Conflit de voisinage : fenêtres et respect de l’intimité – Questions / Réponses juridiques

L’article 675 du code civil stipule qu’aucun voisin ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture. L’article 678 interdit d’avoir des vues droites sur le fonds voisin à moins de respecter une distance minimale de dix-neuf décimètres. Dans cette affaire, le tribunal a constaté qu’une fenêtre de toit créait une vue directe sur le jardin de M. [A], violant ainsi l’article 678, tandis que les autres fenêtres respectaient les normes légales.. Consulter la source documentaire.

Jurisprudence sur cette thématique : Un propriétaire a acquis une maison à usage d’habitation en 1995, tandis qu’un autre propriétaire a acheté la propriété voisine en 2005. Cette dernière a installé une fenêtre sur la toiture nord de sa maison, donnant sur le jardin du premier propriétaire. En 2008, une déclaration préalable de travaux a été déposée pour la pose de trois châssis de toit, autorisée par la mairie. En 2018, le premier propriétaire a dénoncé l’installation de ces fenêtres, arguant qu’elles créaient une vue directe sur son jardin.

Un conciliateur de justice a classé le dossier sans suite en 2021, ce qui a conduit le premier propriétaire à saisir le tribunal de proximité pour demander la suppression ou la mise en conformité des ouvertures, ainsi qu’une indemnisation pour préjudice. Le tribunal a rendu un jugement en juin 2022, déclarant recevable l’action du premier propriétaire, mais déboutant ses demandes concernant les fenêtres, tout en mettant hors de cause le mari de la propriétaire des lieux.

Le tribunal a constaté qu’aucune vue directe n’existait depuis les fenêtres litigieuses, et a également rejeté la demande reconventionnelle de la propriétaire pour procédure abusive. Le premier propriétaire a interjeté appel de cette décision, demandant la suppression des fenêtres et des dommages-intérêts.

Dans ses conclusions, la propriétaire a demandé la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne la servitude de vue par prescription trentenaire. La cour d’appel a examiné les ouvertures litigieuses, concluant que seule la fenêtre de la chambre des combles créait une vue illicite sur le jardin du premier propriétaire. La cour a ordonné la suppression de cette vue dans un délai de deux mois, tout en déboutant le premier propriétaire de ses autres demandes. La propriétaire a été condamnée aux dépens et à verser une somme pour les frais irrépétibles.. Consulter la source documentaire.

Quel est le cadre juridique concernant les ouvertures sur le fonds voisin ?

L’article 675 du code civil stipule que « l’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ».

Cet article établit le principe fondamental selon lequel toute ouverture dans un mur mitoyen nécessite l’accord de l’autre propriétaire.

L’article 676 précise que « le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant ».

Ces fenêtres doivent être conformes à des normes spécifiques, notamment en ce qui concerne leur hauteur et leur type de vitrage.

L’article 678, quant à lui, interdit d’avoir des vues droites sur le fonds voisin à moins de respecter une distance minimale de dix-neuf décimètres entre le mur et le fonds voisin.

Ainsi, la qualification des ouvertures litigieuses doit se faire en tenant compte de ces dispositions, qui visent à protéger la vie privée des propriétaires voisins.

Quel est le principe de la prescription trentenaire en matière de servitude de vue ?

La prescription trentenaire est régie par l’article 2262 du code civil, qui stipule que « la prescription est acquise par l’usage continu et non interrompu d’un droit pendant trente ans ».

Pour qu’une servitude de vue soit acquise par prescription, il faut prouver que l’usage a été continu, paisible et non contesté pendant cette période.

Dans le cas présent, le tribunal a constaté qu’il n’y avait pas de preuve suffisante pour établir que la troisième fenêtre avait été installée depuis plus de trente ans, ce qui a conduit à débouter la demande de la propriétaire de la servitude de vue.

L’absence de preuve de l’installation de cette fenêtre avant l’arrivée du propriétaire dans les lieux a été déterminante pour le jugement.

Quel est le rôle du constat d’huissier dans cette affaire ?

Le constat d’huissier, établi par Me [M], a joué un rôle crucial dans l’évaluation des ouvertures litigieuses.

Il a permis de déterminer la hauteur des fenêtres et leur capacité à offrir une vue sur le jardin du propriétaire voisin.

L’article 678 du code civil, qui interdit les vues droites à moins de respecter une distance minimale, a été mis en avant pour évaluer la légalité des fenêtres.

Le constat a révélé que, bien que certaines fenêtres soient situées à une hauteur suffisante, il était possible d’avoir une vue sur le jardin en utilisant un tabouret, ce qui a été interprété comme une vue illicite.

Ainsi, le constat a été déterminant pour qualifier certaines ouvertures de « vue » au sens du code civil, influençant directement la décision du tribunal.

Quel est le fondement des demandes d’indemnisation dans cette affaire ?

Les demandes d’indemnisation sont fondées sur l’article 1240 du code civil, qui stipule que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le propriétaire a soutenu qu’il subissait un préjudice moral et de jouissance en raison des vues illicites créées par les fenêtres de la propriété voisine.

Cependant, le tribunal a jugé que l’atteinte à l’intimité n’était pas suffisamment établie, car la vue illicite supposait une action délibérée de la part de la propriétaire, ce qui a conduit à débouter la demande d’indemnisation.

La cour a également examiné la demande reconventionnelle de la propriétaire, fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile, qui permet de sanctionner les actions en justice abusives.

Cependant, le caractère abusif de l’action n’a pas été établi, ce qui a conduit à la confirmation du jugement initial.

Quel est l’impact des articles 676 et 677 du code civil sur la configuration des fenêtres ?

L’article 676 du code civil permet au propriétaire d’un mur non mitoyen de pratiquer des jours ou fenêtres, sous certaines conditions.

Il impose que ces fenêtres soient à fer maillé et verre dormant, et qu’elles respectent une hauteur minimale de 1,90 mètre au-dessus du plancher, comme le précise l’article 677.

Dans cette affaire, la cour a examiné si les fenêtres respectaient ces exigences.

Le constat d’huissier a montré que certaines fenêtres étaient effectivement conformes, tandis que d’autres, en raison de leur position, pouvaient créer une vue illicite.

Ainsi, la conformité des fenêtres aux articles 676 et 677 a été déterminante pour évaluer leur légalité et la possibilité d’une vue sur le fonds voisin.

La cour a conclu que seule la fenêtre de la chambre des combles était illicite, ce qui a conduit à une décision de mise en conformité.