Obligation de garantie solidaire en matière de cession de bail commercial et impayés locatifs

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/01833 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XC2K

AFFAIRE :

S.A.R.L. CATERING 92

C/

[R] [K]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Février 2025 par le Président du TJ de [Localité 7]

N° RG : 24/02278

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 08.01.2026

à :

Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES (627)

Me Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS (G0379)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. CATERING 92

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 829 915 644

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 25101

Plaidant : Me Vincent BOURGEOIS du barreau de Paris, substitué par Me Marc PEUFFAILLIT du barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [R] [K]

né le 26 Avril 1969 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Rémy WACHTEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0379

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2017, M. [R] [K] a consenti à la société 92 Distrib un bail commercial ayant pour objet les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte du 19 mai 2017, la société 92 Distrib a cédé son bail à la SARL Catering 92.

Par acte du 13 juin 2023, la société Catering 92 a cédé son bail à la société Une Cuisine Pour Tous, avec effet au 15 juin 2023.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2024, M. [K] a fait délivrer à la société Une Cuisine Pour Tous un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour une créance totale de 13 003,37 euros dont 12 821,19 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier daté du 24 mai 2024, M. [K] a informé la société Catering 92 de l’impayé locatif imputable à la société Une Cuisine Pour Tous ainsi que son intention de se prévaloir à son encontre de l’obligation de garantie figurant à l’acte de cession.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la liquidation judiciaire de la société Une Cuisine Pour Tous et fixé la date de cessation des paiements au 13 avril 2024.

En date du 23 mai 2024, M. [K] a déclaré une créance de 18 629,05 euros à Maître [Z] [O] désignée en qualité de liquidateur judiciaire de la société Une Cuisine pour Tous.

Par courrier du 24 mai 2024, M. [K] a mis en demeure la société Catering 92 d’avoir à lui régler la somme de 18 629,05 euros, sur le fondement de la clause de garantie solidaire prévue dans l’acte de cession de bail.

La mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 septembre 2024, M. [K] a fait assigner en référé la société Catering 92 aux fins d’obtenir principalement sa condamnation au versement d’une provision de 30 244,77 euros au titre des loyers, charges et frais impayés par la société Une Cuisine Pour Tous au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 629,05 euros à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

– condamné la société Catering 92 à payer à M. [K] la somme provisionnelle de 30 244,77 euros au titre des loyers, charges et frais impayés par la société Une Cuisine Pour Tous au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

– débouté M. [K] du surplus de ses prétentions ;

– condamné la société Catering 92 aux dépens ;

– condamné la société Catering 92 à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 19 mars 2025, la société Catering 92 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a débouté M. [K] du surplus de ses prétentions.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Catering 92 demande à la cour, au visa des articles 1103, 1186 et suivants du code civil, L. 145-16-1 du code de commerce, 699, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

’- juger que l’obligation de la société Catering 92 au paiement, à titre de provision, à Monsieur [R] [K], de la somme de 30 244,77 euros au titre des loyers, charges et frais impayés par la société Une Cuisine Pour Tous au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 629,05 euros à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, se heurte à plusieurs contestations tout aussi sérieuses les unes que les autres ;

en conséquence :

– infirmer l’ordonnance de référé rendue, le 17 février 2025, par Monsieur le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

– condamné la société Catering 92 à payer à Monsieur [R] [K] la somme provisionnelle de 30 244,77 euros au titre des loyers, charges et frais impayés par la société Une Cuisine Pour Tous au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

– condamné la société Catering 92 aux dépens ;

– condamné la société Catering 92 à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

– juger n’y avoir lieu à référé ;

– déclarer irrecevable et, tout état de cause, débouter Monsieur [R] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et le renvoyer à mieux se pourvoir ;

– condamner Monsieur [R] [K] à verser à la société Catering 92 la somme de 10 000 euros en application des dispositions prévues à l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [R] [K] en tous les dépens tant de première instance que d’appel, lesquels pourront d’ailleurs être directement recouvrés, pour ceux qui le concerne, par les soins de Maître Christophe Debray, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.’

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [K] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1216-1 du code civil, de :

’- confirmer l’ordonnance de référé entreprise du 17 février 2025 en ce qu’elle a :

– condamné la société Catering 92 à verser à Monsieur [R] [K] une provision de 30 244,77 euros au titre des loyers, charges et frais impayés de la société Une Cuisine Pour Tous avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– condamné la société Catering 92 à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du cpc,

– condamné la société Catering 92 aux entiers dépens,

– au titre de la présente instance d’appel, condamner la société Catering 92 à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.’

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

Sur cette demande, la société Catering 92 fait valoir que l’acte de cession du droit au bail, paraphé et signé par M. [R] [K], contient une clause excluant toute solidarité à sa charge quant au paiement des loyers dus par la société Une Cuisine Pour Tous ; et qu’antérieurement à l’acte de cession, M. [R] [K] avait consenti à l’absence de solidarité à sa charge.

Elle en déduit que même à considérer l’article 6 de l’acte de cession prévoyant la solidarité du cédant à l’égard du cessionnaire, invoqué par M. [R] [K], la contradiction des clauses aboutit à devoir interpréter l’acte, ce qui échappe au juge des référés.

Elle ajoute par ailleurs que les multiples négligences fautives commises par M. [R] [K] sont de nature à exclure sa garantie, en particulier le fait que M. [R] [K] ait manqué à son obligation d’information résultant de l’article L. 145-16-1 du code de commerce ce qui lui a causé un préjudice et s’oppose au versement d’une provision.

Elle relève encore d’autres négligences fautives résultant :

– de l’absence de délivrance d’un commandement de payer avant le 11 mars 2024, soit plus de 8 mois après le non-paiement des loyers des mois de juillet et août 2023,

– du fait de ne pas avoir fait pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de la société Une Cuisine Pour Tous,

– d’avoir octroyé à la société Une Cuisine Pour Tous des délais de paiement.

Pour sa part, M. [R] [K] fait valoir que l’acte de cession du bail comprend une clause de garantie et que l’avenant de substitution qu’il a signé ne comprend aucune clause libérant le cédant.

Il précise à propos des stipulations figurant à l’acte de cession de bail dont se prévaut la société Catering 92 qu’elles ne constituent pas un engagement du bailleur mais une déclaration qui lui est prêtée par le cédant et, qu’en tout état de cause, est visée la conclusion éventuelle d’un nouveau bail qui n’est pas intervenue. Ainsi, il n’y a pas de contradiction entre la clause prévoyant la garantie du cédant pour toute somme due par le cessionnaire au bailleur et la clause « Cession » invoquée par l’appelante qui rappelle au contraire que le cédant peut toujours être recherché par le bailleur pour des manquements éventuels du cessionnaire tant que le bail cédé demeure en vigueur.

Sur les incidents de paiements, il soutient n’avoir eu aucun moyen d’adresser à la société Catering 92 l’information prévue par l’article L 145-16-1 du code de commerce compte tenu du fait qu’elle est restée domiciliée dans les lieux loués jusqu’au 14 octobre 2024, date à laquelle elle a procédé aux formalités de transfert de son siège social.

Il considère que cette information ne pouvait être transmise par courriel dans la mesure où les correspondances destinées à une société ne peuvent être adressées qu’à l’adresse de son domicile prévu par l’article 102 du code civil, qui est celui de son siège social ; et que les pièces versées au débat par l’appelante pour démontrer qu’il aurait disposé de l’adresse de courriel de la gérante de la société Catering 92 sont inefficientes.

Il ajoute enfin que l’article L. 145-16-1 du code de commerce ne prévoit aucune sanction ; que la jurisprudence dominante maintient le droit au paiement du bailleur même lorsqu’il n’a pas fourni l’information prévue par ce texte dès le premier incident de paiement ; et que la société Catering 92 ne précise pas en quoi l’information légale, si elle avait pu en bénéficier, lui aurait permis d’intervenir auprès du cessionnaire pour le contraindre à régler sa dette.

Sur ce

Aux termes de l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 mai 2017 conclu entre la société Catering 92 et M. [R] [K] comprend un paragraphe 18.5 aux termes duquel en cas de cession, « Le Preneur s’oblige à ce que l’acte de cession contienne expressément un engagement de solidarité du cessionnaire vis-à-vis du Bailleur pour toutes les dettes du cédant relatives au Bail et existantes à la date de cession dudit Bail ».

L’acte de cession signé le 13 juin 2023 entre la société Catering 92 et la société Une Cuisine Pour Tous, en présence de M. [R] [K], prévoit à son article 6 « Charges et conditions » que « Le cédant [’] s’engage à rester garant conjointement et solidairement avec son cessionnaire et tous les cessionnaires successifs, du paiement de toutes sommes dues à quelque titre que ce soit, aux termes ou en raison du bail, jusqu’au terme du bail visé à l’article 28, et notamment au titre des loyers, charges, travaux, pénalités, indemnités et indemnités d’occupation, sans que liste soit exhaustive ».

Mais il prévoit également, au paragraphe « Cession » que « Le cédant déclare et garantit qu’il a sollicité l’autorisation de son bailleur, conformément aux dispositions de l’article 18.2, et que ce dernier a accepté la cession et de conclure un nouveau Bail avec le cessionnaire, ce qui dégagera le Cédant de toute solidarité relative au paiement du loyer et aux obligations du bail cédé ».

Sur la contradiction apparente de ces stipulations, il doit être relevé en premier lieu que M. [R] [K] n’est intervenu à l’acte qu’aux fins de délivrer son agrément et ce conformément à l’article 8 de l’acte de cession « AGREMENT DU BAILLEUR » qui prévoit que « Le BAILLEUR, qui était présent au jour de la signature, a donné son accord à la cession du droit au bail et a conclu un avenant de subrogation avec le CESSIONNAIRE, prenant effet le 15.06.2023. Le BAILLEUR a également dispensé les parties des formalités, dans la mesure où il a dûment été appelé à ladite cession ; celle-ci ne devra donc pas lui être signifiée conformément à l’article 1690 du Code civil. Un exemplaire original de l’acte de cession est remis ce jour au BAILLEUR. »

Or, il est de droit constant que l’intervention du bailleur à l’acte de cession du bail, aux fins d’agrément, ne lui confère pas la qualité de cocontractant à cet acte de sorte que la renonciation à la solidarité qui lui est prêtée n’est pas opposable à M. [R] [K].

En deuxième lieu, le contrat prévoit clairement que la solidarité ne sera écartée qu’à la signature d’un nouveau bail, évènement qui n’est jamais intervenu.

En troisième lieu, l’avenant de substitution du preneur du 13 juin 2023 ne prévoit aucune exclusion de solidarité.

Sur ce dernier point, il importe peu que M. [R] [K] ait envisagé sa disposition à exclure la solidarité par courriels ou à travers le projet d’avenant daté du 3 mai 2023 du moment que cette exclusion n’a pas été retenue en dernier lieu dans l’avenant de substitution du preneur auquel chaque partie a consenti.

Il s’ensuit que les stipulations contractuelles précitées établissent avec l’évidence requise l’obligation de garantie de la société Catering 92 des impayés locatifs de la société Une Cuisine Pour Tous.

S’agissant de la contestation soulevée par la société Catering 92 résultant des manquements de M. [R] [K] à son obligation d’information, l’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

A titre liminaire, il convient de relever que M. [R] [K] n’est pas fondé à se prévaloir d’une impossibilité d’informer la société Catering 92 du fait de l’absence d’actualisation de sa domiciliation dans la mesure où il résulte de façon évidente des éléments versés au débat que des communications électroniques avaient été pratiquées durant la relation contractuelle ce qui laissait tout le loisir à M. [R] [K] d’informer la société Catering 92 par ce biais s’il avait entendu le faire.

Il est constant pour le reste que la société Catering 92 n’a été informée que par courrier du 24 mai 2024 de l’existence d’une dette locative qui remonte au 1er juillet 2023, soit plus de 10 mois plus tard, et qui s’élevait alors à la somme de 18 629,05 euros.

M. [R] [K] a par ailleurs fait délivrer à la société Une Cuisine Pour Tous un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2024, soit plus de 8 mois après le premier impayé, sans qu’il soit établi que des délais de paiement ont été consentis, ni même discutés.

Il y a lieu enfin de relever que le décompte de la dette locative produit au débat, s’il présente plusieurs versements effectués par la société Une Cuisine Pour Tous, met en exergue un accroissement constant de la dette qui ne laissait pas raisonnablement espérer un apurement de la dette.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de garantie de la société Catering 92 est susceptible d’être minorée, voire écartée par le juge du fond, de sorte que la contestation de la société Catering 92 doit être qualifiée de sérieuse.

Par conséquent, l’ordonnance entreprise sera infirmée et la demande d’indemnisation provisionnelle de M. [R] [K] fondée sur l’obligation de garantie de la société Catering 92 des impayés locatifs de la société Une Cuisine Pour Tous sera écartée.

Sur les demandes accessoires

La société Catering 92 étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [R] [K] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Catering 92 la charge des frais irrépétibles exposés.

M. [R] [K] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnisation provisionnelle de M. [R] [K] fondée sur l’obligation de garantie de la société Catering 92 des impayés locatifs de la société Une Cuisine Pour Tous ;

Condamne M. [R] [K] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande ;

Condamne M. [R] [K] à payer à la société Catering 92 la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente