Cour d’appel de Rennes, 26 novembre 2024, RG n° 23/03768

Type de juridiction : Cour d’appel

Juridiction : Cour d’appel de Rennes

Thématique : Obligations contractuelles et conséquences des manquements dans un mandat de vente immobilier

3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°431

N° RG 23/03768 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T3XP

(Réf 1ère instance : 20/03917)

M. [Y] [O]

S.A.S. LA BOURRICHE

C/

Mme [F] [X] [T]

S.A.R.L. SSDB

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me GAUDIN

Me BERNIER

Me VIGNERON

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TJ de NANTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLÉMENT, Présidente de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Octobre 2024

ARRÊT :

Contradictoire prononcé publiquement le 26 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [Y] [O]

né le 21 Octobre 1988 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Claire GAUDIN substituant Me Mélaine TANGUY-HARDY de la SARL LAWIS & CO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. LA BOURRICHE

immatriculée au RCS de NANTES sous le n°881 100 994, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Claire GAUDIN substituant Me Mélaine TANGUY-HARDY de la SARL LAWIS & CO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Madame [F] [X] [T]

immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 300.607.723, exerçant sous l’enseigne CABINET [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.R.L. SSDB

immatriculée au RCS de Nantes sous le numéro 530 824 309, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-Louis VIGNERON de la SELARL ASKE 3, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS

Le 10 septembre 2018 la société SSDB a signé avec le cabinet [X], dirigé par Mme [F] [X] [T] un mandat simple de vente portant sur le droit au bail ou le fonds de commerce qu’elle exploitait dans le local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 24 mois avec un prix de vente fixée à 160.000 euros.

La rémunération prévue au mandat était fixée à 12 % de la totalité du prix de cession (TVA incluse au taux en vigueur soit 20 %).

Ce mandat prévoyait un ’droit de suite du mandataire qui interdisait au mandant de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur qui lui aurait été présenté par l’agence pendant le mandat et pour une certaine durée suivant l’expiration du mandat, fixée à 2 ans. Le non-respect de cette obligation était sanctionné par une clause égale à la rémunération prévue au mandat.

Le mandat prévoyait également que dans le cas de vente sans le concours du mandataire le vendeur devait informer ce dernier en précisant notamment les noms et adresses de l’acquéreur ainsi que le prix de vente final, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.

Le non-respect de cette obligation était également sanctionné par une clause pénale correspondant à la moitié de la rémunération prévue au mandat.

La cabinet [X] indique qu’il a fait visiter le local commercial à M. [Y] [O] qui envisageait d’ouvrir un bar à huîtres sous l’enseigne LA BOURRICHE lequel n’a pas donné suite.

En janvier 2020 le cabinet [X] a appris que la société SSDB avait trouvé un acquéreur.

Le 27 janvier 2020 le cabinet [X] a demandé à la société SSDB de lui confirmer la fin de sa mission et de lui communiquer le nom de l’acquéreur en lui rappelant le nom des personnes à qui le bien avait été présenté par son intermédiaire, dont M. [O] et sa compagne.

La société SSDB a indiqué par un mail du 31 janvier 2020 que le cabinet pouvait clôturer le dossier en indiquant, concernant l’acquéreur qu’elle ne savait pas s’il souhaitait être nommé.

La cabinet [X] précise en outre avoir constaté qu’un bar à huîtres LA BOURRICHE ouvrait au [Adresse 3] à [Localité 5].

Par courrier en date du 7 février 2020, le cabinet [X] a indiqué à la société SSDB qu’elle n’avait respecté ni l’obligation qu’elle avait de lui communiquer le nom de l’acquéreur ni le droit de suite de sorte qu’il était bien fondé à lui demander de lui verser les indemnités compensatrices prévues au mandat soit la somme totale de 28.800 euros se décomposant comme suit :

– la moitié de la rémunération convenue en raison du refus d’informer la mandataire sur le nom de l’acquéreur : soit 6 % du prix de cession prévu au mandat (9.600 euros),

– la rémunération prévue au mandat du fait de la vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l’intermédiaire du mandataire, soit 12 % du prix de cession prévu au mandat 19.200 euros).

La société SSDB a refusé de régler aux motifs que le cabinet [X] ne l’aurait jamais informé de cette visite ni présenté M. [O], ce dernier lui ayant confirmé ne pas avoir visité le bien avec le cabinet [X].

La cession du fonds de commerce par la société SSDB à la société LA BOURRICHE est intervenue le 12 février 2020.

Le 28 février 2020 le cabinet [X] a fait opposition sur le prix de vente du fonds de commerce.

La société SSDB a fait assigner le cabinet [X] pris en la personne de Mme [X] [T] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir dire et juger que l’opposition sur le prix de vente du fonds de commerce est sans cause et qu’il en soit ordonné la mainlevée.

A titre reconventionnel, Mme [X] [T] a sollicité la condamnation de la société SSDB à lui verser la somme de 9.600 euros correspondant à la moitié de la rémunération convenue en raison du refus d’informer la mandataire sur le nom de l’acquéreur et la condamnation in solidum de la société SSDB et M. [O] à la somme de 19.200 euros correspondant à la rémunération prévue du fait de la vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par son intermédiaire.

Par jugement en date du 25 mai 2023, le tribunal a :

-Dit que l’opposition en paiement du prix de vente du fonds de commerce régularisée par Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X] par acte d’huissier du 28 février 2020 repose sur une cause ;

– Rejeté en conséquence la demande formée par la SARL SSDB tendant à la mainlevée de cette opposition ;

-Déclaré recevables les demandes formées par la SARL SSDB et par Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X], à l’encontre de Monsieur [Y] [O], pris en son nom personnel ;

-Condamné la SARL SSDB à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité compensatrice pour défaut d’information du mandataire sur l’identité de l’acquéreur ;

-Condamné in solidum la SARL SSDB et Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T] exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 12 000 euros à titre respectivement d’indemnité compensatrice pour non-respect du droit de suite et de dommages et intérêts ;

-Rejeté la demande de garantie formée par la SARL SSDB à l’égard de Monsieur [Y] [O] et de la SAS La Bourriche ;

-Condamné la SARL SSDB à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Débouté la SARL SSDB de sa demande formée au titre des frais irrépétibles; -Débouté Monsieur [Y] [O] et la SAS LA BOURRICHE de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ;

-Condamné la SARL SSDB et Monsieur [Y] [O] aux dépens.

M. [O] et la société LA BOURRICHE ont fait appel du jugement le 21 juin 2023.

L’ordonnance de clôture est en date du 19 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs écritures notifiées le 18 septembre 2024 la société LA BOURRICHE et M. [O] demandent à la cour au visa des articles 1240 du code civil, 32-1 et 74 du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 de :

– Infirmer la décision rendue par le tribunal de commerce de Nantes le 25 mai 2023, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande en garantie formée par la société SSDB à l’égard de Monsieur [Y] [O] et la SAS LA BOURRICHE ;

Et, statuant à nouveau :

– Débouter Madame [F] [X] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– Débouter la société SSDB de sa demande de garantie à l’encontre de Monsieur [Y] [O] et la SAS LA BOURRICHE ;

– Déclarer que Madame [F] [X] [T] échoue dans la charge de la preuve de la visite du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] à Monsieur [Y] [O] ;

– Déclarer que les éléments de preuve versés aux débats démontrent au contraire que la visite ne peut pas être intervenue ;

– Déclarer que Monsieur [Y] [O] n’était tenu d’aucun engagement au titre du bon de  » reconnaissances d’indications et de visite  » signé le 16 janvier 2019 s’agissant du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

– Déclarer que les conditions de versement de la commission telles que stipulées aux termes du mandat de vente sans exclusivité signé entre la société SSDB et Madame [F] [X] [T] ne trouvaient pas à s’appliquer en l’espèce, de sorte que la commission n’était pas due ;

En conséquence,

– Déclarer que Monsieur [Y] [O] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ;

A titre reconventionnel,

-Débouter Madame [F] [X] [T] de son exception de procédure ou de sa fin de non-recevoir destinée à faire déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de Monsieur [Y] [O] et Déclarer que cette exception de procédure ou fin de non-recevoir est irrecevable car non reprise dans son dispositif ;

– Déclarer Monsieur [Y] [O] recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

– Constater que les pièces versées aux débats démontrent que Madame [F] [X] [T] a menti sur la réalité de la visite du bien [Adresse 3] à Monsieur [Y] [O] ;

– Déclarer que Madame [F] [X] [T] responsable du fait des man’uvres frauduleuses, dilatoires et abusives, caractérisant une faute civile délictuelle au préjudice de Monsieur [Y] [O] et de la SAS LA BOURRICHE ;

– Condamner Madame [F] [X] [T] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros ;

– Condamner Madame [F] [X] [T] à payer à Monsieur [Y] [O] et à la SAS LA BOURRICHE la somme de 10 000 euros chacun, en indemnisation de leurs préjudices du fait de la procédure abusive et dilatoire mise en ’uvre, sauf à parfaire ;

– Décerner acte à Monsieur [Y] [O] et à la SAS LA BOURRICHE qu’ils se réservent de poursuivre l’indemnisation de leurs préjudices résultant du délit d’escroquerie au jugement si celui-ci devait être caractérisé à l’encontre de Madame [F] [X] [T] ;

En tout état de cause,

– Débouter Madame [F] [X] [T] et la société SSDB de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à l’encontre de Monsieur [Y] [O] ;

– Condamner Madame [F] [X] [T] et la société SSDB, solidairement, à payer à Monsieur [Y] [O] et à la SAS LA BOURRICHE, la somme de 7000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

– Condamner Madame [F] [X] [T] et la société SSDB solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance.

Dans ses écritures notifiées le 19 décembre 2023 la société SSDB demande à la cour au visa des articles 1240 du code civil,32-1 du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile de :

– Infirmer la décision rendue par le tribunal de commerce de Nantes du 25 mai 2023 et statuant à nouveau,

– Débouter madame [F] [X] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement,

– Condamner monsieur [Y] [O] à garantir et relever indemne la société SSDB de l’intégralité des condamnations relevées à son encontre ;

– Condamner solidairement Madame [F] [X], Monsieur [Y] [O] et sa société la SAS LA BOURRICHE à payer à la Société SSDB la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses écritures notifiées le 6 septembre 2024 Mme [X] [T] exerçant sous l’enseigne Cabinet [X] demande à la cour au visa des articles 1103, 1104 et 1240 du code civil, 564 du code de procédure civile, de :

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’opposition en paiement du prix de vente du fonds de commerce régularisée par Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X] « , par acte d’huissier du 28 février 2020 repose sur une cause ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté en conséquence la demande formée par la SARL SSDB tendant à la mainlevée de cette opposition;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes

formées par la SARL SSDB et par Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X] « , à l’encontre de Monsieur [Y] [O], pris en son nom personnel ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL SSDB à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X]  » la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité compensatrice pour défaut d’information du mandataire sur l’identité de l’acquéreur ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SARL SSDB et Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T] exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X]  » la somme de 12.000 euros à titre respectivement d’indemnité compensatrice pour non-respect du droit de suite et de dommages et intérêts ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL SSDB à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X] « , la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne  » cabinet [X] « , la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL SSDB et Monsieur [Y] [O] aux dépens ;

– Débouter Monsieur [Y] [O] et la société LA BOURRICHE de leur demande nouvelle tendant à la condamnation de Madame [F] [X] [T] d’une amende civile de 10.000 euros ;

– Débouter Monsieur [Y] [O] et la société LA BOURRICHE de leur demande nouvelle tendant à la condamnation de Madame [F] [X] [T] à leur payer la somme de 10.000 euros chacun en indemnisation de leurs préjudices.

– Condamner la société SSDB, Monsieur [Y] [O] et la SAS LA BOURRICHE à payer à Madame [F] [X] [T] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

Condamné in solidum Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T] exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 12 000 euros à titre respectivement d’indemnité compensatrice pour non-respect du droit de suite et de dommages et intérêts ;

Condamné Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [F] [X] [T], exerçant sous l’enseigne cabinet [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Confirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la société SSBD à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette les autres demandes des parties.

Condamne la société SSDB aux dépens d’appel ;

Le Greffier, Le Président,