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Réticence dolosive et garantie des vices cachés dans une vente immobilière contestée – Cour d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2026, RG n° 22/03871

Décision analysée : Cour d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2026, RG n° 22/03871
Thématiques : Vices cachés — Réticence dolosive

📘 L’essentiel

Le dol nécessite la démonstration de manœuvres, mensonges ou dissimulation d’information. La cour a confirmé que les appelantes n’apportaient pas la preuve d’une réticence dolosive du vendeur, en raison de l’absence de désordres apparents. Concernant le défaut de délivrance conforme, les appelantes n’ont pas prouvé que l’immeuble ne correspondait pas aux stipulations contractuelles. La cour a rappelé que l’exonération de garantie s’applique tant que le vendeur n’a pas connaissance de défauts. Les appelantes ont été déboutées de toutes leurs demandes..


Source : Cour d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2026, RG n° 22/03871

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bordeaux, 15 janvier 2026, RG n° 22/03871

Le 28 décembre 2017, une vente immobilière a eu lieu entre une vendeuse et une société immobilière, représentée par sa gérante. Cette transaction concernait un ensemble immobilier, le Poney Club. Par la suite, la société et sa gérante ont estimé avoir été victimes d’un dol, ayant découvert des souches d’arbres enterrées dans les prairies, ce qui les a conduites à saisir le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir réparation.

Le tribunal a rendu un jugement le 19 juillet 2022, déboutant la société et sa gérante de toutes leurs demandes. Insatisfaites, elles ont interjeté appel, demandant l’infirmation du jugement et la reconnaissance d’une réticence dolosive de la part de la vendeuse, ainsi que l’engagement de la garantie des vices cachés. Elles ont également sollicité des indemnités pour divers préjudices liés à la vente.

De son côté, la vendeuse a demandé la confirmation du jugement initial, tout en sollicitant des dommages et intérêts à son encontre. Dans ses motifs, le tribunal a rappelé que la vendeuse avait fait procéder à un désouchage en 2014, et que les problèmes d’effondrement des terrains n’étaient apparus qu’en 2019, ce qui l’exonérait de toute responsabilité. Les appelantes n’ont pas réussi à prouver l’existence d’une dissimulation intentionnelle d’informations déterminantes.

Concernant la délivrance conforme, le tribunal a également débouté les appelantes, affirmant que l’immeuble était conforme aux stipulations de l’acte de vente. De plus, la garantie des vices cachés a été écartée, la vendeuse n’ayant pas eu connaissance des désordres avant la vente. En conséquence, la cour a confirmé le jugement initial, déboutant les appelantes de toutes leurs demandes et les condamnant aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique du dol dans le cadre d’une vente immobilière ?

Le dol est défini par l’ : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. » En l’espèce, les appelantes ne démontrent pas l’existence de manœuvres ou de mensonges de la part du défendeur, ni qu’elle avait connaissance des désordres au moment de la vente.

Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés dans une vente immobilière ?

La garantie des vices cachés est régie par l’, qui stipule que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue. Toutefois, l’ précise que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. En l’espèce, il n’est pas démontré que le défendeur ait eu connaissance, avant la vente, de la survenance de désordres liés à l’enfouissement des souches d’arbres.

Quelle est la portée d’une clause de non-garantie des vices cachés dans un contrat de vente ?

L’ prévoit que le vendeur est tenu à la garantie des vices cachés, sauf s’il a expressément exclu cette garantie dans l’acte de vente. En l’espèce, il est mentionné dans l’acte de vente que le vendeur n’est pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à condition que le vendeur n’ait pas connaissance de ces défauts.

Quels sont les critères de la délivrance conforme dans le cadre d’une vente immobilière ?

La délivrance conforme est régie par l’, qui stipule que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Les appelantes ne démontrent pas que l’immeuble vendu ne serait pas conforme aux stipulations du contrat et qu’il ne pourrait pas être utilisé à l’usage auquel il est destiné.

Quels sont les effets de l’article 700 du code de procédure civile sur les dépens ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens. En l’espèce, les appelantes, ayant succombé en leur appel, sont condamnées à verser à l’intimé la somme de 2 000 euros sur le fondement de cet article.

Quelle est la charge de la preuve en matière de dol et de vice caché ?

La charge de la preuve incombe à celui qui allègue le dol ou le vice caché. En l’espèce, les appelantes ne démontrent pas l’existence d’une réticence dolosive ou d’une faute délictuelle imputable au défendeur, ni que les désordres étaient apparents ou connus de celui-ci au moment de la vente.

🔎 Références