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L’Essentiel : L’association syndicale libre (ASL) est régie par l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui stipule que les statuts de l’ASL doivent définir son objet. L’article R. 442-7 du code de l’urbanisme impose que le dossier de demande de permis d’aménager un lotissement soit complété par l’engagement du lotisseur de constituer une ASL pour la gestion des terrains et équipements communs. L’absence de transfert de propriété à l’ASL ne conduit pas à la nullité de ses statuts.
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Résumé de l’affaire : La société Les Bastides a réalisé l’aménagement d’un lotissement dénommé « Les Jardins de Yasmine », comprenant cinq lots privatifs. Pour gérer et entretenir les espaces communs, une association syndicale libre, dénommée Les Jardins de Yasmine (ASL), a été constituée. Cependant, des propriétaires d’un lot, ayant la qualité d’acheteurs, ont assigné la société Les Bastides et l’ASL en nullité de cette dernière. Ils soutenaient que certaines parcelles, essentielles à l’accès et à la gestion des eaux, demeuraient la propriété de la société Les Bastides, ce qui, selon eux, entachait la validité de l’ASL.
Les acheteurs ont contesté le rejet de leur demande par la cour d’appel, arguant que l’ASL, créée par le lotisseur, devait recevoir la propriété des terrains communs pour être valide. Ils ont fait valoir que l’absence de transfert de propriété des parcelles à l’ASL constituait une violation de son objet, entraînant ainsi sa nullité. La cour d’appel a cependant précisé que, bien que les statuts de l’ASL aient prévu l’intégration de certaines parcelles, les membres de l’association avaient décidé de créer des servitudes croisées, ne laissant que quelques parcelles comme communes. Cela n’affectait pas la validité de l’ASL, selon la cour. La cour a également rappelé que, bien que l’engagement du lotisseur à constituer une ASL soit une condition pour l’octroi du permis d’aménager, l’absence de transfert de propriété des terrains communs à l’ASL ne conduisait pas à la nullité des statuts. En conséquence, la cour a jugé que les arguments des acheteurs n’étaient pas fondés, confirmant ainsi la légalité de l’ASL malgré les manquements relevés. |
L’association syndicale libre (ASL) est régie par l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui stipule que les statuts de l’ASL doivent définir son objet. En outre, l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme impose que le dossier de demande de permis d’aménager un lotissement soit complété par l’engagement du lotisseur de constituer une ASL à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
Il est établi que l’absence de transfert de propriété des terrains et équipements communs à l’ASL, bien que contraire à son objet, ne conduit pas à la nullité des statuts de l’association. La cour d’appel a jugé que le non-respect partiel de l’objet de l’ASL ne suffisait pas à entraîner sa nullité, ce qui est conforme à la jurisprudence en matière d’associations syndicales. Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à vous assurer que les statuts de l’ASL soient conformes aux exigences légales et que le transfert de propriété des terrains et équipements communs soit effectivement réalisé lors de la création de l’association. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quel est l’objet de l’association syndicale libre selon l’ordonnance n° 2004-632 ?L’article 7, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 précise que les statuts de l’association syndicale libre définissent son objet. Cela signifie que l’association a pour mission de gérer et d’entretenir les terrains et équipements communs d’un lotissement. Il est donc essentiel que les statuts soient clairs et précis quant à cet objet pour assurer le bon fonctionnement de l’association. Quel est le rôle du lotisseur dans la création d’une association syndicale libre ?Selon l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme, le dossier de la demande de permis d’aménager un lotissement doit être complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots. Cette association doit être chargée de la propriété, de la gestion et de l’entretien des terrains et équipements communs. Ainsi, le lotisseur a une obligation légale de prévoir la création de cette association dans le cadre de son projet d’aménagement. Quelles sont les conséquences de l’absence de transfert de propriété des terrains à l’association syndicale libre ?Il en résulte que, même si l’engagement du lotisseur est une condition pour l’octroi du permis d’aménager, l’absence de transfert contractuel de la propriété des terrains et équipements communs à l’association syndicale libre n’entraîne pas la nullité des statuts. Cela signifie que l’association peut continuer à exister même si elle ne possède pas tous les terrains qu’elle est censée gérer. Cette disposition permet de maintenir la structure de l’association, même en cas de non-respect partiel de son objet. Pourquoi la cour d’appel a-t-elle rejeté la demande de nullité de l’association syndicale libre ?La cour d’appel a jugé que, bien que les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7] n’étaient pas la propriété de l’association syndicale libre, cela ne remettait pas en cause la validité de l’association. Elle a constaté que les statuts initiaux prévoyaient d’intégrer plusieurs parcelles, mais que les membres avaient décidé de créer des servitudes croisées. Ainsi, le fait que l’objet de l’association ne soit pas entièrement rempli ne conduit pas à sa nullité, car la loi ne sanctionne pas cette situation par la nullité des statuts. Quels articles ont été violés selon les demandeurs ?Les demandeurs ont soutenu que la cour d’appel avait violé plusieurs articles, notamment l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme, l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 et l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Ils ont argué que l’absence de transfert de propriété des terrains communs à l’association syndicale libre constituait un non-respect de son objet, entraînant ainsi sa nullité. Cependant, la cour a estimé que cette absence ne justifiait pas la nullité de l’association, ce qui a conduit au rejet de leur demande. |
FC
COUR DE CASSATION
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Arrêt du 22 mai 2025
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 278 FS-B
Pourvoi n° R 23-12.480
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025
1°/ M. [F] [I],
2°/ Mme [H] [Y] épouse [I],
tous deux domiciliés [Adresse 8],
ont formé le pourvoi n° R 23-12.480 contre l’arrêt rendu le 15 décembre 2022 par la cour d’appel de Nîmes (chambre civile, 2e chambre section A), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Les Bastides, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9],
2°/ à l’association syndicale libre Les Jardins de Yasmine, dont le siège est [Adresse 8],
défenderesses à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [I], de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société Les Bastides, et de l’association syndicale libre Les Jardins de Yasmine, et l’avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l’audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, M. Pons, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
1. Selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 15 décembre 2022) et les productions, la société Les Bastides a procédé à l’aménagement du lotissement « Les Jardins de Yasmine », comportant cinq lots privatifs.
2. L’association syndicale libre Les Jardins de Yasmine (l’ASL) a été constituée pour acquérir, gérer et entretenir les terrains, voiries et équipements communs du lotissement.
3. M. et Mme [I], propriétaires d’un lot, ont assigné la société Les Bastides et l’ASL en prononcé de la nullité de cette dernière, au motif que les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7] supportant la zone d’accès au lotissement et le bassin de rétention étaient demeurés propriété de la société Les Bastides.
Enoncé du moyen
4. M. et Mme [I] font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à ce que la nullité de l’ASL soit prononcée, alors « que l’association syndicale libre, créée par le lotisseur qui s’est engagé, lors de sa demande de permis d’aménager un lotissement, à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains communs, et dont les statuts prévoient expressément qu’elle a pour objet de recevoir du lotisseur sans contrepartie, les terrains voiries et équipements communs du lotissement, est nulle pour non-respect de son objet si, en contrariété aux règles d’urbanisme et à ses statuts, la propriété des terrains communs ne lui a jamais été transférée ; qu’après avoir rappelé, pour juger que M. et Mme [I] étaient mal fondés à solliciter la nullité de l’ASL Les Jardins de Yasmine, que dans le cadre d’une opération de création d’un lotissement la loi ou le règlement impose au lotisseur de déposer, en annexe de son dossier de demande de permis d’aménager, différents documents parmi lesquels celui contenant l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs, la cour d’appel a énoncé que les statuts initiaux de l’ASL prévoyaient d’intégrer les parcelles n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] mais que les membres de l’association avaient décidé de créer des servitudes croisées et de ne laisser comme parcelles communes que les seules parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7], ce qui n’avait pas pour effet de remettre en cause la validité de l’ASL et que s’il n’était pas contesté que les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 7] n’étaient pas la propriété de l’ASL, le fait que l’objet de l’ASL, à savoir acquérir, gérer et entretenir les terrains et équipements communs, ne fût pas intégralement rempli, ne pouvait en tout état de cause conduire à la nullité de l’ASL, de sorte qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait pourtant que, en contrariété aux règles d’urbanisme et à ses statuts, l’ASL Les Jardins de Yasmine n’était pas devenue propriétaire des parcelles communes et était donc nulle pour non-respect de son objet, violant, dès lors, l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme, l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, ensemble l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »
5. Selon l’article 7, alinéa 2, de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, les statuts de l’association syndicale libre définissent son objet.
6. Selon l’article R. 442-7 du code de l’urbanisme, le dossier de la demande de permis d’aménager un lotissement est, sous réserve de ce qui est dit à l’article R. 442-8, complété par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
7. Il en résulte que si l’engagement du lotisseur exigé par ce dernier texte conditionne l’octroi du permis d’aménager, l’absence du transfert contractuellement prévu, à cette association, de la propriété des terrains et équipements communs du lotissement qu’elle a pour objet de gérer et d’entretenir n’est pas sanctionnée par la nullité des statuts.
8. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.
Droit des associations
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