Légalité du permis d’aménager et conformité au PLU en urbanisme

CAA de DOUAI –
4ème chambreN° 23DA00509Inédit au recueil Lebon

Lecture du
jeudi
04 décembre 2025

PrésidentM. Heinis

Texte intégralRÉPUBLIQUE FRANCAISEAU
NOM DU PEUPLE FRANCAISVu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. A… D… et Mme E… D…, représentés par Me Herbet ont demandé au tribunal administratif d’Amiens d’annuler l’arrêté du 20 décembre 2021 par lequel le maire de la commune de Chantilly a, au nom de la commune, délivré à M. C…, un permis d’aménager un terrain cadastré section AE n° 321 et 322, situé 10 avenue de Condé sur le territoire de la commune, en vue de la création d’un lotissement de deux lots.
Par un jugement n° 2201324 du 24 janvier 2023, le tribunal administratif d’Amiens a rejeté cette requête.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 17 mars 2023, et des mémoires enregistrés le 11 octobre 2023 et 25 octobre 2023, Mme et M. D…, représentés par la SELARL MH avocats, demandent à la cour :
1°) d’annuler ce jugement ;
2°) d’annuler cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Chantilly et de M. C…, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
– l’arrêté a été pris sur la base d’un dossier de demande incomplet, en méconnaissance des articles R. 423-50, R. 431-8 et suivants et R. 441-2 et suivants du code de l’urbanisme ;
– l’avis de l’architecte des bâtiments de France a également été émis sur la base d’un dossier incomplet ;
– l’arrêté méconnaît les articles UD 6, UD 7, UD 10 et UD 11 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chantilly, ainsi que les dispositions concernant les clôtures et applicables en zone UAc ;
– l’arrêté attaqué méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.
La requête et les mémoires complémentaires ont été communiqués à la commune de Chantilly et à M. C…, qui n’ont pas présenté d’observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de Mme Corinne Baes-Honoré, présidente-assesseure,
– et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
Sur l’objet du litige :
1. Par un arrêté du 20 décembre 2021, le maire de la commune de Chantilly a délivré à M. C… un permis d’aménager un terrain cadastré section AE n° 321 et 322, situé 10 avenue de Condé sur le territoire de la commune, en vue de créer un lotissement de deux lots. M. et Mme D…, propriétaires d’une maison d’habitation située à proximité du projet, ont contesté ce permis devant le tribunal administratif d’Amiens. Ils relèvent appel du jugement de rejet du 24 janvier 2023
Sur le bien-fondé du jugement :
En ce qui concerne la légalité externe :
2. Selon l’article R. 441-2 du code de l’urbanisme :  » Sont joints à la demande de permis d’aménager : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; b) Le projet d’aménagement comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 441-3 et R. 441-4 « . Aux termes de l’article R. 441-3 :  » Le projet d’aménagement comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) La composition et l’organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants, (…) « . Aux termes de l’article R. 441-4 :  » Le projet d’aménagement comprend également : 1° Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet d’aménagement ; 2° Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les plantations à conserver ou à créer « .
3. Selon l’article R. 442-5 de ce code applicable aux demandes de permis d’aménager un lotissement :  » Un projet architectural, paysager et environnemental est joint à la demande. Il tient lieu du projet d’aménagement mentionné au b de l’article R*441-2. Il comporte, outre les pièces mentionnées aux articles R*441-2 à R*441-8 : a) Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel ; b) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; (…) d) Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments « .
4. Selon l’article R. 441-6 du même code :  » Lorsque la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du périmètre, la notice prévue par l’article R. 441-3 comprend les éléments prévus par les b, c et d du 2° de l’article R. 431-8. La demande est complétée par les pièces prévues par l’article R. 431-9 et, le cas échéant, les pièces prévues par les a et b de l’article R. 431-10 (…) « . Aux termes de l’article R. 431-8 du code :  » Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; (…) « . Aux termes de l’article R. 431-10 du code :  » Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;/ b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…) « .
5. La circonstance que le dossier de demande de permis d’aménager serait incomplet ou que des pièces seraient insuffisantes, imprécises ou inexactes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet à la réglementation.
6. En premier lieu, si les requérants soutiennent que le dossier de demande de permis d’aménager est incomplet dès lors que leur maison n’est que partiellement représentée sur les pièces jointes, notamment sur la pièce PA3, il ressort des pièces du dossier que le dossier déposé par le pétitionnaire comprend notamment un plan de l’état des lieux assorti de nombreuses photos, permettant de présenter le terrain et ses abords sous différents angles. Il répond ainsi aux exigences posées par le 1° de l’article R. 441-4 du code de l’urbanisme. Par ailleurs, les dispositions de l’article R. 442-5 du code de l’urbanisme n’imposaient pas au pétitionnaire de mentionner, sur la pièce jointe PA9 qui constitue le document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des bâtiments projetés, l’implantation de la construction des requérants à proximité du projet.
7. En deuxième lieu, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le bardage sur le mur de clôture en moellons ne figure pas sur le plan de composition, dès lors que la décision contestée n’autorise aucun bardage, celui-ci n’étant ainsi pas expressément prévu dans la notice de présentation du projet. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des articles
R. 441-4 et R. 431-8, 2° du code de l’urbanisme doit être écarté.
8. En troisième lieu, dès lors que le permis d’aménager en litige ne porte pas sur l’autorisation de la construction d’habitations, le moyen tiré de ce que le plan des façades ne figure pas dans le dossier de demande de permis, en méconnaissance du a) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, est inopérant.
9. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier qu’à la suite d’une demande de pièces complémentaires sollicitées par le service instructeur, le pétitionnaire a produit des coupes, avec des cotes altimétriques faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel, conformément aux dispositions du a) de l’article R. 442-5 du code de l’urbanisme.
10. En cinquième lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le pétitionnaire a produit au dossier de demande, les éléments permettant au service instructeur d’appréhender la composition d’ensemble du projet, coté dans ses trois dimensions, conformément aux dispositions du 2° de l’article R. 441-4 du code de l’urbanisme.
11. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme :  » L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur « . Lorsque le pétitionnaire, sur la demande du service instructeur, produit des pièces après l’avis émis par le service consulté en application de la disposition précitée, la consultation ainsi opérée ne doit être renouvelée que si ces nouvelles pièces sont de nature à exercer une influence sur l’avis rendu.
12. Il ressort des pièces du dossier que, le 26 novembre 2021, M. C… a produit, à la demande du service chargé de l’instruction de son dossier, le Cerfa de demande de permis d’aménager alors en vigueur ainsi qu’un autre plan de coupe (PA5) faisant apparaître les cotations altimétriques. Si ces deux documents n’ont pas été portés à la connaissance de l’architecte des bâtiments de France, cette circonstance est sans incidence sur la régularité de l’avis émis et donc de la décision contestée, dès lors que l’absence des pièces complémentaires ainsi versées au dossier n’a pas empêché l’architecte d’apprécier pleinement l’impact du projet d’aménagement dans l’environnement. Par suite, le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis émis le 12 octobre 2021 doit être écarté.
13. En septième lieu, le moyen tiré de ce que les autres  » entités consultées  » ont rendu un avis tronqué par un dossier incomplet, n’a pas été assorti des précisions permettant au juge d’en apprécier la portée.
En ce qui concerne la légalité interne :
14. Il résulte des dispositions du code de l’urbanisme que les lotissements, qui constituent des opérations d’aménagement ayant pour but l’implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l’occupation des sols édictées par le code de l’urbanisme ou les documents locaux d’urbanisme, même s’ils n’ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n’existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d’un lot d’une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l’autorité compétente de refuser le permis d’aménager sollicité notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu’elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet de lotissement permet l’implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d’urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme requises.
15. Aux termes de l’article UD 6 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Chantilly, intitulé :  » Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques  » :  » A partir de la limite d’emprise publique ou de voie, (…), la bande de constructibilité a une profondeur de : – 20 m à partir de l’alignement des voies, emprises publiques ou de la marge de recul (…) / 2. A l’extérieur de la bande de constructibilité, – les nouvelles constructions sont interdites. (…) / Sont autorisés à condition de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, et d’assurer une parfaite intégration : – Les constructions existantes même si elles ne respectent pas les règles d’implantation du présent PLU pourront être étendues à condition qu’elles n’entraînent pas une réduction du retrait préexistant. / – Les constructions nouvelles et les extensions pourront se faire dans le prolongement des bâtiments existants si ces derniers sont implantés à des marges différentes de celles imposées pour les constructions neuves. / – Pour les extensions à réaliser dans le prolongement du bâti existant, des adaptations mineures sont possibles sous réserve qu’elles soient motivées par des raisons rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration de la parcelle ou le caractère des constructions avoisinantes « .
16. Il ressort de la notice descriptive du projet que l’aménagement du lot n° 2 vise à conserver la construction actuelle en brique et en pierre et que l’aménagement du lot n° 1 poursuit l’objectif de créer un terrain à bâtir à usage d’habitation administréelle. En admettant même que la construction actuelle serait pour partie située en dehors de la bande de constructibilité définie au point précédent, aucun élément du dossier ne permet, à ce stade du projet, de considérer que le respect des dispositions de l’article UD 6, qui sera apprécié au moment du dépôt du permis de construire correspondant, ne pourra pas être assuré.
17. Aux termes de l’article UD 11 du règlement du PLU :  » (…) En vertu de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : Le projet ne peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales « .
18. Pour rechercher l’existence d’une atteinte à un paysage urbain ou naturel au sens de cet article, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site
19. D’une part, il ressort des pièces du dossier que les parcelles en litige sont classées en sous-secteur Uda  » secteur résidentiel de transition entre le centre urbain et la Nonette « . Il résulte par ailleurs de l’avis de l’architecte des bâtiments de France rendu le 21 octobre 2021, que ces terrains se situent au sein du site inscrit de la Nonette, aux abords de monuments historiques et sites classés tels que le pavillon de Manse, le parc de la faisanderie et le jeu de Paume. Le projet en litige s’insère ainsi dans un environnement présentant un intérêt architectural et patrimonial, ainsi que des caractéristiques particulières, qu’il convient de préserver.
20. D’autre part, ainsi que l’ont relevé à juste titre les premiers juges, la notice descriptive annexée au dossier de demande de permis d’aménager, qui ne permet pas de préjuger de la qualité de la composition architecturale des constructions qui seront édifiées dans le lotissement créé, laquelle sera appréciée au stade de la délivrance des permis de construire, fait apparaître que le projet vise à s’insérer dans le tissu existant et que la construction actuelle sur le lot n° 2 en brique et en pierre, ainsi que la cour, seront conservées. S’il ressort de cette notice qu’un mur en moellons sera créé dans la continuité du lot n° 2, qui consistera, selon les requérants, à relier deux bâtiments, il ne ressort pas des pièces du dossier que la compatibilité de la construction avec l’article UD 11 du code l’urbanisme et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ne pourrait pas être ultérieurement assurée lors de la délivrance du permis de construire du bâtiment.
21. Aux termes de l’article UD 7 du règlement du PLU, intitulé  » Implantations des constructions par rapport aux limites séparatives :  » (…) Dans la bande de constructibilité (définie à l’article UD 6) : / – L’implantation de la construction principale peut se faire sur l’une des limites séparatives, de préférence à l’adossement d’un bâtiment existant sur le terrain voisin. / – Lorsque la construction principale et ses annexes ne sont pas implantées sur l’une des limites, exception faite des saillies traditionnelles, éléments architecturaux et balcons d’une profondeur inférieure à 0,80 m, alors elles doivent être implantées avec une marge au moins égale à la moitié de la hauteur mesurée l’égout du toit, sans jamais être inférieure à 4 m. / – (…) A l’extérieur de la bande de constructibilité : Les constructions existantes pourront s’étendre de façon limitée quelle que soit leur destination et à condition de ne pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants conformément à l’article R. 111-27 (…) « .
22. D’une part, pour contester le projet en tant qu’il concerne le lot n° 2, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions précitées qui interdisent une marge inférieure à 4 mètres lorsque la construction principale n’est pas implantée sur l’une des limites séparatives, dès lors que la construction à réhabiliter est déjà existante.
23. D’autre part, si les requérants soutiennent que l’hypothèse d’une construction future sur le lot n° 2 présentée dans le dossier, conduirait à une implantation en limite séparative sur une longueur de 14 mètres, à proximité de leur véranda, il ne ressort en tout état de cause pas des pièces du dossier qu’au stade du permis d’aménager contesté, le projet d’extension porterait une atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants au sens des dispositions précitées.
24. Enfin, à supposer même que l’hypothèse d’implantation de la construction projetée sur le lot n° 1 méconnaîtrait les dispositions de l’article UD 7 du PLU, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet de lotissement en litige ne permettrait pas de prévoir une implantation compatible avec les règles d’urbanisme au stade de la présentation des autorisations d’urbanisme.
25. Aux termes de l’article UD 10 du règlement du PLU intitulé  » Hauteur maximum des constructions  » :  » (…) 1 – Dispositions générales : / La hauteur d’une construction est mesurée à partir du niveau moyen du sol naturel avant travaux, dans l’emprise au sol du bâtiment. / Un dépassement de la hauteur maximale peut être autorisé de façon ponctuelle pour des raisons techniques ou fonctionnelles. / 2 – La hauteur des constructions ne peut dépasser : (…) Dans le sous-secteur Uda : 6 m à l’égout du toit et 10 m au faîtage (R+1+c) « .
26. Si les requérants soutiennent que les dispositions précitées sont méconnues au regard de la hauteur de la construction projetée, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan coupe de la pièce PA5 dont ils se prévalent, que le gabarit des constructions ne sera précisé qu’au stade du permis de construire, et il n’est pas établi que la compatibilité de la construction avec l’article UD10 du code l’urbanisme ne pourrait pas être ultérieurement assurée lors de la délivrance du permis de construire du bâtiment. Le moyen invoqué doit donc être écarté.
27. Aux termes de l’article UD 11 du règlement du PLU :  » (…) Sont interdits – Pour les clôtures en limites séparatives (…) Les clôtures si elles ne sont pas doublées de haies vives d’essence végétales locales « .
28. Les requérants ne peuvent utilement soutenir que le bardage sur le mur de clôture en moellons est interdit en application des dispositions précitées ou de celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme, et en raison de sa situation en zone UAc, dès lors que le permis d’aménager en litige n’autorise pas la construction de ce bardage.
29. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif d’Amiens a rejeté leur requête.
Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative
30. L’article L. 761-1 du code de justice administrative fait obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Chantilly, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que demandent M. et Mme D… au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme D… est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme D…, à la commune de Chantilly et à M. C….
Délibéré après l’audience publique du novembre 2025 à laquelle siégeaient :
– M. Marc Heinis, président de chambre,
– Mme Corinne Baes-Honoré, présidente-assesseure,
– Mme Alice Minet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.
La présidente-rapporteure,
Signé : C. Baes-HonoréLe président de chambre,
Signé : M. B…
La greffière,
Signé : E. Héléniak
La République mande et ordonne au préfet de l’Oise, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
par délégation,
La greffière
Elisabeth Héléniak
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N°23DA00509