Tribunal judiciaire de Paris, 16 janvier 2025, RG n° 21/06387

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Suspension des obligations locatives en période de crise sanitaire : enjeux et conséquences

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à Me GUIZARD (L0020)
C.C.C.
délivrée le :
à Me FERTOUT (E1770)

■

18° chambre
2ème section

N° RG 21/06387
N° Portalis 352J-W-B7F-CUMGK

N° MINUTE : 3

Assignation du :
06 Mai 2021

JUGEMENT
rendu le 16 Janvier 2025
DEMANDERESSE

S.A.S. TERREÏS (RCS de PARIS n°431 413 673)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0020

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AGENCE ERI (RCS de NANTERRE 400 122 859)
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1770

Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/06387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUMGK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2015, la S.A. TERREÏS représentée par son mandataire, la S.A.S. IMODAM, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AGENCE ERI (ci-après désignée par son nom commercial « EDITION REGIE IMPRESSION »), qui a pour activité la régie publicitaire de médias, des locaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 7] et désignés ainsi :

“Un ensemble de bureaux situés au 3ème étage de l’immeuble, d’une surface d’environ 215 m² quote-part partie[s] communes incluses représentant le lot n°1133 et 1134 corrrespondant à 62/980ème[s] tantièmes (…)”.

Ce bail a été conclu pour une durée de douze années à compter du 1er juillet 2015 reporté au 3 juillet 2015 suivant un avenant en date du 11 septembre 2015, pour se terminer le 2 juillet 2027, moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 92.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance, outre une provision sur charges trimestrielle de 1.238 euros.

Par courrier en date du 26 mars 2020, la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION, arguant d’une situation imprévisible, irrésistible et extérieure tenant au confinement strict de la population ordonné dans le cadre de la crise sanitaire empêchant une exploitation des locaux pris à bail conformément à leur destination, a sollicité auprès du bailleur la suspension du paiement du loyer et des charges dus pour le trimestre suivant et une franchise totale des loyers et des charges pour la période comprise entre le 16 mars 2020 et l’autorisation par le gouvernement du déconfinement ainsi que par la suite, une mensualisation du paiement des loyers et des charges.

Par courrier en réponse en date du 2 avril 2020, la S.A.S. IMODAM en qualité de mandataire du bailleur, la S.A. TERREÏS, a indiqué ne pas pouvoir accepter ni une suspension du paiement des loyers et des charges ni une franchise de ceux-ci, proposant une mensualisation pour le paiement de l’échéance du 2ème trimestre 2020.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 juin 2020, la société TERREÏS a signifié à la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION un commandement de payer portant sur la somme en principal de 29.674,55 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 19 juin 2020, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par courrier électronique en date du 2 juillet 2020, la S.A.S. IMODAM en qualité de mandataire du bailleur, la S.A. TERREÏS, a indiqué qu’une annulation de deux mois de loyers n’était pas envisageable et a proposé un report du paiement de l’échéance du 2ème trimestre 2020 de 6 mois avec un remboursement mensuel du 1er juillet au 1er décembre 2020.

La S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION a, par acte délivré le 21 juillet 2020, fait assigner la S.A. TERREÏS devant le juge des référés de ce tribunal en opposition au commandement susvisé.

Par ordonnance en date du 8 février 2021, le juge des référés a :
– dit n’y avoir lieu à référé sur la validité du commandement de payer du 22 juin 2020, la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société TERREÏS, la demande de provision formée par la société TERREÏS et la demande visant à constater la nullité de la clause d’échelle mobile et les demandes subséquentes formées par la société EDITION REGIE IMPRESSION ;
– donné injonction aux parties de rencontrer un médiateur, Madame [X] [R], aux fins d’information sur l’objet et le déroulement d’une médiation ;
– débouté la société EDITION REGIE IMPRESSION et la société TERREÏS de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné la société EDITION REGIE IMPRESSION aux dépens de l’instance.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2020, la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION a notifié au bailleur son congé des lieux loués pour le 2 juillet 2021 et a libéré les locaux à cette date.

Par acte délivré le 6 mai 2021, la S.A. TERREÏS a fait assigner la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION devant ce tribunal en acquisition de la clause résolutoire et en paiement d’un arriéré locatif.

Elle a, par ailleurs, le 29 juin 2021, procédé à une saisie conservatoire de créances à hauteur de 84.560,16 euros sur le compte bancaire de la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION ouvert auprès de la BANQUE EUROPEENNE DU CREDIT MUTUEL faisant apparaître un solde créditeur de 247.907,35 euros. La saisie a été dénoncée à la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION le 2 juillet 2021.

La S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION a, par acte délivré le 30 juillet 2021, fait assigner la S.A. TERREÏS devant le juge de l’exécution de ce tribunal qui, par jugement rendu le 2 septembre 2021, a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire, dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts et à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la S.A. TERREÏS aux dépens.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, la S.A. TERREÏS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1218, 1219, 1231-1, 1719, 1722, 1728 et 1741 du code civil, L. 145-9, L. 145-41 et suivants du code de commerce, de :

– juger que le loyer et les charges du 2ème trimestre 2020 sont exigibles ;
– juger acquise la clause résolutoire insérée au bail du 3 juillet 2015 et visée au commandement de payer en date du 22 juin 2020 ;
– fixer l’indemnité d’occupation due par la société EDITION REGIE IMPRESSION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux, soit jusqu’au 2 juillet 2021, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
– condamner la société EDITION REGIE IMPRESSION à payer à la société TERREÏS la somme de 87.054,47 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés du 1er avril 2020 au 2 juillet 2021 ;
– juger le dépôt de garantie d’un montant de 24.674,44 euros acquis à la société TERREÏS à titre de dommages et intérêts conformément au contrat de bail ;

A titre subsidiaire,

– juger le bail du 3 juillet 2015 résilié par suite du congé délivré le 23 décembre 2020 par la société EDITION REGIE IMPRESSION à la date du 2 juillet 2021, date à laquelle les lieux ont été libérés ;
– condamner la société EDITION REGIE IMPRESSION à payer à la société TERREÏS la somme de 87.054,47 euros correspondant aux loyers, charges et taxes dus aux termes du bail et demeurés impayés sur la période du 1er avril 2020 au 2 juillet 2021 ;
– eu égard à la somme de 24.674,44 euros versée par la société EDITION REGIE IMPRESSION entre les mains de la société TERREÏS à titre de garantie, ordonner la compensation entre les deux créances respectives des parties ;

En tout état de cause,

– juger que la clause d’échelle mobile prévue au bail du 3 juillet 2015 doit recevoir application à l’exclusion de l’alinéa 4 de ladite clause qui seul est susceptible d’être réputé non écrit ;
– débouter en conséquence la société EDITION REGIE IMPRESSION de sa demande de restitution d’une somme de 11.650 euros au titre d’un prétendu trop-perçu de loyer ;
– débouter la société EDITION REGIE IMPRESSION de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner la société EDITION REGIE IMPRESSION à payer à la S.A. TERREÏS la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société EDITION REGIE IMPRESSION aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 22 juin 2020 ;
– juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et en tant que de besoin l’ordonner.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2023, la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION demande au tribunal, sur le fondement des articles 4 de l’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020, 14 de la loi du 14 novembre 2020, 1218, 1219, 1722 et 1343-5 du code civil, L. 145-39 et L. 145-41 du code de commerce, L. 112-1 du code monétaire et financier, 131-1 et 131-2 du code de procédure civile, de :

– la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée ;
– débouter la société TERREÏS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner la société TERREÏS à la somme de 11.650 euros correspondant au trop-perçu des loyers et charges ;
– condamner la société TERREÏS à procéder au remboursement au profit de la société EDITION REGIE IMPRESSION du dépôt de garantie, soit la somme de 24.674,44 euros ;

A titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit aux demandes de paiement de la société TERREÏS,

Décision du 16 Janvier 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/06387 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUMGK

– accorder à la société EDITION REGIE IMPRESSION les plus larges délais de paiement pour s’acquitter du paiement de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, et après compensation avec le trop-perçu de loyer résultant de l’indexation et des frais d’avenant indûment facturés ;

A titre infiniment subsidiaire,

– désigner tel médiateur de justice qu’il plaira au tribunal avec pour mission, après prise de connaissance du dossier, de convoquer les parties et leurs conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et de leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ;

En tout état de cause,

– condamner la société TERREÏS à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société TERREÏS aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 2 octobre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience collégiale du 17 octobre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate à la date du 23 août 2020 à 24h00 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 3 juillet 2015 liant la S.A. TERREÏS d’une part, et la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Condamne la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION à payer à la S.A. TERREÏS la somme de 62.578,03 euros (soixante-deux mille cinq cent soixante-dix-huit euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif restant dû à la libération des locaux le 2 juillet 2021 et après déduction du dépôt de garantie de 24.476,44 euros et compensation des sommes dues réciproquement par les parties ;

Déboute la S.A. TERREÏS de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts ;

Juge que dans la clause d’échelle mobile du bail du 3 juillet 2015, portant sur des locaux sis [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 7], est réputée non écrite la stipulation “La présente clause ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au dernier loyer de base contractuellement fixé”, et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable ;

Déboute la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION de ses demandes de condamnation de la S.A. TERREÏS à la somme de 11.650 euros correspondant au trop-perçu des loyers et charges, de délais de paiement, de désignation d’un médiateur à titre infiniment subsidiaire et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION aux dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 juin 2020 ;

Condamne la S.A.R.L. EDITION REGIE IMPRESSION à verser à la S.A. TERREÏS la somme de 4.000 (quatre mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER