Responsabilité des notaires pour manquement à l’obligation de conseil en vente immobilière – Cour d’appel de Colmar, 5 décembre 2025, RG n° 23/03383.

📘 L’Essentiel

La responsabilité des notaires dans leur mission d’assistance et de conseil est régie par les articles 1382 et suivants du Code civil, qui établissent le principe de la responsabilité délictuelle. Les notaires ont une obligation de conseil envers leurs clients, précisée par l’article 1er du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971. En cas de manquement, le notaire peut être tenu responsable des préjudices subis. Dans une vente d’immeuble, la qualification de la vente en l’état futur d’achèvement est régie par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.. Source : Cour d’appel de Colmar, 5 décembre 2025, RG n° 23/03383

🧾 🏛️ Source : Cour d’appel de Colmar, 5 décembre 2025, RG n° 23/03383

La SCI a acquis des lots de copropriété d’un immeuble situé à [Localité 4] par un acte authentique en date du 19 octobre 2011, rédigé par deux notaires, l’un représentant le vendeur, la SAS [5], et l’autre assistait la SCI. En octobre 2016, la SCI a engagé une action en responsabilité contre les notaires, les accusant de ne pas lui avoir proposé le cadre juridique adéquat pour bénéficier de la garantie d’achèvement. Le tribunal de grande instance de Strasbourg a débouté la SCI de ses demandes par un jugement du 11 juillet 2019, condamnant la SCI aux dépens et à verser 2 500 euros aux notaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI a interjeté appel le 9 août 2019, et l’affaire a été suspendue en attendant une décision dans une autre instance opposant la SCI à la SAS [5]. La cour d’appel de Paris a confirmé, le 21 septembre 2022, le jugement initial, rejetant la demande de requalification de la vente en vente en l’état futur d’achèvement. En septembre 2023, les notaires ont demandé la reprise de l’instance pour constater la péremption, ce qui a conduit à un arrêt partiellement cassé par la Cour de Cassation en février 2024.

Dans ses dernières conclusions, la SCI a demandé l’infirmation du jugement de 2019, arguant que les notaires avaient manqué à leur obligation de conseil et d’information, ce qui lui avait causé un préjudice financier important. Les notaires, en réponse, ont soutenu que la SCI avait reconnu avoir visité l’immeuble et constaté son achèvement avant la signature de l’acte. Ils ont également contesté le lien de causalité entre leur prétendue faute et le préjudice allégué par la SCI. La cour a finalement confirmé le jugement initial, rejetant les demandes de la SCI et condamnant celle-ci à supporter les dépens d’appel.

💡 Questions / Réponses juridiques

Quel est le cadre juridique de la mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour ?

La mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour est régie par l’article 450 du Code de procédure civile. Selon le deuxième alinéa de cet article, les parties doivent être préalablement avisées de cette mise à disposition. Cela garantit que les parties sont informées de la décision rendue et peuvent ainsi exercer leurs droits, notamment celui de faire appel si nécessaire.

L’article 450 précise que l’arrêt doit être prononcé publiquement, ce qui signifie qu’il doit être accessible au public, assurant ainsi la transparence de la justice. Cette procédure est essentielle pour le respect des droits des parties et pour la bonne administration de la justice.

Quel est le rôle des notaires dans la transaction immobilière selon la jurisprudence ?

Les notaires ont une obligation de conseil et d’information envers leurs clients, comme le stipule l’article 1382 du Code civil, qui impose une responsabilité en cas de faute dans l’exécution de leur mission. Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, ils doivent s’assurer que les actes juridiques proposés sont conformes à la législation en vigueur et adaptés à la situation de l’acquéreur.

Dans cette affaire, la SCI a reproché aux notaires de ne pas lui avoir proposé le cadre juridique approprié pour bénéficier de la garantie d’achèvement. Les notaires doivent informer leurs clients des conséquences juridiques de l’acte qu’ils s’apprêtent à signer, notamment en ce qui concerne la distinction entre une vente en l’état futur d’achèvement et une vente classique. L’article 1642-1 du Code civil, qui traite des obligations des vendeurs en matière de garantie, est également pertinent ici, car il souligne l’importance de la conformité des biens vendus.

Quel est le fondement de la responsabilité des notaires dans cette affaire ?

La responsabilité des notaires peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, qui impose une obligation de réparation en cas de faute. Dans le cas présent, la SCI a soutenu que les notaires avaient failli à leur obligation de conseil en ne vérifiant pas l’état d’achèvement de l’immeuble et en ne l’informant pas des risques associés à la signature de l’acte authentique.

La jurisprudence a établi que les notaires doivent s’assurer que les actes qu’ils rédigent respectent les exigences légales et que leurs clients sont pleinement informés des implications de ces actes. En l’espèce, la cour a jugé que les notaires n’avaient pas commis de faute, car la SCI n’a pas prouvé que l’immeuble n’était pas achevé au sens de l’article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation, qui définit les conditions d’achèvement d’un bien immobilier.

Quel est l’impact de l’absence de déclaration d’achèvement sur la vente ?

L’absence de déclaration d’achèvement ne constitue pas en soi une preuve que l’immeuble est inachevé. Selon l’article R.261-1 du Code de la construction et de l’habitation, un immeuble est réputé achevé lorsque les ouvrages et les éléments d’équipement indispensables à son utilisation sont installés. La cour a précisé que le fait que la déclaration d’achèvement n’ait pas été déposée au moment de la signature de l’acte ne signifie pas que l’immeuble n’était pas achevé.

Ainsi, même si la réception des travaux n’avait pas encore eu lieu, cela ne remettait pas en cause la conformité de l’immeuble à son usage prévu. La cour a donc considéré que la SCI n’avait pas démontré que l’immeuble n’était pas achevé, ce qui a conduit à rejeter ses demandes contre les notaires.

Quel est le lien de causalité entre la faute alléguée des notaires et le préjudice subi par la SCI ?

Pour établir un lien de causalité, il est nécessaire de prouver que la faute des notaires a directement causé le préjudice subi par la SCI. Selon l’article 1382 du Code civil, la responsabilité délictuelle repose sur la démonstration d’un lien direct entre la faute et le dommage.

Dans cette affaire, la SCI a soutenu que les notaires avaient manqué à leur obligation d’information, ce qui l’avait placée dans l’impossibilité d’agir en réparation des désordres. Cependant, la cour a estimé que la SCI n’avait pas prouvé que les notaires avaient commis une faute et que, même si une faute avait été établie, elle n’avait pas démontré que cette faute était à l’origine de son préjudice. En conséquence, le lien de causalité n’a pas été retenu, et la demande de la SCI a été rejetée.

Quel est le rôle de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme d’argent au titre des frais exposés pour la défense de ses droits. Cette disposition vise à compenser les frais de justice et à garantir l’accès à la justice.

Dans cette affaire, la cour a confirmé la décision du tribunal de première instance en condamnant la SCI à verser une somme de 2 500 euros aux notaires au titre de l’article 700. Cela reflète le principe selon lequel la partie qui succombe dans ses prétentions doit supporter les frais de justice de l’autre partie, renforçant ainsi l’équité dans le processus judiciaire.