Résiliation de bail et expulsion : absence de preuve de sous-location.

Copie à :

– Me Pégah HOSSEINI SARADJEH

– greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01820 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJSV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT :

Monsieur [J] [T]

[Adresse 1] [Localité 4]

Représenté par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : Me Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉS :

Monsieur [R] [V]

[Adresse 2] [Localité 3]

Non représenté, assigné à étude de commissaire de justice le 23 juillet 2024 par acte de commissaire de justice

Madame [Y] [E]

[Adresse 2] [Localité 3]

Non représentée, assignée par acte de commissaire de justice le 19 août 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2] [Localité 3]

Non représenté, assigné par acte de commissaire de justice le 19 août 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

– défaut

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2004, M. [J] [T] a donné à bail à Mme [Y] [E] et M. [H] [N] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 458 euros outre une provision sur charges de 38 euros.

Se prévalant d’une cession ou sous-location irrégulière au profit d’un tiers, M. [T] a, par acte d’huissier de justice en date du 03 mars 2023, fait délivrer à M. [R] [V], qui occupe ce logement, une sommation de quitter les lieux compte tenu de son occupation sans droit ni titre.

Par actes d’huissier délivrés les 02 et 07 juin 2023, M. [T] a fait assigner respectivement M. [V], Mme [E] et M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer la résiliation du bail conclu le 24 avril 2004, ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à complète évacuation avec suppression du délai de deux mois, condamner solidairement les preneurs à lui payer la somme de 21 449,88 euros au titre des arriérés de loyers et charges dans la limite de la prescription de trois ans ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, outre 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout avec déclaration de jugement commun et opposable à M. [V].

Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

déclaré la demande régulière et recevable,

débouté M. [T] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [T] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le demandeur ne produisait pas d’éléments probants permettant de considérer que ses locataires avaient consenti une sous-location ou une cession des droits découlant du contrat de bail à un tiers et qu’aucun lien n’était établi entre Mme [E], seule restée dans les lieux après le départ de M. [N] en 2013, et M. [V], le bailleur passant sous silence les raisons pour lesquelles il n’avait engagé aucune action pour reprendre la jouissance de son bien dès qu’il avait eu connaissance, il y trois ou quatre ans selon ses propres déclarations, qu’un tiers occupait le logement sans titre.

S’agissant de la demande en condamnation à impayés, le premier juge l’a rejetée en l’absence de toute pièce justificative à l’appui de la demande présentée, soulignant que M. [T] faisait état d’un arrêt de paiement des loyers depuis 2013, sollicitait le paiement des trois dernières années de loyers par suite de la prescription triennale mais ne produisait ni décompte précisant la période concernée, ni courrier, mise en demeure ou encore commandement de payer les loyers et charges.

M. [T] a, par déclaration enregistrée le 2 mai 2024, interjeté appel de cette décision.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, M. [T] demande à la cour de déclarer son appel recevable, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et, statuant à nouveau, de bien vouloir :

prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 24 avril 2004,

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de tout occupant du chef des consorts [N]-[E], corps et biens, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,

condamner solidairement M. [N] et Mme [E] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation de 600 euros jusqu’à complète évacuation,

les condamner solidairement à payer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de procédure du procès-verbal d’occupation illicite et de sommation de quitter les lieux délivré par Maître [O], commissaire de justice, le 03 mars 2023,

supprimer le délai de deux mois du commandement d’évacuer de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de son appel, M. [T] expose que soit M. [V] s’est introduit sans accord et la procédure de squat aurait dû s’appliquer soit il s’est introduit avec l’accord du précédent locataire et la procédure engagée se justifie pleinement.

Il insiste sur le fait que, en tout état de cause, M. [V] ne tient pas son accès au logement du fait du bailleur et ne démontre pas l’existence d’un droit d’occupation de sorte qu’il doit être admis qu’il a pénétré dans les lieux avec l’aide de l’ancien locataire, Mme [E], par suite d’une cession ou d’un transfert de droits illicite.

L’appelant reconnaît une certaine forme de négligence mais conteste toute intention malhonnête ou tout consentement à cette occupation des lieux, rappelant avoir dû engager de nombreuses démarches pour y mettre fin.

S’agissant de l’arriéré réclamé, il se désiste de cette demande, privilégiant la récupération de son bien, la demande de prononcé d’une indemnité d’occupation étant par contre maintenue afin de convaincre l’occupant des lieux de les quitter.

M. [T] a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [N] et Mme [E] le 19 août 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et le 23 juillet 2024 par dépôt à étude s’agissant de M. [V]. Aucun des intimés n’a constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 3 mars 2025.

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fait droit à la demande de la partie appelante que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée étant rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention, conformément à la loi.

Par ailleurs, la cour ne statue, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

Il résulte des articles 10, 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ; que, si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues  à l’article 15, à savoir après délivrance d’un congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre et expiration d’un délai de préavis de un à trois mois selon les circonstances, le locataire étant déchu de tout titre d’occupation des locaux à l’expiration du délai de préavis.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 24 avril 2004 entre M. [T] d’une part et M. [N] et Mme [E] d’autre part pour une prise d’effet au 1er mai 2004.

Il résulte des pièces du bailleur qu’il a été informé dès 2013 que M. [N] avait quitté les lieux puisque, par courrier du 31 octobre 2013 adressé à Mme [E], il informait celle-ci que le virement qu’elle effectuait seule depuis le 1er avril 2013 ne correspondait pas au montant dû au titre du loyer et des charges actualisés.

Il justifie que, selon constat d’occupation illicite dressé le 3 mars 2023, le commissaire de justice a constaté que le logement était occupé par M. [V] sans toutefois qu’aucun élément ne permette de savoir depuis quelle date et dans quelles circonstances M. [V] est entré dans les lieux.

Il résulte d’ailleurs des déclarations de M. [T], lors de son dépôt de plainte le 12 avril 2023, qu’il a été informé par un autre locataire, trois ou quatre ans auparavant, soit courant 2019 ou 2020, que Mme [E] avait quitté les lieux et que le logement était occupé par un « monsieur avec un chien », que M. [T] désignait comme étant vraisemblablement M. [V].

Si M. [T] soutient que M. [V] est entré dans les lieux du chef de Mme [E], il ne produit, comme relevé par le premier juge, aucun élément permettant de le prouver. Le seul refus des services préfectoraux d’agir faute de preuve d’une effraction ne suffit pas à établir un lien entre Mme [E] et M. [V] alors qu’il n’est certes pas fait mention d’une effraction mais pas davantage démontré que les serrures et clés en place correspondent à celles existant lors du bail.

Par contre, le bailleur justifie s’acquitter de la taxe sur les logements vacants afférente audit bien depuis à tout le moins l’année 2022, étant rappelé que sont concernés par cette taxe les locaux à usage d’habitation non meublés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition (et qui ne sont donc pas soumis à la taxe d’habitation au titre de ladite année). Il en résulte que M. [T] connaissait la vacance du logement depuis à tout le moins fin 2020 et qu’en l’absence de preuve de la date d’arrivée dans les lieux de M. [V], aucun lien n’est démontré avec M. [N] ou Mme [E].

Il ne saurait donc être imputé aux anciens preneurs une cession ou sous-location fautive ni prononcer la résiliation d’un bail dont M. [T] a lui-même pris acte de la résiliation dès 2013 s’agissant du départ de M. [N] puis à tout le moins fin 2020 s’agissant du départ de Mme [E].

C’est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [T] de sa demande en prononcé de la résiliation du bail du 24 avril 2004 et en expulsion de M. [N] et Mme [E] et de tout occupant de leur chef, étant observé que M. [T] n’a pas formé de demande subsidiaire tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [V] lui-même en tant qu’il est occupant sans droit ni titre du logement.

Il ne saurait davantage être mis à la charge des anciens preneurs une quelconque indemnité d’occupation alors qu’il est acquis qu’ils ne résident plus dans les lieux.

Le jugement ayant débouté M. [T] de l’intégralité de ses demandes sera donc confirmé, sans préjudice pour ce dernier de mieux se pourvoir sur un fondement approprié.

Il sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA COUR

Statuant publiquement et par arrêt par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 22 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

DEBOUTE M. [J] [T] de sa demande d’indemnité de procédure fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [T] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente