] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le président