Le juge de l’expropriation a été saisi par la SCI le Cèdre en février 2023. Par un jugement du 14 octobre 2024, le juge a ordonné le transfert de propriété à la commune, fixant l’indemnité principale à 2 144 912 euros et l’indemnité de remploi à 215 491,20 euros, tout en déboutant la SCI du surplus de ses prétentions. La commune a été condamnée aux dépens et à verser 1 500 euros à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En réponse, la commune a interjeté appel, arguant que la demande de la SCI était irrecevable, notamment en raison de l’absence de fondement juridique dans la mise en demeure. Elle a également soutenu que la parcelle était polluée, ce qui affectait sa valeur, et a proposé une évaluation de 919 euros/m². La SCI a répliqué en affirmant que son droit de délaissement était valide et que la parcelle n’était pas polluée.
Le commissaire du gouvernement a proposé une indemnité de 2 317 505 euros, en se basant sur des termes de comparaison. Le jugement a été infirmé, et l’indemnité principale a été fixée à 1 738 353 euros, avec une indemnité de remploi de 174 835 euros. La commune a été déboutée de ses demandes, et la SCI a été condamnée aux dépens d’appel.
Le droit de délaissement exercé par la SCI le Cèdre est fondé sur l’article L 311-2 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que :
1. À compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1.
2. Lorsque des travaux, des constructions ou des installations sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreux l’aménagement et l’équipement de la zone, le sursis à statuer peut être prononcé dans les conditions définies à l’article L. 424-1.
Ainsi, la mise en demeure de la SCI le Cèdre à la commune de [Localité 20] est conforme à ce cadre légal, permettant à la SCI de revendiquer l’acquisition de son bien.
L’article L 230-3 du code de l’urbanisme précise que la collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
Si aucun accord amiable n’est trouvé à l’expiration de ce délai d’un an, le juge de l’expropriation peut être saisi par le propriétaire ou par la collectivité pour prononcer le transfert de propriété et fixer le prix de l’immeuble.
Le juge de l’expropriation, conformément à l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, intervient lorsque la collectivité n’a pas répondu dans le délai imparti à la mise en demeure. Il est chargé de prononcer le transfert de propriété et de fixer le prix de l’immeuble, y compris l’indemnité de remploi, comme en matière d’expropriation.
L’article L 321-1 du code de l’expropriation précise que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le juge doit donc évaluer le bien et déterminer une indemnité juste et préalable, conformément aux principes énoncés dans l’article 545 du code civil.
L’indemnité de remploi est régie par l’article R 322-5 du code de l’expropriation, qui stipule que cette indemnité est calculée en tenant compte des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.
Elle inclut également les avantages fiscaux dont les expropriés peuvent bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. Toutefois, l’indemnité de remploi ne peut être prévue si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours des six mois précédant la déclaration d’utilité publique.
Dans le cas présent, il a été établi que la SCI le Cèdre n’avait pas mis son bien en vente, ce qui justifie l’allocation de l’indemnité de remploi.
L’évaluation des biens en matière d’expropriation est régie par l’article L 322-2 du code de l’expropriation, qui stipule que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en tenant compte de leur usage effectif à cette date.
L’article L 215-18 du code de l’urbanisme précise que, lorsque existe un plan local d’urbanisme, la date de référence pour l’usage effectif de l’immeuble est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme. Dans ce cas, la date retenue est le 2 février 2023, date d’approbation du plan local d’urbanisme par la commune de [Localité 20].
L’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales stipule que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
De plus, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen affirme que la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé sauf lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.
Ces dispositions garantissent que toute expropriation doit être justifiée par un intérêt public et que les propriétaires doivent recevoir une indemnité équitable pour la perte de leur bien.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Versailles, 18 novembre 2025, N° de RG 24/06747 – Thématiques associés : Expropriation – Droit de délaissement – Paternité des données brutes : Ministère de la justice – Licence Open Data – Date de dernière mise à jour des données réutilisées 19 décembre 2025