La cour d’appel a statué en faveur du propriétaire du terrain voisin, qualifiant la partie non bâtie de la parcelle contestée de « commun de village ». Les occupants du terrain ont alors formé un pourvoi en cassation, arguant que la cour d’appel avait fondé sa décision sur des éléments postérieurs à un décret de 1792, qui régit la propriété des terres vaines et vagues dans l’ancienne province de Bretagne. Ils ont soutenu que la cour n’avait pas vérifié si les conditions d’application de ce décret étaient réunies au moment de son entrée en vigueur.
La cour de cassation a examiné la recevabilité du moyen soulevé par les occupants, concluant qu’il n’était pas nouveau et qu’il ne contredisait pas leur thèse initiale. En se basant sur les articles du décret de 1792, la cour a souligné que les terres vaines et vagues peuvent être considérées comme des communes si elles répondent à des besoins collectifs, comme l’accès à des ressources partagées.
Cependant, la cour a constaté que la cour d’appel n’avait pas vérifié si, au moment de la publication du décret, les habitants du village disposaient d’un titre leur permettant d’utiliser la partie de la parcelle en question. En conséquence, la cour de cassation a annulé l’arrêt de la cour d’appel et a renvoyé l’affaire devant une autre formation de celle-ci, condamnant la propriétaire des lieux aux dépens.
Réflexe juridique : pour éviter ce type de contentieux, pensez à vérifier l’existence de titres d’usage et à établir clairement les droits de propriété sur les parcelles concernées avant toute contestation.
Cour de cassation – Chambre civile 3
N° de pourvoi : 23-22.845
ECLI:FR:CCASS:2025:C300486
Publié au bulletin
Solution : Cassation
Audience publique du jeudi 16 octobre 2025
Décision attaquée : Cour d’appel de Rennes, du 11 juillet 2023
Président
Mme Teiller (présidente)
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 16 octobre 2025
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 486 FS-B
Pourvoi n° H 23-22.845
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 OCTOBRE 2025
1°/ M. [L] [K],
2°/ M. [T] [K],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
ont formé le pourvoi n° H 23-22.845 contre l’arrêt rendu le 11 juillet 2023 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant à Mme [D] [O], épouse [I], domiciliée [Adresse 6], défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de MM. [K], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de Mme [I], et l’avis de Mme Morel-Coujard, avocate générale, après débats en l’audience publique du 2 septembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseillère faisant fonction de doyene, Mme Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mmes Aldigé, Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Rennes, 11 juillet 2023), Mme [I] est propriétaire des parcelles cadastrées section BO n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 8], voisines de celles appartenant à M. [L] [K], cadastrées section BO n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7].
2. Contestant l’installation d’un portail entre un bâtiment construit sur la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], occupé par le fils de M. [L] [K], M. [T] [K] (les consorts [K]), et sa parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 3], Mme [I] a assigné les consorts [K] en reconnaissance de ce que la partie non construite de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], à laquelle elle ne peut plus accéder, constitue « un commun de village » et interdiction d’y stationner.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
3. Les consorts [K] font grief à l’arrêt de dire que la partie non construite de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7] est un commun de village, alors « que dans les cinq départements qui composaient l’ancienne province de Bretagne, les « terres vaines et vagues » au jour de la publication du décret du 28 août 1792 relatif au rétablissement des communes et des citoyens dans les propriétés et droits dont ils ont été dépouillés par l’effet de la puissance féodale sont devenues la propriété exclusive soit des communes, soit des habitants des villages, soit des vassaux qui étaient en possession de certains droits ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a qualifié la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7] à [Localité 9] de « commun de village » en se basant exclusivement sur des faits postérieurs à la publication du décret du 28 août 1792 ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les conditions d’application du texte étaient réunies au jour de son entrée en vigueur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10 du décret du 28 août 1792 relatif au rétablissement des communes et des citoyens dans les propriétés et droits dont ils ont été dépouillés par l’effet de la puissance féodale. »
Réponse de la Cour
Recevabilité du moyen
4. Mme [I] conteste la recevabilité du moyen. Elle fait valoir que les consorts [K] ayant invité la cour d’appel à prendre en considération des éléments postérieurs à la publication du décret du 28 août 1792, sans soutenir que le juge devait nécessairement se fonder sur des éléments antérieurs, le moyen est à la fois nouveau et contraire à la thèse soutenue devant les juges du fond.
5. Cependant, le moyen critiquant un défaut de base légale tenant à l’insuffisance des constatations de l’arrêt ne saurait être considéré comme nouveau et, dès lors que les consorts [K] faisaient seulement valoir dans leurs écritures que le caractère indivis des terres devait ressortir des titres de propriété postérieurs à 1792, il n’est pas contraire à la thèse qu’ils avaient défendue.
6. Le moyen est donc recevable.
Bien-fondé du moyen
Vu les articles 9 et 10 du décret du 28 août 1792 :
7. Selon le premier de ces textes, les terres vaines et vagues ou gastes, landes, biens hermes ou vacans, garrigues, dont les communautés ne pourraient pas justifier avoir été anciennement en possession, sont censés leur appartenir.
8. Selon le second, dans les cinq départements composant l’ancienne province de Bretagne, les terres actuellement vaines et vagues, non arrentées afféagées ou acensées, jusqu’à ce jour connues sous le nom de communes, frot, frostages, franchises, galois etc., appartiendront exclusivement soit aux communes, soit aux habitants des villages, soit aux ci-devants vassaux qui sont actuellement en possession du droit de communer, motoyer, couper les landes, bois et bruyères, pacager ou mener leurs bestiaux dans lesdites terres situées dans l’enclave ou le voisinage des ci-devants fiefs.
9. Il est jugé que les dispositions de l’article 10, qui n’ont fait que convertir en droit de propriété un droit qui, jusque-là, ne constituait qu’une simple servitude, ne sont dérogatoires à celles de l’article 9 du même texte que dans le cas où le demandeur justifie d’un titre valable à un droit personnel comme usager au jour de la publication de la loi et ne l’autorisent à réclamer que la portion de terres vaines et vagues à laquelle correspond son titre (3e Civ., 17 avril 1970, pourvoi n° 69-11.189, Bull. 1970, III, n° 259).
10. Pour qualifier de « commun de village » la partie non bâtie de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 7], l’arrêt retient, d’abord, que les terres vaines et vagues peuvent être qualifiées de communes aux habitants du village qui en ont l’usage, en raison de la situation des lieux, si elles répondent à des besoins collectifs, comme celui d’assurer la circulation entre les propriétés privées ou l’accès à un puits, et à défaut d’attribution de leur propriété à une personne déterminée, privée ou publique.
11. Il relève, ensuite, au terme d’une analyse des titres de propriété des parties et de leurs auteurs, en particulier ceux des 21 novembre 1881 et 2 février 2012, que la cour litigieuse n’était pas rattachée aux immeubles vendus, ce dont il déduit qu’il existait, dès l’origine, un espace commun qui permettait de desservir les bâtiments et qui donnait accès au puits qui y était alors en fonction.
12. En se déterminant ainsi, sans vérifier, comme il lui incombait, si au jour de la publication du texte susvisé, les habitants du village disposaient d’un titre les autorisant à user de la partie de la parcelle aujourd’hui cadastrée section BO n° [Cadastre 7], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 11 juillet 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ;
Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rennes, autrement composée ;
Condamne Mme [I] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le seize octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300486