Conflit de voisinage et troubles liés à une construction récente

TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 22 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 22/00049 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OIXO

NAC : 62B

Jugement Rendu le 22 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Monsieur [T] [K], né le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me William AZAN, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [W] [K] [N], née le [Date naissance 4] 1958 à Portugal, de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me William AZAN, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Société EMERIGE [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lucile GERNOT, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Greffiers: Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats et Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 20 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N] (ci-après les consorts [K]) sont propriétaires, au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 7], d’une maison d’habitation, d’un appartement au 1er étage et d’une parcelle de jardin, situés en fond de cours.
Par arrêté du 07 août 2018 du Maire de la commune de [Localité 7], la SCCV EMERIGE [Adresse 8] s’est vu accorder un permis de construire pour un ensemble immobilier sur les parcelles voisines aux propriétés des consorts [K], comprenant la construction de 5 bâtiments, d’un équipement public, d’une micro-crèche, d’un local d’activités, d’un parc de stationnement public de 60 places et des places privés dédies aux logements.
Par acte d’huissier du 04 février 2019, la SCCV EMERIGE [Adresse 8] a saisi le président du tribunal de grande instance d’Evry, statuant en référés, aux fins de voir diligenter une expertise judiciaire préventive et dresser un état des avoisinants.
Par ordonnance du 19 mars 2019, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [E] [S] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 23 octobre 2023.
Se prévalant de nuisances occasionnées par la construction, Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N] ont, par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2021, assigné la SCCV EMERIGE [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N] demandent au tribunal de :

– DIRE que Monsieur et Madame [K] sont recevables et biens fondés dans leurs demandes.

Y faisant droit :

– CONDAMNER la SCCV EMERIGE [Adresse 8] au paiement de la somme de 245 000,00 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis par les demandeurs au titre du trouble anormal de voisinage ;

– CONDAMNER la SCCV EMERIGE [Adresse 8] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir, sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil, que les bâtiments C et D en construction leur causent trois catégories de troubles anormaux du voisinage :
– premièrement au titre des vues plongeantes et directes sur leur jardin et leur séjour dont vont bénéficier en permanence les occupants des logements, ce qui leur cause une perte d’intimité ;
– deuxièmement au titre de la perte d’ensoleillement causée par l’implantation du bâtiment C de 5 étages, situé au nord-ouest de leur jardin exposé nord-ouest/sud-est, réduisant fortement la plage horaire d’ensoleillement dont ils bénéficient dans leur jardin et leur séjour, diminuant la qualité d’agrément ;
– troisièmement, au titre des nuisances sonores, olfactives, vibrations et autres désordres, en particulier fissures, imputables aux opérations de gros œuvre ;
– ces troubles occasionnent une perte de valeur vénale de leurs biens estimée à 25% au regard de la configuration des lieux et de l’environnement exceptionnel dont ils bénéficiaient avant l’opération de construction.

En réponse, ils précisent de pas avoir engagé de procédure à l’encontre du permis de construire dont la validité n’est pas contestée et dans la mesure où il est délivré sous réserve des droits des tiers, incluant les troubles anormaux du voisinage pouvant être occasionnés par la construction.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2023, la SCCV EMERIGE [Adresse 8] demande au tribunal de :

– Dire et juger les demandes de Monsieur et Madame [K] mal fondées

– Débouter Monsieur et Madame [K] de l’ensemble de leurs demandes

– Condamner Monsieur et Madame [K] solidairement à payer à la SCCV EMERIGE [Adresse 8] la somme de 5.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCCV EMERIGE [Adresse 8] fait valoir, sur le fondement de l’article 544 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, qu’aucun trouble anormal n’est avéré en ce que :
– s’agissant de la perte d’intimité alléguée, il n’existe pas de droit acquis à la conservation d’un environnement intangible en milieu urbain à forte densité et à la préservation d’une vue lointaine, d’autant plus s’agissant d’un jardin enclavé et en fond de parcelle ; les demandeurs ne justifient pas de la vue plongeante depuis la construction, laquelle est en retrait de la limite séparative et dans la mesure où le bâtiment C est éloigné d’environ 13,2 mètres de leurs propriétés ;
– elle a fait réaliser une étude d’ensoleillement dans le cadre de son projet de construction concluant à l’absence d’incidence de la construction sur la propriété des demandeurs, qu’il s’agisse du jardin ou des immeubles ; il n’existe pas de droit acquis à l’ensoleillement dans une zone urbaine dense, la propriété des demandeurs se situant en cœur de ville, à proximité des commerces et des transports ; aucun élément ne permet d’établir la perte d’ensoleillement alléguée ;
– le rapport d’expertise ne conclut à aucun désordre causé par la construction sur les propriétés des demandeurs, ni nuisances sonores ou vibratoires ;
– la demande indemnitaire tenant à la perte de valeur vénale du bien à hauteur de 25% n’est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 mai 2024, la mise en état a été clôturée et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 septembre 2024, lors de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [K]
Sur le trouble anormal du voisinage
Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un, dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces dispositions, est responsable de plein droit, indépendamment de toute faute, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, le propriétaire qui, par les travaux qu’il réalise sur son fonds, est l’auteur d’un trouble causé à un voisin, qui excède les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au voisin qui se prétend victime de rapporter la preuve de la matérialité, de l’imputabilité et de l’étendue de son dommage, preuve qui peut toutefois être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, les demandeurs se prévalent de troubles anormaux de voisinage occasionnés par la construction entreprise par la SCCV EMERIGE [Adresse 8] sur leurs propriétés, indiquant à ce titre :

« Monsieur et Madame [K], résident au [Adresse 3], dans une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée AL [Cadastre 1], détenue en copropriété.

Au sein de cette parcelle, ils sont propriétaires d’une maison de 130 m² située en fond de cour, comprenant un étage, à laquelle est rattachée un jardin donnant sur l’arrière de la parcelle, d’une superficie de 535 m².

Dans le même ensemble immobilier, ils sont également propriétaires d’un appartement de 56 m² au 1er étage, qui donne sur l’arrière de la parcelle ».

Il ressort donc des écritures des demandeurs qu’ils sont propriétaires de deux biens immobiliers, d’une part une maison à étage avec jardin, et d’autre part un appartement au premier étage, au sein d’un même ensemble immobilier en copropriété cadastré AL [Cadastre 1].
Toutefois, il ressort de l’acte de vente du 04 février 2004 que Madame [W] [N] et Monsieur [T] [K] ont acquis au sein d’un ensemble immobilier comprenant six bâtiments, situé [Adresse 3] cadastré AL [Cadastre 5], 5 lots au sein du bâtiment III, dont :
– le lot 278 : « au rez-de-chaussée, un logement comprenant une salle à manger, deux chambres, un débarras, cuisine ayant un accès direct sur la cour commune » ;
– le lot 32 : « au premier étage, un logement composé d’une cuisine, salle à manger, une chambre ayant accès par un palier commun. Jouissance exclusive avec interdiction de construire quoi que ce soit :
1°) d’une parcelle de jardin d’environ 23 m2 […]
2°) d’une parcelle de jardin d’environ 665 m2 qui fait partie de choses communes tenant à l’ouest à l’immeuble III, et par un mur mitoyen un jardin appartenant à M. et Mme [H] et le jardin dont l’acquéreur du lot numéro 31 a la jouissance exclusive, à l’est MM. [Z] et [G], au sud, un mur mitoyen un jardin dont le lot 32 a la jouissance exclusive et au nord M. [O].
Avec les trente sept/millièmes (37/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
Et les cent six/millièmes (106/1000 èmes) des parties communes particulières au bâtiment III ».

Il existe ainsi une discordance entre les propriétés telles que décrites par les demandeurs dans leurs écritures et les propriétés telles que décrites dans l’acte de vente, en ce que d’une part, les références cadastrales sont différentes et, d’autre part, aucun jardin n’apparait rattaché à la maison mais à l’appartement, de dimensions différentes que celles alléguées, et pour lequel la jouissance exclusive ou commune n’est pas précisément déterminée.
Par ailleurs, les photographies produites par les demandeurs ne permettent pas de comprendre la configuration des lieux, en particulier la disposition de la maison à étage par rapport à l’appartement au premier étage, décrits comme appartenant au même ensemble immobilier, ainsi que de la cour et du jardin par rapport à ces deux propriétés.
Si la défenderesse produit la version finale du rapport d’expertise dressant l’état des avoisinants sur lequel figure un plan cadastral faisant apparaitre les parcelles concernées par l’opération de construction et les parcelles avoisinantes, n’y figure ni la parcelle AL [Cadastre 1] dont se prévalent les demandeurs dans leurs écritures, ni la parcelle AL [Cadastre 5] figurant à l’acte de vente, et sans qu’il ne soit justifié d’une modification de la numérotation des parcelles. Il est également relevé que les demandeurs ne figurent ni sur l’assignation en référé préventif, ni parmi la liste des parties à la procédure visées dans le rapport d’expertise, mais uniquement sur le document qu’ils produisent intitulé « compte-rendu de la réunion d’expertise du 20 janvier 2020 à 14 heures 00 sur place 123 [et non 121] [Adresse 10] » où il fait état de désordres signalés par « Monsieur et Madame [K] ainsi que Madame [V] », sans davantage de précision, et sans qu’il ne soit expliqué dans quelle mesure les demandeurs ont été parties aux opérations d’expertise.
Aussi, en l’absence de détermination précise des biens dont sont propriétaires les demandeurs et de la configuration initiale des lieux, celle de la construction par rapport à ces propriétés n’est pas davantage éclairée, ne permettant pas au tribunal d’identifier les incidences réelles de la construction en termes notamment de vues et d’ensoleillement sur les propriétés des demandeurs, elles-mêmes insuffisamment identifiées tant juridiquement que géographiquement.
Par ces imprécisions, les demandeurs, sur qui repose la charge de la preuve, échouent à caractériser un trouble anormal du voisinage tenant à la perte d’ensoleillement, aux vues et aux nuisances alléguées en lien avec la construction entreprise par la SCCV EMERIGE [Adresse 8].
Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N], succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, considération prise de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, en l’absence de motif dérogatoire, l’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [T] [K] et Madame [W] [K] [N] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Morgiane ACHIBA, Directrice des services de greffe judiciaires, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,