Troubles de voisinage et responsabilités en matière de construction.

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 14 AVRIL 2025

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 23/09638 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YGCE
N° de MINUTE : 25/00295

Monsieur [H] [F]
né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 11]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Madame [C] [B] épouse [F]
née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 9]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

DEMANDEURS

C

La SA IMMOBILIERE 3F
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R209

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En 2020, la SA immobilière 3F a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sur la parcelle sise [Adresse 4] à [Localité 13], voisine de celle appartenant à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z].

Suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2020, la SA immobilière 3F et Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] sont convenus d’un protocole d’accord portant sur la démolition des deux murs mitoyens de clôture situés sur la limite séparative entre les deux parcelles.

La réception des travaux a eu lieu le 26 juin 2024.

C’est dans ces conditions que Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] ont, par acte d’huissier du 4 octobre 2023, fait assigner la SA immobilière 3F devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leurs préjudices liés à l’édification de l’immeuble.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 17 février 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 avril 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

– débouter la SA immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes ;
– déclarer caduc le protocole d’accord signé le 5 octobre 2020 par la SA immobilière 3F et Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] ;
– constater que la SA immobilière 3F est responsable de troubles anormaux de voisinage à raison de la construction d’un immeuble et d’un parking sur la parcelle voisine de celle dont Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] sont propriétaires et où ils vivent, au [Adresse 5] à [Localité 12] ;
– condamner la SA immobilière 3F à verser à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] :

*10 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des nuisances sonores pendant la durée des travaux,
*3 000 euros au titre de l’empiètement et de la perte de jouissance d’une partie de leur jardin pendant la durée des travaux,

*5 000 euros au titre de la destruction et de la détérioration de leurs biens,

*10 000 euros au titre de la perte d’ensoleillement,
*10 000 euros au titre de la perte de vue dégagée,
*20 000 euros au titre de la perte d’intimité,
*110 000 euros au titre de la perte de valeur de leur bien,
*4 000 euros au titre de leur préjudice moral,
*6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la SA immobilière 3F en tous les dépens avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SA immobilière 3F demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

– débouter Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] de leurs demandes ;
– condamner Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– à titre subsidiaire, réduire le préjudice allégué à de plus justes proportions.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Sur le fond des demandes principales en paiement

En matière de construction, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage permet d’engager la responsabilité de plein droit (c’est-à-dire sans faute) de l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins, qu’il s’agisse du maître de l’ouvrage (voir en ce sens : Civ. 3e, 25 oct. 1972, no 71-12.434, Bull. civ. III, no 560) ou des professionnels de la construction en leur qualité de voisins occasionnels, à condition pour ces derniers qu’existe une « relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiées aux constructeurs » (Voir en ce sens : Civ. 3e, 9 févr. 2011, no 09-71.570 , Bull. civ. III, no 21), sans possibilité pour eux de s’exonérer en tout ou partie de leur responsabilité à l’égard du voisin créancier d’indemnisation en invoquant le fait d’un tiers, sauf à ce qu’il présente les caractères de la force majeure.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande présentée au titre du préjudice de jouissance subi du fait des nuisances sonores pendant la durée des travaux

En l’espèce, s’il est parfaitement concevable qu’un chantier d’ampleur soit source de nuisances sonores susceptibles de relever de la qualification de troubles anormaux du voisinage, encore faut-il en apporter la preuve, nécessaire au succès de toute demande en paiement présentée en justice.

En effet, le juge ne peut jamais tenir un fait pour acquis au seul motif de son caractère logique, et il appartient au demandeur d’apporter un minimum d’éléments probatoires afin de fonder le succès de sa prétention.

La demande de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la demande présentée au titre de l’empiètement et de la perte de jouissance d’une partie de leur jardin pendant la durée des travaux

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier que le mur provisoire a été installé à une distance comprise entre 140 et 186 centimètres du mur démoli.

Or, le protocole d’accord prévoyait une distance de 120 centimètres (par rapport aux murs à démolir et non par rapport à la limite de propriété).

En empiétant durant les travaux au-delà de ce qui a été prévu au protocole d’accord, la SA immobilière 3F a causé un trouble anormal du voisinage – on ne peut en effet empiéter, même temporairement, sur la propriété d’autrui.

Le préjudice de jouissance sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 1 000 euros.

L’empiètement actuel n’est en revanche nullement démontré, un simple constat d’huissier étant insuffisant en l’absence de bornage, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande présentée au titre de la destruction et de la détérioration de leurs biens

En l’espèce, la SA Immobilière 3F ne contestant pas avoir, au cours de ses opérations de construction, détruit plusieurs biens appartenant à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] (barbecue, mur séparatif d’un terrain tiers) et le bardage ayant abimé les plantes, il convient de retenir un trouble anormal de voisinage.

Le préjudice matériel sera justement indemnisé par l’octroi d’une indemnité de 2 000 euros.

Sur la demande présentée au titre de la perte d’ensoleillement,

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les deux terrains sont situés dans une zone fortement urbanisée de la petite couronne de la ville de [Localité 10], où l’habitat évolue au gré des opérations de constructions, de sorte qu’aucun propriétaire ne peut exiger que l’ensoleillement dont il bénéficie ne soit jamais modifié, à plus forte raison en présence d’une construction conforme au plan local d’urbanisme.

Autrement dit, il n’existe pas de droit acquis à l’ensoleillement en milieu urbain, de sorte qu’un éventuel trouble anormal du voisinage ne pourrait résulter que d’une perte d’ensoleillement significative ou de circonstances particulières (erreur d’implantation, construction illicite…).

Ainsi, le tribunal observe que Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] n’apportent pas le moindre élément probatoire permettant d’établir et de quantifier la perte d’ensoleillement.

La demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la demande présentée au titre de la perte de vue dégagée

Ici encore, en présence d’une construction conforme au plan local d’urbanisme, les demandeurs ne peuvent prétendre ni exiger que leur environnement urbain demeure inchangé alors qu’ils habitent une zone urbaine en proie à la densification.

La demande présentée de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la demande présentée au titre de la perte d’intimité

En matière de vues, il résulte des dispositions du code civil :
– qu’on ne peut avoir de vue droite sur le fonds de son voisin s’il n’y 1,90 mètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit fonds, ni de vue oblique s’il n’y a 0,60 mètre de distance (articles 678 et 679) ;
– que, par exception, le respect de ces distances n’est pas exigé lorsque le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie (et non au profit d’un tiers, voir en ce sens Cass, Civ 3, 23 février 2005, 03-17.156), d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions (article 678), lorsqu’un terrain appartenant à un tiers sépare les deux fonds (voir en ce sens Cass, Civ 3, 23 novembre 2017, 15-26.240), lorsque la vue s’ouvre sur le domaine public (voir en ce sens Cass, req, 9 janvier 1934), ou lorsque la vue donne sur une parcelle indivise entre les voisins concernés (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 1990, 88-15.667), auquel cas la distance légale s’apprécie, non au milieu de la voie commune, mais de l’autre côté de celle-ci (voir en ce sens Cass, Civ 3, 14 janvier 2004, 02-12.564) ;
– les distances précités se comptent du parement extérieur du mur où l’ouverture se fait jusqu’à la ligne de séparation des deux fonds (article 680) ;
– hors servitude légale de vue, laquelle est conditionnée par le respect des distances minimales précitées, une servitude de vue du fait de l’homme, nécessairement continue et apparente, peut être acquise par titre ou possession trentenaire (article 690).

En l’espèce, la seule circonstance que Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] subissent des vues sur leur fonds ne peut être constitutif d’un trouble anormal du voisinage, sauf à démontrer :
– leur caractère anormal ou particulièrement intrusif, ce qui n’est pas le cas au regard du procès-verbal de constat d’huissier produit en défense (pièce n°15) ;
– leur caractère illicite au regard des dispositions des articles 678 et suivants du code civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La demande présentée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande présentée au titre de la perte de valeur de leur bien

En l’espèce, le bâtiment voisin étant conforme au PLU et ne présentant aucune caractéristique anormale du point de vue de ses volumes ou de son implantation, la demande sera rejetée.

Il sera, ici encore, rappelé que nul ne peut exiger que le paysage urbain demeure inchangé dans un contexte établi de densification et d’accroissement légitime de la production de logements.

Sur la demande présentée au titre de leur préjudice moral

En l’espèce, le préjudice moral, incontestable en son principe compte tenu des dégradations subies et de la nécessité d’avoir recours à une procédure judiciaire, sera justement réparé par l’octroi d’une indemnité de 2 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SA immobilière 3F, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SA immobilière 3F, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA immobilière 3F à payer à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] les sommes suivantes :
– 2 000 euros au titre du préjudice matériel ;
– 2 000 euros au titre du préjudice moral ;
– 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] du surplus de leurs demandes ;

MET les dépens à la charge de la SA immobilière 3F ;

CONDAMNE la SA immobilière 3F à payer à Mme [B] épouse [Z] et M. [Z] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA immobilière 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT