Résiliation de bail pour troubles de voisinage – Questions / Réponses juridiques

La résiliation d’un bail peut être prononcée en cas de manquement du preneur à ses obligations, notamment en matière de jouissance paisible du logement. L’article 1728 du Code Civil impose au preneur l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, tandis que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire doit user paisiblement du logement et s’abstenir de troubler la tranquillité des autres locataires.. Consulter la source documentaire.

Exemple d’affaire jugée sur cette thématique : Un bail a été signé entre un bailleur, l’OPH Est Ensemble Habitat, et des locataires, un homme et une femme, le 8 juin 2021. Rapidement, des voisins ont signalé des nuisances sonores et des incivilités provenant de l’appartement des locataires. En conséquence, le bailleur a engagé une procédure de résiliation du bail pour trouble de jouissance. Le 30 octobre 2024, l’OPH a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, leur expulsion, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Lors de l’audience, le représentant du bailleur a maintenu ses demandes, précisant que dès l’entrée des locataires, des plaintes avaient été formulées concernant des bruits incessants, notamment des cris d’enfant et des bruits d’objets tombant. Les plaintes avaient continué jusqu’en 2024. Les avocats des locataires ont contesté ces allégations, affirmant qu’aucune preuve tangible des nuisances n’avait été apportée et que les plaintes provenaient principalement d’une voisine. Ils ont également mentionné avoir été victimes d’une agression.

Le juge a constaté que les nuisances sonores étaient avérées, soutenues par plusieurs pétitions de voisins. Il a donc décidé de résilier le bail, ordonnant aux locataires de quitter les lieux dans un délai de six mois. Le juge a également condamné les locataires à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et une somme de 500 euros au bailleur. Les demandes des locataires pour un relogement et un délai supplémentaire ont été prises en compte, mais le juge a limité le délai accordé en raison de la persistance des troubles. Les locataires ont été condamnés aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est fondée sur les articles 1227 et 1228 du Code Civil, qui stipulent que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat ».

Ces articles permettent au juge d’agir en cas de manquement aux obligations contractuelles, ce qui est le cas ici avec le trouble de jouissance.

En effet, l’article 1728 du Code Civil précise que le preneur est tenu « d’user de la chose louée en bon père de famille ».

De plus, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de « user paisiblement du logement et de s’abstenir de troubler la tranquillité et la sécurité des autres locataires ».

Quel est le rôle des preuves dans cette affaire ?

Les preuves jouent un rôle crucial dans cette affaire. L’OPH Est Ensemble Habitat a produit plusieurs courriers et pétitions attestant des nuisances sonores causées par les défendeurs.

Ces documents incluent un courrier du bailleur du 09-07-21 mentionnant une pétition de voisins concernant des bruits nocturnes, ainsi qu’une lettre du 17-08-22 évoquant une agression verbale subie par le responsable de gestion.

Les témoignages de voisins, qui ont attesté des nuisances sonores, sont également déterminants.

Ces éléments de preuve sont essentiels pour établir le trouble de jouissance et justifier la résiliation du bail.

Quel est le délai accordé pour quitter les lieux ?

Le délai accordé pour quitter les lieux est de six mois, conformément à l’article L412-3 qui stipule que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ».

Ce délai est justifié par la nécessité de relogement des défendeurs, bien que la situation de conflit avec les voisins ait conduit à une décision de délai limité.

L’article L412-4 précise que « la durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », ce qui encadre la décision du juge.

Quel est le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer majoré des charges récupérables justifiées, conformément à la décision du juge.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux, ce qui est en accord avec les obligations du locataire en matière de paiement.

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, ce qui inclut également cette indemnité.

Quel est le fondement de la condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ?

La condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile est justifiée par le fait qu’il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par le demandeur dans la présente instance.

Cet article permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir ses frais, ce qui a été appliqué dans ce cas.

La somme de 500 euros a été fixée pour compenser les frais engagés par l’OPH Est Ensemble Habitat dans le cadre de cette procédure.