Responsabilité des notaires pour manquement à l’obligation de conseil en vente immobilière

MINUTE N° 617/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 5 décembre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03383 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEYK

Décision déférée à la cour : 11 Juillet 2019 par le tribunal de grande instance de STRASBOURG

APPELANTE :

La S.C.I. [6] représentée par sa gérante,

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

Avocat plaidant : Me LECONTE, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS :

Maître [M] [P]

exerçant son activité [Adresse 2]

Maître [D] [X]

exerçant son activité [Adresse 1]

représentés par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS de la SELARL ACVF ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juillet 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Nathalie HERY, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Claire-Sophie BENARDEAU, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI [6] a acquis des lots de copropriété d’un immeuble sis à [Localité 4], selon un acte authentique du 19 octobre 2011 reçu par Maître [M] [P], qui avait été mandaté par le vendeur, la SAS [5], et ce avec la participation de Maître [D] [X], qui assistait la SCI [6].

Par actes d’huissier de justice délivrés les 13 et 14 octobre 2016, la SCI [6] a agi en responsabilité à l’encontre des deux notaires en leur reprochant de ne pas lui avoir proposé le cadre juridique approprié qui lui aurait permis de bénéficier de la garantie d’achèvement.

Par jugement du 11 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté la SCI [6] de ses demandes, l’a condamnée aux dépens et à payer aux deux notaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 9 août 2019, la SCI [6] en a interjeté appel, l’instance étant ouverte sous le n°RG 19/3653.

*

Par ordonnance du 3 novembre 2020, le conseiller de la mise en état a :

– rejeté la demande de renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Paris,

– ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans l’affaire opposant la société [6] à la société [5], inscrite au rôle de la cour d’appel de Paris sous le n°19/12937,

– dit que l’affaire sera réinscrite au rôle de la cour à la demande des parties ou d’office, dès qu’une décision aura été rendue dans l’instance mentionnée ci-dessus,

– réservé les dépens de l’incident, qui suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Par arrêt du 21 septembre 2022, rendu dans l’instance n°19/12937, la cour d’appel de Paris a, notamment, confirmé un jugement qui avait rejeté la demande de la société [6] tendant à la requalification de la vente finale en vente en l’état futur d’achèvement.

*

Le 13 septembre 2023, Maîtres [P] et [X] ont saisi la cour de céans en vue de la reprise de l’instance aux fins de voir constater la péremption, l’instance étant ouverte sous le n°RG 23/3383.

Par arrêt du 15 février 2024 (Civ. 3ème n°22-23.179), la Cour de Cassation a cassé partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Paris, et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, la procédure a été clôturée.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions datées du 16 septembre 2024 transmises par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCI [6] demande à la cour de :

– infirmer le jugement prononcé le 11 juillet 2019 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau :

– juger que Maître [P] et Maître [X] ont failli à leur obligation de conseil et d’information à son égard à l’occasion de l’acte authentique qu’ils ont reçu le 19 octobre 2011,

– juger que les fautes de ces deux notaires sont à l’origine de son préjudice ou de sa perte de chance,

– les condamner in solidum à lui verser des dommages-intérêts s’élevant à la somme de 229 309 euros HT pour les frais qu’elle a exposés,

– les condamner in solidum à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonner l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre des deux notaires,

– les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

– ordonner le remboursement par Maître [P] et Maître [X] des sommes qu’elle a versées au titre de l’exécution par provision du jugement entrepris,

– les condamner aux dépens des deux instances.

Elle expose que la société [5] avait construit un immeuble, le chantier ayant commencé le 15 janvier 2007 et l’achèvement de l’immeuble ayant été constaté le 28 mars 2012.

Elle précise qu’en début d’année 2011, l’acquisition des biens immobiliers lui avait été proposée sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement et que l’étude notariée [P], notaire de la société [5], lui avait adressé le 28 février 2011 un projet de contrat de réservation visant les dispositions des articles L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, puis, que le 5 avril 2011, Maître [P] lui avait soumis à la signature un ’compromis de vente’ indiquant que l’acquisition était réalisée dans le cadre d’une vente simple et qu’elle portait sur des lots de copropriété en cours d’édification, en précisant que l’état descriptif de division et le règlement de division devaient être ultérieurement établis par Maître [P], et, enfin, que la signature de l’acte authentique était intervenue le 19 octobre 2011 avec la participation de Maître [X] qui l’assistait.

Elle reproche aux deux notaires une faute dans leur obligation d’information sur les conséquences de l’acte authentique, soutient qu’il leur appartenait de s’assurer de l’adéquation entre l’acte juridique portant réservation des lots de copropriété et l’état d’avancement de l’immeuble en cours de construction, puis, entre l’acte juridique de cession envisagé et l’état réel d’achèvement de l’immeuble, mais qu’ils ne se sont pas enquis auprès du promoteur de la réalité de cette adéquation, et ne l’ont pas informée des conséquences juridiques différentes entre le ’compromis de vente’ suivi d’une vente classique, et une vente en l’état futur d’achèvement initialement prévue.

Elle ajoute que, même si elle avait exprimé sa volonté dans le sens de l’achat d’un bien achevé, les notaires avaient d’autant plus l’obligation de s’assurer que l’immeuble était bien achevé au jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Elle ajoute :

– qu’ils ont omis de vérifier un élément essentiel à la validité de l’acte authentique, puisque la vente a été signée alors que l’immeuble n’était pas achevé et que le vendeur, ayant obtenu un permis de construire modificatif le 23 février 2012, conservait la conduite de l’opération de construction,

– que l’acte de vente indiquait qu’aucune déclaration d’achèvement avait été déposée, que la réception ne pourra pas intervenir avant le 31 décembre suivant, mais qu’elle prenait immédiatement livraison des lots, alors que ces mentions étaient incompatibles,

– que la clause pénale insérée dans le ’compromis de vente’ constituait une contrainte de plus pour ne pas se dédire et signer la vente définitive ; un tel moyen de pression sur un acquéreur dépourvu de toute information juridique dans le contexte de cette vente était inapproprié et inadmissible de la part d’un notaire,

– la clause ’conditions particulières’ insérée à l’acte authentique ne lui a fourni aucune information sur la portée de son engagement et les recours possibles : elle contenait la promesse d’un achèvement prochain de l’immeuble et d’une réception à venir des lots, mais les notaires ne lui ont pas conseillé de ne pas acquérir sans avoir préalablement en sa possession les documents définitifs, pourtant inhérents à toute vente d’un immeuble achevé,

– de même, a été insérée une clause relative à la fourniture prochaine de la liste des entreprises et de leurs assureurs et de plans avant le 31 décembre 2011, mais les notaires ne l’ont pas informée des dangers encourus si elle n’était pas respectée,

– le procès-verbal de réception ne sera transmis au syndic de copropriété qu’en mars 2013 ; en 2011, elle était placée dans l’impossibilité d’agir au titre de la garantie d’achèvement due par les entreprises qu’elle ne connaissait pas ; les notaires ne pouvaient lui conseiller et lui faire signer un tel acte de vente dépourvu de toute efficacité juridique au regard de la garantie du vendeur et des recours contre les entreprises,

– les notaires ont discuté entre eux de plusieurs aspects néfastes de la vente en l’état, mais sans l’informer, ni la conseiller sur les conséquences juridiques et les risques à signer une vente en l’état ; sont invoqués à cet effet les courriers des 30 août, 14 septembre, 27 et 28 septembre et 3 octobre 2011.

S’agissant de son préjudice, elle fait valoir que :

– il résulte principalement du fait d’avoir acquis un immeuble non achevé sans connaître l’identité des intervenants à l’opération de construction, ni les garanties attachées à celui-ci, car celui-ci a été affecté de nombreux désordres et non conformités, lesquels ne résultaient pas de travaux achevés avant la vente ; elle s’est ainsi trouvé dans l’impossibilité, en octobre 2011, d’agir au titre de la garantie d’achèvement due par les entreprises, outre qu’elle aura des difficultés à agir contre le vendeur en liquidation amiable au titre des garanties légales (biennale et décennale) et contractuelles,

– le notaire devait l’avertir des garanties perdues en comparaison d’une vente conclue en l’état futur d’achèvement, qui lui aurait permis de constater puis de faire réparer les réserves, non conformités, malfaçons et désordres en application des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, mais aussi d’éviter une expertise, et de bénéficier de la retenue de garantie de 5%,

– les fautes des notaires lui ont causé les préjudices suivants :

– travaux de reprise des désordres : 177 587 euros HT,

– préjudice de jouissance : 291 270 euros sauf à parfaire,

– réparations provisoires d’urgence sollicitées par l’expert et qu’elle a réglées : 1 059 euros HT,

– honoraires des conseillers techniques et frais annexes qu’elle a acquittés : 25 621,37 euros HT,

– honoraires de suivi des travaux, mise en conformité et réfection des malfaçons par un architecte, frais annexes tels que : assurance dommages ouvrage, frais d’occupation de la voirie à régler à la mairie : 29 205 euros HT,

– frais de déménagement et d’entreposage des meubles pendant les 4 mois prévisibles pour la réalisation des travaux: 3 000 euros HT,

– temps affecté par sa gérante au suivi du litige depuis 5 ans : 800 heures au taux de 168 euros HT, soit son taux de facturation professionnelle, en qualité d’expert-comptable – commissaire aux comptes : 134 400 euros HT

– 51 trajets aller-retour [Localité 7]-[Localité 4] affectés à la gestion du litige, à 144 euros : 7 344 euros HT

– temps prévisible pour le suivi et la réparation des désordres sur 16 semaines, soit 160 heures au taux de 168 euros H.T : 26 880 euros HT

– 16 trajets de train aller-retour [Localité 4]-[Localité 7] x 144 euros pour le suivi des travaux à venir : 1 800 euros HT.

A titre subsidiaire, elle soutient que son préjudice s’analyse en une perte de chance d’acquérir un bien achevé avec le plein exercice des garanties en résultant et la jouissance immédiate du bien vendu.

S’agissant du lien de causalité, elle soutient avoir été placée dans l’impossibilité d’agir immédiatement en réparation des désordres, non conformités et malfaçons du fait de l’insertion dans l’acte d’une clause contraire à ses intérêts ; que, si elle avait été informée des carences inhérentes à l’acte de vente proposé, elle n’aurait pas contracté avant la constatation de l’achèvement de l’immeuble et la fourniture des procès-verbaux de réception et de livraison et que le manquement à l’obligation d’information des notaires est à l’origine de la débâcle financière et des soucis procéduraux qu’elle a subis ultérieurement.

Par leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 janvier 2020, Maîtres [P] et [X] demandent à la cour de :

– rejeter l’appel,

– confirmer le jugement,

– condamner la SCI [6] aux dépens d’appel et à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que :

– la SCI [6] avait reconnu en première instance avoir repoussé la signature de l’acte authentique en attendant d’avoir la certitude que l’immeuble était achevé, l’avoir visité les 12 août et 15 septembre 2011 et avoir ainsi pu constater son achèvement,

– l’immeuble étant achevé, à l’exception de quelques finitions, la rédaction de l’acte s’imposait,

– la cour d’appel de Paris a rejeté la demande de requalification de l’acte en vente en l’état futur d’achèvement,

– selon l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, l’immeuble est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination et, en l’espèce, tel était le cas lors de la signature de l’acte authentique,

– le fait que la déclaration d’achèvement n’ait pas encore été déposée ou que la réception n’ait pas encore été prononcée ne vaut pas preuve de l’inachèvement de l’immeuble,

– selon le rapport de l’expert judiciaire, l’immeuble était achevé et en l’état d’être réceptionné conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du code civil ; il retient 65 désordres qui ne concernent pas l’habitabilité de l’immeuble.

Ils contestent tout lien de causalité entre leur prétendue faute et le préjudice, en soutenant que :

– la société [6] ne démontre pas en quoi il aurait été plus avantageux pour elle de bénéficier des garanties applicables en matière de vente en l’état futur d’achèvement,

– elle ne peut prétendre qu’elle aurait pu bénéficier de la garantie d’achèvement, puisqu’elle s’applique seulement pour obtenir l’achèvement tel que défini à l’article R.261-1 du code précité, et ne peut consister à assurer la reprise des défauts, non conformités contractuelles ou de désordres plus graves, laquelle relève de la garantie de livraison conforme en application de l’article 1642-1 du code civil,

– l’action de la SCI [6] à l’encontre de la SAS [5], de l’architecte et des constructeurs est ignorée,

– elle bénéficiait d’une assurance dommages-ouvrage qu’elle aurait pu actionner pour les désordres de nature décennale ; la cour d’appel de Paris a condamné le liquidateur de la SAS [5] à lui payer 620 euros HT au titre du désordre 40 et 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes étant irrecevables ou non fondées, et la SCI [6] ne justifie d’aucune impossibilité d’exécuter.

Enfin, ils soutiennent que le préjudice réclamé n’est ni certain, ni actuel, et font état de ce que :

– sur les coût de travaux préparatoires : l’expert les a chiffrés à 102 580 euros TTC,

– sur le préjudice de jouissance : l’expert a estimé que seul l’usage de la terrasse était limité,

– la société [6] aurait pu demander une provision ou mettre en oeuvre la police dommages-ouvrage pour faire effectuer les réparations de nature décennale comme celles affectant les normes de sécurité des garde-corps de la terrasse,

– les frais annexes auraient dû être exposés même si une vente en l’état futur d’achèvement avait été conclue,

– la perte de chance ne peut être chiffrée à la totalité du préjudice.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

En l’espèce, selon l’acte authentique du 19 octobre 2011, la société [6], représentée par Mme [Z], divorcée [K], a acquis de la société [5], représentée par M. [L], des lots de copropriété dans un ensemble immobilier, comprenant ’une cuisine équipée, avec l’électroménager terminée et posée’.

D’une part, l’appelante, qui reproche aux notaires de ne pas l’avoir informée des conséquences juridiques différentes entre une telle vente et une vente en l’état futur d’achèvement ne démontre pas que, lors de la signature de cet acte authentique le 19 octobre 2011, les travaux n’étaient pas achevés au sens des dispositions de l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, lesquelles prévoient que l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement ’est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, à l’exception des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution en application du II de l’article L. 261-15. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation’.

En effet, une telle preuve ne résulte d’aucune des pièces produites par la société [6].

Il importe peu à cet égard que le 19 octobre 2011, la déclaration d’achèvement des travaux ne soit pas encore été déposée ou que la réception ne soit pas encore intervenue entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs.

De même, le fait que la société [5], ait, postérieurement à la signature de l’acte authentique, obtenu un permis de construire modificatif pour la modification du revêtement de la façade sur jardin de l’immeuble, comme il en est justifié, ne signifie pas que les lots de copropriété vendus à la société [6] n’étaient pas achevés au sens des dispositions précitées.

En outre, il convient notamment de relever que par courriel du 22 août 2011, Mme [K] faisait état de ’nombreuses malfaçons et mauvaises finitions’, puis par courriel du 17 septembre 2011, demandait à Maître [P] d’annexer au nouveau projet d’acte les documents cités, tels ceux reçus jeudi chez M. [L], et posait des questions relatives aux assurances, alors pourtant qu’il résulte d’un courriel du mercredi 14 septembre 2011, que M. [L] avait rendez-vous avec elle ledit jeudi pour se rendre compte de la fin des travaux. Ainsi, le 17 septembre 2011, Mme [K] ne faisait pas état d’un immeuble inachevé.

Dans sa lettre du 27 septembre 2011, Maître [X] indiquait qu »à ce jour, tous les travaux ne sont toujours pas exécutés ou sont exécutés de manière imparfaite nécessitant une reprise (…). En conséquence, il subsiste des travaux à réaliser, soit de finition, soit de réparation de travaux imparfaitement exécutés. Les parties se sont entendues sur cette liste de travaux à effectuer (…).. ’. Il précisait être ’d’avis que la signature intervienne après que le vendeur ait effectué les travaux sur la base de la liste sur laquelle les parties se sont mises d’accord et dans la mesure où ces travaux ne peuvent être faits par l’acheteur.’

Pour autant, il ne résulte pas de ce courriel que l’immeuble était inachevé au sens des dispositions précitées.

En réponse, Maître [P] écrivait, par lettre du 3 octobre 2011, que ’les biens sont achevés puisqu’ils peuvent être effectivement utilisés pour l’usage auquel ils sont destinés ; des améliorations étaient possibles et des vérifications restaient à faire’, évoquant encore des ’travaux de finition’.

Il n’est pas produit d’éléments en réponse à ce courrier et antérieur au 19 octobre 2011, date à laquelle l’acte de vente était signé par les parties, lequel précisait d’ailleurs que la cuisine était posée.

En outre, les désordres relevés par l’expert ne concernent pas l’habitabilité des biens vendus.

Ainsi, aucun élément ne montre qu’au 19 octobre 2011, les travaux n’étaient pas achevés, au sens des dispositions précitées, étant rappelé que le fait qu’il reste à achever des finitions ou à remédier à des désordres ne rendant pas l’immeuble ou ses éléments d’équipements impropres à son utilisation n’empêche pas de considérer l’immeuble comme étant achevé.

En conséquence, l’appelante ne démontre pas que son achat aurait dû relever d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Dans ces circonstances, les notaires n’avaient pas l’obligation de vérifier l’achèvement de l’immeuble et, en tout état de cause, n’avaient pas à se rendre sur place.

D’autre part, la société [6] reproche aux notaires de ne pas lui avoir conseillé de ne pas acquérir sans avoir préalablement en sa possession les ’documents définitifs, pourtant inhérents à toute vente d’un immeuble achevé’, ni l’avoir informé des dangers encourus si la clause insérée dans l’acte relative à la fourniture de la liste des entreprises et de leurs assureurs et de plans avant le 31 décembre 2011 n’était pas respectée.

Les notaires ont inséré dans l’acte authentique des clauses relatives aux documents qui n’avaient pas été fournis par le vendeur au jour de la signature de l’acte, qui mettaient à la charge de celui-ci une obligation de les transmettre à l’acquéreur dans un certain délai.

Ainsi, dans une clause, le vendeur s’engageait à déposer la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux après réception des travaux auprès de toutes les entreprises, prévisionnellement aux alentours du 31 décembre 2011, puis à notifier, sans délai à l’acquéreur, cette réception et le dépôt de sa déclaration d’achèvement.

Cette clause ajoutait que le décompte final avec toutes les entreprises n’avait pas encore été arrêté et n’a pas encore fait (mot barré) les garanties biennale et décennale.

Une autre clause indiquait que le vendeur fournira à l’acquéreur la liste des entreprises pour le 31 décembre 2011 au plus tard, avec indication des assurances biennales et décennales de chaque entreprise, et remettra directement pour le 31 décembre 2011, au plus tard, un plan de récolement pour l’électricité, la plomberie, le sanitaire et le chauffage.

En prévoyant de telles obligations à la charge du vendeur, avec de tels délais, les notaires n’ont pas commis de manquement à leurs obligations, étant ajouté que de telles clauses préservaient les droits de l’acquéreur, créancier de telles obligations, puisqu’il avait la possibilité d’agir en justice pour les faire respecter passé les délais précités.

Aucune faute imputable aux notaires n’étant démontrée, l’action en responsabilité n’est pas fondée, le jugement étant confirmé.

Succombant, la société [6] supportera les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a statué sur l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur d’appel, la société [6] sera condamnée à payer la somme de 2 500 euros à Maître [P] et Maître [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg du 11 juillet 2019 ;

Y ajoutant :

CONDAMNE la SCI [6] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE la SCI [6] à payer à Maître [M] [P] et à Maître [D] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI [6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,