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Vente immobilière : enjeux de la clause pénale et appel

L’Essentiel : La clause pénale est une stipulation contractuelle prévoyant qu’une partie devra verser une somme d’argent en cas de manquement à ses obligations. Selon l’, cette somme ne peut être modifiée que si le juge la juge manifestement excessive ou dérisoire. La cour a confirmé l’applicabilité de la clause pénale, réduisant la pénalité initiale jugée excessive. Par ailleurs, l’article 1112-1 impose un devoir d’information précontractuelle, que la partie demanderesse n’a pas prouvé avoir été violé.
Résumé de l’affaire : Un compromis de vente notarié a été signé le 12 février 2021 entre un vendeur et une acheteuse pour la vente d’une maison jumelée, au prix de 190.000 €, avec une réitération prévue par acte authentique au plus tard le 1er septembre 2021. L’acheteuse a déclaré ne pas vouloir recourir à un prêt, mais la vente n’a pas été finalisée. Le 18 octobre 2021, le vendeur a assigné l’acheteuse en paiement d’une clause pénale de 19.000 €.

Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement le 17 mai 2023, rejetant la demande d’annulation du compromis par l’acheteuse pour erreur et manquement à l’obligation d’information du vendeur. Il a condamné l’acheteuse à verser 10.000 € au titre de la clause pénale et 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tout en rejetant la demande du vendeur pour des dommages-intérêts de 20.000 €. L’acheteuse a interjeté appel de ce jugement le 18 août 2023.

Dans ses conclusions, l’acheteuse a demandé la réformation du jugement, l’annulation du compromis et la réduction de la pénalité à 1 €. Le vendeur a contesté la recevabilité de l’appel, arguant de l’absence d’effet dévolutif. La cour a jugé que l’appel était recevable et a examiné les demandes des parties.

Concernant l’annulation du compromis, l’acheteuse a allégué des vices cachés et un manquement à l’obligation d’information, mais n’a pas prouvé ses allégations. Le tribunal a confirmé que l’acheteuse avait été informée des infiltrations d’eau et n’a pas démontré d’erreur viciant son consentement. La cour a également confirmé l’application de la clause pénale, réduisant le montant à 10.000 €, et a rejeté la demande de dommages-intérêts du vendeur, considérant qu’il n’avait pas prouvé un préjudice distinct. Enfin, l’acheteuse a été condamnée aux dépens d’appel et à verser des frais supplémentaires au vendeur.

La clause pénale est une stipulation contractuelle qui prévoit qu’une partie devra verser une somme d’argent à l’autre en cas de manquement à ses obligations. Selon l’, lorsque le contrat stipule qu’une partie manquera de l’exécuter, elle paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, sans que cette somme puisse être augmentée ou diminuée, sauf si le juge constate que la pénalité est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la cour a confirmé que la clause pénale était applicable, car les conditions d’exécution du compromis étaient remplies et que la partie défaillante avait été mise en demeure. La cour a également exercé son pouvoir de modération en réduisant la pénalité initialement prévue, considérant qu’elle était manifestement excessive au regard des circonstances.

L’ impose un devoir d’information précontractuelle, stipulant que la partie qui détient une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer. En l’espèce, la cour a jugé que la partie demanderesse n’avait pas prouvé que l’autre partie avait manqué à cette obligation, ce qui a conduit au rejet de la demande d’annulation du compromis de vente.

Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à bien vérifier et documenter toutes les informations relatives à l’état du bien avant la signature d’un compromis de vente, et à vous assurer que toutes les obligations contractuelles sont clairement définies et respectées.

A toute fins utiles, vous pouvez utiliser ce modèle de clause :

« En cas de non-réalisation de l’acte authentique dans le délai imparti, la partie défaillante s’engage à verser à l’autre partie une pénalité de [montant] euros, sous réserve de la possibilité pour le juge de modérer cette pénalité si elle est jugée manifestement excessive. »

Q/R juridiques soulevées :

Quel est l’effet dévolutif de la déclaration d’appel ?

La question de l’effet dévolutif de la déclaration d’appel est régie par les articles et du code de procédure civile.

L’article 542 stipule que « L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel ».

De plus, l’article 562 précise que « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible ».

Dans cette affaire, la cour a constaté que la déclaration d’appel de la partie appelante mentionnait les chefs de jugement critiqués, ce qui permet de conclure que l’appel a bien un effet dévolutif.

Quel est le fondement de la demande d’annulation du compromis de vente ?

La demande d’annulation du compromis de vente repose sur plusieurs fondements, notamment l’erreur, le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et la condition suspensive.

L’ stipule que « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ».

L’article 1112-1 du même code précise que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ».

En l’espèce, la cour a jugé que la partie appelante ne démontrait pas l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations ou le mauvais état du garage, ce qui a conduit à rejeter sa demande d’annulation.

Quel est le régime de la clause pénale dans le compromis de vente ?

La clause pénale est régie par l’, qui dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Dans le cas présent, la clause pénale stipule que la partie défaillante doit verser 19.000 € en cas de non-réalisation de l’acte authentique.

La cour a constaté que les conditions d’exécution du compromis étaient remplies et que la mise en demeure avait été effectuée, ce qui a conduit à la confirmation de la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale, considérée comme manifestement excessive.

Quel est le fondement des demandes de dommages-intérêts ?

Les demandes de dommages-intérêts sont également encadrées par l’, qui stipule que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

Dans cette affaire, la partie demanderesse a sollicité 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral. Cependant, la cour a jugé qu’aucun préjudice distinct de celui visé par la clause pénale n’était justifié, ce qui a conduit à rejeter cette demande.

Quel est le régime des dépens et des frais irrépétibles ?

Les dépens et les frais irrépétibles sont régis par l’article 700 du code de procédure civile, qui permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais d’avocat.

Dans cette affaire, la cour a confirmé la décision du tribunal en ce qui concerne les dépens et a condamné la partie perdante à verser une somme supplémentaire de 3.000 € à l’autre partie, conformément à l’article 700.

La cour a également rejeté la demande de la partie appelante au titre de l’article 700, considérant qu’elle n’était pas fondée.

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14553 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFRT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/13011

APPELANTE

Madame [V] [B] née le 25 Août 1972 à [Localité 11], domicile élu chez Me Fabrice Aubert, [Adresse 6]

[Adresse 6]

Élisant domicile chez Me Aubert

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Fabrice AUBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0100

INTIME

Monsieur [L] [P] né le 06 Janvier 1953 à [Localité 8]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par Me Taftan SANJABI, avocat au barreau de MELUN, toque : M94

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’.

– signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon un compromis de vente notarié du 12 février 2021, M. [L] [P] s’est engagé à vendre à Mme [V] [B], une maison d’habitation jumelée sise [Adresse 2] à [Localité 9], cadastrée Section EY, n°[Cadastre 4], lieudit [Adresse 1], moyennant le prix de 190.000 €, sous les conditions suspensives de droit commun, l’acquéreur déclarant ne pas vouloir recourir à un prêt.

La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 1er septembre 2021.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte du 18 octobre 2021, M. [P] a fait assigner Mme [B] en paiement de la somme de 19.000 € au titre de la clause pénale contractuelle.

Par jugement en date du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de PARIS a statué ainsi :

-rejette la demande de Mme [V] [B] d’annulation du compromis de vente du 12 février 2021 pour cause d’erreur et de manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information,

-condamne Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 12 février 2021,

-rejette la demande de M. [L] [P] en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

-condamne Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamne Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance,

-rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Mme [V] [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 août 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 20 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 mars 2024, par lesquelles Mme [V] [B], appelante, invite la cour à :

SUR L’APPEL PRINCIPAL

– DECLARER L’APPEL PRINCIPAL de Madame [V] [B], recevable et bien fondé.

– DEBOUTER M. [P] de son moyen tiré du défaut d’effet dévolutif de l’acte d’appel.

– REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 17 mai 2023.

– ANNULER le compromis de vente du 12 février 2021 et JUGER en conséquence que la clause pénale ne s’applique pas.

– A TITRE SUBSIDIAIRE, REDUIRE la pénalité à 1 € (un euro).

– REFORMER le jugement ayant condamné Madame [B] à verser 2 000 € à M. [L] [P] et DEBOUTER M. [P] de sa demande en paiement de frais irrépétibles de première instance.

– CONFIRMER pour le surplus le jugement ayant écarté la demande en paiement de dommages-intérêts de 20 000 €.

SUR L’APPEL INCIDENT

– DEBOUTER M. [P] de son appel incident.

– CONDAMNER M. [L] [P] à verser à Mme [B], 5 000 € au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

– CONDAMNER M. [L] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 avril 2024, par lesquelles M. [P], intimé, invite la cour à :

Vu l’article , du Code civil ;

Vu l’ ;

JUGER Monsieur [L] [P] recevable et bien fondé en ses demandes ainsi qu’en son appel incident,

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER la déclaration d’appel de Madame [V] [B] en date du 18 août 2023 dépourvue d’effet dévolutif,

CONFIRMER le jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

REJETE la demande de Mme [V] [B] d’annulation du compromis de vente du 12 février 2021 pour cause d’erreur et de manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

REFORMER le jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

CONDAMNE Madame [V] [B] à payer à Monsieur [L] [P], la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 12 février 2021.

REJETE la demande de Monsieur [L] [P] en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [L] [P] la somme de 19.000 euros au titre de la clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » insérée au compromis de vente régularisé le 12 février 2021 en l’étude de Me [A] [K], Notaire à [Localité 7],

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [L] [P] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONFIRMER le jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

REJETE la demande de Mme [V] [B] d’annulation du compromis de vente du 12 février 2021 pour cause d’erreur et de manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information,

CONDAMNE Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

REFORMER le jugement rendu le 17 mai 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

CONDAMNE Madame [V] [B] à payer à Monsieur [L] [P], la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 12 février 2021.

REJETE la demande de Monsieur [L] [P] en paiement de la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [L] [P] la somme de 19.000 euros au titre de la clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE » insérée au compromis de vente régularisé le 12 février 2021 en l’étude de Me [A] [K], Notaire à [Localité 7],

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [L] [P] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

En toutes hypothèses,

DEBOUTER Madame [V] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

CONDAMNER Madame [V] [B] à verser à Monsieur [L] [P] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [V] [B] aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l’effet dévolutif de la déclaration d’appel

M. [P] soulève, sur le fondement des articles et du code de procédure civile, l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel du 18 août 2023, au motif que celle-ci ne précise pas s’il est demandé la réformation ou l’annulation de la décision ;

Mme [B] oppose qu’elle a sollicité la réformation du jugement dans ses premières conclusions notifiées le 1er novembre 2023 soit dans les trois mois suivant l’acte d’appel ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2017, « L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel » ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d’appel du 18 août 2023, « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible » ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur du 27 février 2022 au 1er septembre 2024, « La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle » ;

Aucun de ces textes, l’article 910 4° et l’, dans leur rédaction issue du , ni aucune autre disposition n’exige que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en est demandé l’infirmation (2ème chambre civile, 25 mai 2023, pourvoi n°21-15.842) ;

En l’espèce, dans sa déclaration d’appel du 18 août 2023, Mme [B] précise :

« Objet/portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

Rejette la demande de Mme [V] [B] d’annulation du compromis de vente du 12 février 2021 pour cause d’erreur et de manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information.

Condamne Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P], la somme de 10.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 12 février 2021.

Condamne Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P], la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance » ;

Il en ressort que si l’appelante n’a pas mentionné dans la déclaration d’appel qu’elle demandait l’infirmation des chefs de jugement expressément critiqués, en tout état de cause, elle a bien énuméré dans sa déclaration d’appel les chefs de jugement critiqués conformément aux dispositions des articles 910 4° et 562 précités ;

Aussi aucune disposition n’exigeant que la déclaration d’appel mentionne, s’agissant des chefs de jugement expressément critiqués, qu’il en soit demandé l’infirmation, il y a lieu de rejeter la demande en appel de M. [P] de juger que la déclaration d’appel de Mme [B] est dépourvue d’effet dévolutif ;

Sur la demande d’annulation du compromis de vente

Mme [B] sollicite d’annuler le compromis de vente, sur le fondement de l’erreur, sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information et sur le fondement de la condition suspensive contractuelle relative aux vices ; elle conclut que l’erreur et le manquement à l’obligation d’information portent sur l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations de la maison et le mauvais état du garage extérieur, l’architecte ayant attesté qu’il fallait le démolir puis le reconstruire ; elle ajoute que les infiltrations sur le toit terrasse du garage ne lui ont pas été signalées avant la signature du compromis ni les diagnostics et que la signature du compromis est intervenue à distance, dans la précipitation ;

M. [P] oppose l’absence de désordres, mis à part les infiltrations d’eau au niveau de la toiture terrasse du garage attenant à la maison dont il a informé Mme [B] ;

Le tribunal a débouté Mme [B] de ses demandes en considérant qu’elle était informée des infiltrations d’eau situées sur la toiture terrasse du garage ;

Sur les désordres allégués par Mme [B]

Concernant l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations de la maison et le mauvais état du garage extérieur, Mme [B] ne les démontre pas ; l’attestation isolée de M. [Z] [N] du 11 mars 2022 (pièce 4), précisant être le cousin de Mme [B] et exercer, non pas la profession d’architecte tel que l’allègue Mme [B], mais celle d’architecte d’intérieur, est insuffisante pour démontrer que le terrain présente une instabilité, que les fondations de la maison sont fragiles et que le garage extérieur doit être démoli compte tenu de son mauvais état ;

Il y a lieu d’ajouter que Mme [B] ne justifie pas que la signature du compromis soit intervenue dans la précipitation ; en effet, il est constant que le 27 janvier 2021, l’agence immobilière lui a fait visiter la maison, le 28 janvier 2021, Mme [B] a signé une offre d’achat et le 8 février 2021, le notaire a contacté Mme [B] pour une signature du compromis le 12 février 2021, date que celle-ci a accepté ;

D’autre part, il ressort du compromis du 12 février 2021 que si Mme [B] n’était pas présente à l’acte mais représentée par une collaboratrice de l’étude, elle a assisté à la lecture de l’acte par visioconférence ;

Le compromis du 12 février 2021 précise que les diagnostics techniques sont annexés à l’acte et mentionne dans le paragraphe relatif à l’état du bien que « Les parties reconnaissent l’existence d’infiltrations d’eau au niveau de la toiture terrasse du garage attenant » ; Mme [B] a donc été informée des diagnostics et des infiltrations avant la signature du compromis et pouvait en tout état de cause se rétracter dans le délai de 10 jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre de notification de l’acte avec ses annexes, conformément aux dispositions en page 25 du compromis ;

Sur le moyen relatif à l’erreur

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné » ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que Mme [B] ne démontre pas l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations de la maison et le mauvais état du garage extérieur qu’elle allègue ;

Elle ne justifie donc pas qu’une erreur ait vicié son consentement pour la signature du compromis de vente ;

Sur le moyen relatif au manquement à l’obligation précontractuelle d’information

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que Mme [B] ne démontre pas l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations de la maison et le mauvais état du garage extérieur qu’elle allègue ;

Elle ne justifie donc pas que M. [P] ait manqué à son obligation précontractuelle d’information ;

Sur la condition suspensive

La condition suspensive visée par Mme [B] figure dans le compromis de vente dans le paragraphe relatif aux conditions suspensives de droit commun « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner » ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que Mme [B] ne démontre pas l’instabilité du terrain, la fragilité des fondations de la maison et le mauvais état du garage extérieur qu’elle allègue ;

Elle ne justifie donc pas que l’immeuble soit grevé d’un vice non indiqué dans le compromis ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [V] [B] d’annulation du compromis de vente du 12 février 2021, que ce soit sur le fondement de l’erreur, le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information ou la condition suspensive de droit commun ;

Sur la clause pénale

M. [P] sollicite le versement de la somme de 19.000 € en application de la clause pénale et s’oppose à sa modération ; il précise que s’il a revendu son bien le 18 août 2021, ce n’est que le 15 avril 2021, soit plus de deux mois après le compromis, que Mme [B] a indiqué ne plus vouloir acquérir le bien alors qu’elle avait déclaré ne pas recourir à un emprunt bancaire, et que ce changement d’attitude, après le délai de rétractation, l’a mis dans une situation angoissante et oppressante car il s’était engagé dans la signature d’une vente en l’état futur d’achèvement ;

Mme [B] sollicite la réduction de la clause pénale à 1 €, au motif que le bien a été revendu le 18 août 2021 soit trois semaines avant le 8 septembre 2021 ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

En l’espèce, le compromis stipule en page 5 :

« Stipulation de pénalité

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de dix-neuf mille euros (19 000 €) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article L 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

Il est constant que les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies, en l’absence de conditions suspensives particulières notamment d’obtention de prêt, que Mme [B] a refusé de régulariser l’acte authentique et que M. [P] a mis en demeure Mme [B] de lui régler la somme de 19.000 € au titre de cette clause, par lettre recommandée du 23 avril 2021 (pièce 6 [B]) ;

La clause pénale contractuelle est donc applicable au préjudice de Mme [B] ;

Le premier juge a exactement relevé que le fait que M. [P] a réservé un appartement dès le 3 mars 2021 est sans lien avec le manquement de Mme [B] à ses obligations contractuelles puisque celle-ci ne devait entrer en jouissance du logement que le 1er septembre 2021 ;

En prenant en compte que le bien n’a pas été immobilisé sur toute la période du compromis, puisque Mme [B] a informé M. [P] le 15 avril 2021 qu’elle ne souhaitait plus acquérir le bien, que celui-ci a pu remettre le bien en vente fin avril 2021 et qu’il est parvenu à le vendre le 18 août 2021, il convient de considérer que le montant de la pénalité est manifestement excessif et de le diminuer à hauteur de 10.000 €, soit un peu plus de 5 % du prix de vente ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [V] [B] à payer à M. [L] [P] la somme de 10.000 € au titre de la clause pénale prévue à l’acte du 12 février 2021 ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [P]

M. [P] sollicite la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts, au motif du préjudice moral subi, car la réitération par acte authentique étant une certitude, une fois le délai de rétractation passé, il avait réservé le 3 mars 2021 un appartement en l’état futur d’achèvement, et la décision de Mme [B] de ne plus acquérir le bien l’a mise dans une situation délicate et stressante ;

Aux termes de l’, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre » ;

Le cumul d’une clause pénale, même réduite, avec des dommages et intérêts supplémentaires n’est possible que si ces derniers sont destinés à réparer un préjudice distinct de celui visé par la clause pénale ;

En l’espèce, M. [P] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui visé par la clause pénale, puisqu’il a pu bénéficier du paiement du prix de vente à une date antérieure à celle prévue par le compromis litigieux ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [L] [P] en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [P] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [B] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande en appel de M. [P] de juger que la déclaration d’appel de Mme [B] est dépourvue d’effet dévolutif ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [V] [B] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [L] [P] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,