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Privilège du bailleur en liquidation judiciaire : droits et limites à connaître – Cour d’appel de Bordeaux, 14 janvier 2026, N° de RG 25/01535

Décision analysée : Cour d’appel de Bordeaux, 14 janvier 2026, N° de RG 25/01535
Thématiques : Baux commerciaux — Privilège du bailleur

📘 L’essentiel

La société Paola a tenté de revendiquer un droit de rétention sur le prix de cession des éléments corporels du fonds de commerce cédé par le liquidateur, en se fondant sur l’. Toutefois, la cour a rappelé que ce privilège ne constitue pas un droit de gage ni un droit de rétention. L’ouverture d’une procédure collective impose une hiérarchie des créances, et la créance privilégiée de la société Paola doit être réglée après paiement des frais de justice..


Source : Cour d’appel de Bordeaux, 14 janvier 2026, N° de RG 25/01535

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Bordeaux, 14 janvier 2026, N° de RG 25/01535

La société civile immobilière Paola, spécialisée dans la location de biens immobiliers, a conclu un bail verbal avec la société par actions simplifiée Intelligence Culinaire, active dans la fabrication de produits de boulangerie, le 15 octobre 2021. Suite à des difficultés financières, la société Intelligence Culinaire a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Bordeaux le 15 février 2023, avec désignation d’un liquidateur.

Le 14 avril 2023, la société Paola a déclaré une créance de 85.720,02 euros pour loyers et charges impayés. Le 16 mai 2023, elle a demandé la résiliation du bail commercial en raison de défauts de paiement. Cependant, le juge-commissaire a déclaré cette demande irrecevable le 28 juin 2023, tout en autorisant la vente du fonds de commerce de la société Intelligence Culinaire à la société Le Petit Biscuit Français. La société Paola a interjeté appel de ces décisions.

Le 4 octobre 2023, la société Paola a sollicité l’attribution du prix de cession des éléments corporels du fonds de commerce, s’élevant à 69 000 euros. Par ordonnance du 17 avril 2024, le juge-commissaire a rejeté cette demande. En appel, le tribunal de commerce a confirmé le jugement du 24 février 2025, déboutant la société Paola de ses demandes et lui imposant de payer des frais à la société Ekip’, en tant que liquidateur.

La société Paola a soutenu qu’elle bénéficiait d’un privilège sur le mobilier du local, mais la société Ekip’ a contesté cette revendication, arguant que le bail n’était pas écrit et que le privilège ne conférait pas de droit de rétention. La cour a statué que la créance de la société Paola devait être réglée selon les règles de la liquidation judiciaire, confirmant ainsi le jugement initial et condamnant la société Paola à payer des dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le régime juridique applicable au privilège du bailleur sur le mobilier garnissant les lieux ?

La société Paola soutient bénéficier d’un privilège spécial sur le mobilier garnissant le local exploité, en application de l’. Cet article confère au bailleur d’immeuble un privilège spécial sur le mobilier garnissant les lieux pour les sommes dues en exécution du bail. En cas d’ouverture d’une procédure collective, l’assiette et le rang de ce privilège sont déterminés par les dispositions particulières du livre VI du code de commerce.

Quelles sont les conditions d’application de l’article L. 642-20-1 du code de commerce ?

L’ organise le sort du gage ou de la chose légitimement retenue en cas de réalisation par le liquidateur. Il ne s’applique qu’au bénéfice des créanciers titulaires d’un droit de rétention ou d’un gage préexistant. Ainsi, le mécanisme du report du droit de rétention sur le prix de vente suppose l’existence avérée d’un tel droit.

Quelle est la portée des créances nées après le jugement d’ouverture selon l’article L. 622-17 du code de commerce ?

L’ stipule que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur sont seules payées à leur échéance. Les créances antérieures, même privilégiées, n’ont vocation à être désintéressées que dans le cadre des opérations de répartition de l’actif, selon leur rang légal.

Quels éléments déterminants ont conduit à la confirmation du jugement du tribunal de commerce ?

La cour a retenu que l’ouverture d’une procédure collective soumet l’ensemble des créanciers aux règles d’ordre public gouvernant la hiérarchie des créances et les modalités de leur règlement. Bien que l’ confère un privilège spécial au bailleur, ce privilège n’emporte ni droit de gage ni droit de rétention au sens de l’. Par conséquent, la société Paola ne peut prétendre à une attribution directe du prix de cession des éléments corporels dépendant de l’actif, mais seulement à être colloquée lors de la répartition, après paiement des frais de justice et des créances bénéficiant d’un rang supérieur.

🔎 Références