Dol et vices cachés : comment prouver la réticence dolosive en vente immobilière ?

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 JANVIER 2026

N° RG 22/03871 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M22G

[C] [T] [M]

S.C.I. GARLOPE

c/

[P] [D]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] (chambre : 7, RG : 21/03354) suivant déclaration d’appel du 29 juillet 2022

APPELANTES :

[C] [T] [M]

née le 08 Janvier 1995 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. GARLOPE

société civile immobilière dont le siège social est à [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°833 897 325, et représentée par Madame [T] [M] [C] en sa qualité de gérante

Représentées par Me Alan ROY de la SELARL AVITY, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par Me TAORMIN

INTIMÉE :

[P] [D]

née le 21 Novembre 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 7]

Représentée par Me Philippe DE FREYNE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
* * *

LES FAITS ET LA PROCÉDURE

1. Le 28 décembre 2017, Mme [P] [D] a vendu à la SCI Garlope, dont la gérante est Mme [C] [T] [M], un ensemble immobilier composé de bâtiments et de terrains, connu sous le nom du Poney Club de [2].

2. Considérant avoir été victime d’un dol, au motif qu’elles auraient découvert que des souches d’arbres auraient été enterrées dans une partie des prairies, la SCI Garlope et Mme [T] [M] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre Mme [D].

3. Par jugement du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté la SCI Garlope et Mme [T] [M] de l’ensemble de leurs demandes.

4. La SCI Garlope et Mme [T] [M] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières écritures, les appelantes demandent à la cour d’appel de :

– Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 juillet 2022 en ce qu’il les a déboutées de l’ensemble de leurs demandes et condamnées in solidum à payer à [P] [D] une indemnité de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 juillet 2022 en ce qu’il a débouté Mme [P] [D] de sa demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau,

À Titre principal,

– Dire et juger que Mme [D] a, par réticence dolosive, vicié le consentement de la SCI Garlope et de Mme [T] [M] au titre de la vente de l’immeuble,

À Titre subsidiaire,

– Dire et juger que la garantie des vices cachés de Mme [D] est engagée au titre de la vente de l’immeuble à la SCI Garlope et à Mme [T] [M] ;

En tout état de cause,

En conséquence :

– Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 43 000 euros à la SCI Garlope au titre de l’excès de prix versé à l’acte de vente résultant de la remise en état des parcelles ;

– Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 10 000 euros à la SCI Garlope au titre du trouble de jouissance généré par les effondrements du terrain ;

– Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 10 000 euros à Mme [T] [M] au titre du préjudice moral généré par l’impact des effondrements de terrain sur l’activité du poney club et sa responsabilité en qualité d’exploitante ;

– Condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance et à payer à la SCI Garlope et à Mme [T] [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire,

– Débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– Désigner un expert, lequel pourra, s’il l’estime nécessaire, solliciter l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

– Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

– Se rendre sur place ;

– Procéder à l’inspection complète des parcelles litigieuses ;

– Vérifier si les désordres allégués existent et, dans l’affirmative, les décrire, indiquer leur nature, leur date d’apparition et en rechercher les causes ;

– Fournir au juge tous éléments susceptibles de permettre d’établir si ces désordres existaient en germe au moment de la vente ou étaient ou non apparents pour un profane ;

– Vérifier la cause des désordres, en indiquant si les désordres sont dus à un vice caché ou à toute autre cause ;

– Dire si les désordres sont de nature à rendre tout ou partie de l’immeuble impropre à sa destination ou affectent l’usage auquel il était destiné ;

– Donner son avis sur la nature, la durée et le coût des travaux, HT et TTC, propres à remédier aux désordres constatés, en donnant au magistrat tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer l’opportunité économique d’y recourir ;

– Donner les éléments techniques et de fait permettant au tribunal de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis ;

– Dire que l’expert sera tenu de faire connaître aux parties, avant le dépôt de son rapport, la teneur de ses conclusions, afin de recueillir leurs observations éventuelles, sous forme de dires ;

– Dire que l’expert sera tenu de ménager aux parties un délai minimum d’un mois pour faire valoir leurs observations sur sa note de synthèse ou son pré-rapport ;

– Fixer la consignation à la charge du demandeur ;

– Réserver les dépens.

Pour sa part, Mme [D] demande à la cour de :

– Confirmer le jugement rendu par la 7 chambre du tribunal judiciaire de Bordeaux en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle.

Et, infirmant le jugement sur ce point :

– Condamner solidairement la SCI Garlope et Mme [C] [T] [M] à verser à Mme [P] [D] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1241 du code civil ;

– Les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance a été rendue le 6 novembre 2025.
MOTIFS

Sur le dol

5. Le tribunal a rappelé que Mme [D] avait procédé, en 2014, à un désouchage des arbres arrachés à la suite de la tempête Klaus et à leur enfouissement par la société Alliance Bois Forêt, alors que les effondrements localisés, attribués à la dégradation naturelle des souches, n’étaient apparus qu’au cours de l’année 2019, si bien qu’elle n’avait pas pu en avoir connaissance. Dès lors, les appelantes ne démontraient pas l’existence d’une réticence dolosive ou d’une faute délictuelle imputable à leur vendeur.

Les appelantes font valoir qu’une souche d’arbre mort est un déchet au sens de l’article L. 541-1 du code de l’environnement et que son traitement obéit à un régime qui ne permet pas l’enfouissement. En conséquence, elles font valoir que Mme [D] a commis une infraction au code de l’environnement et que celle-ci ne pouvait ignorer le caractère déterminant de cette information pour son acheteuse. Aussi, elle aurait sciemment dissimulé cette information qu’elle savait déterminante pour elle.

Mme [D] fait valoir que Mme [T] [M], avant d’acheter le bien litigieux, avait été sa salariée pendant un mois et demi au sein du Poney Club et qu’elle a fait arracher les souches des arbres abattus par la tempête de 2009 ; l’entreprise qui y a procédé les a enterrées, ce qui n’a posé aucune difficulté le temps où elle était propriétaire du Poney Club. En toute hypothèse, elle n’a commis aucune infraction au code de l’environnement.

Sur ce

6. L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

7. En l’espèce, les appelantes ne démontrent pas l’existence de man’uvres ou de mensonges de la part de Mme [D]. Notamment, elles ne démontrent pas qu’au moment de la vente, des désordres liés à l’enfouissement par un professionnel des souches d’arbres détruites par la tempête de 2009 soient survenus et que Mme [D] en ait eu connaissance, ayant ainsi un intérêt à leur cacher l’affaissement des terrains vendus.

8. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes sur le fondement du dol.

Sur le défaut de délivrance conforme

09. Le tribunal a également débouté les appelantes de leurs demandes sur cet autre fondement.

Les appelantes font valoir que les terrains qu’elles ont achetés n’étaient pas conformes à leur attente légitime.

Mme [D] fait valoir qu’elle a bien délivré un immeuble conforme aux stipulations de l’acte de vente.

Sur ce

10. L’article 1604 du code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. »

11. Les appelantes ne démontrent pas que l’immeuble vendu ne serait pas conforme aux stipulations du contrat et qu’il ne pourrait pas être utilisé à l’usage auquel il est destiné.

Notamment, Mme [D] a fait dresser un procès-verbal de constat aux termes duquel il apparaît que les terrains sont utilisés par des équidés (cf. pièce n° 23 de l’intimée).

12. Ainsi, le bien vendu est toujours utilisé conformément à l’usage pour lequel il a été vendu.

13. En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes sur le fondement du défaut de délivrance conforme.

Sur la garantie des vices cachés

14. Les appelantes font valoir que les terrains vendus sont affectés d’un vice les rendant impropres à leur destination, alors qu’ils sont dégradés par la décomposition des souches d’arbres, entraînant une diminution de leur usage.

15.Mme [D] expose, pour sa part, qu’il y a eu de la part de la SCI Garlope un changement de destination du bien avec un usage intensif des terres et qu’en outre, l’acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés.

Sur ce

16. Il résulte de la page 22 de l’acte de vente que le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, cette exonération ne pouvant toutefois s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Mme [D] ait eu connaissance, avant la vente, de la survenance de trous en raison de la dislocation des souches d’arbres enterrées.

17. Par ailleurs, Mme [D] ayant confié l’enfouissement des souches d’arbres à un professionnel, il n’est pas démontré qu’elle ait eu conscience des risques d’un tel traitement de ces déchets organiques.

18. À titre superfétatoire, les appelantes ne démontrent pas que l’enfouissement des souches d’arbres était prohibé en 2014.

19. En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés.

20. Dès lors, la SCI Garlope et Mme [T] [M] seront déboutées de toutes leurs demandes.

21. Pour sa part, l’intimée sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, alors qu’elle ne démontre pas l’existence d’un abus de la part des appelantes dans l’exercice de leur droit d’appel.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

22. Les appelantes succombent en leur appel, si bien qu’elles seront condamnées aux entiers dépens et à verser à l’intimée la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris, y ajoutant :

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne solidairement la SCI Garlope et Mme [C] [T] [M] aux dépens d’appel ;

Condamne solidairement la SCI Garlope et Mme [C] [T] [M] à payer à Mme [P] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,