La cour a confirmé la régularisation d’un permis de construire initialement annulé en raison d’un vice de méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme. L’introduction d’un permis modificatif, intégrant un dispositif d’assainissement individuel conforme, a permis de lever l’illégalité initiale.
Le 14 novembre 2024, la cour a décidé de surseoir à statuer sur les demandes d’annulation, permettant ainsi à la commune et à la SEML de régulariser la situation en notifiant un permis de construire modificatif. Ce dernier devait inclure un dispositif d’assainissement individuel réversible, en attendant la mise en conformité de la station d’épuration de Doudeville et le raccordement au réseau public d’assainissement.
Le 27 janvier 2025, la SEML a déposé une demande de permis de construire modificatif, qui a été accordée par un arrêté du maire de Doudeville le 19 juin 2025. Ce permis a intégré les prescriptions nécessaires pour répondre aux exigences légales. En conséquence, la SEML et la commune ont soutenu que le tribunal administratif avait erré en annulant le permis tacite et l’arrêté du maire.
Le préfet de la Seine-Maritime a, quant à lui, conclu au rejet des requêtes, arguant que les moyens avancés n’étaient pas fondés. Cependant, la cour a finalement annulé le jugement du tribunal administratif, considérant que le vice initial avait été régularisé par le permis modificatif. Les conclusions du préfet ont été rejetées, et la cour a décidé de ne pas faire droit à la demande de frais de justice formulée par la SEML.
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. La commune et la société d’économie mixte locale peuvent désormais poursuivre leur projet de construction de logements, ayant régularisé le vice initial. En revanche, le préfet, dont les conclusions ont été rejetées, doit prendre en compte cette décision dans ses futures actions administratives.
La régularisation des permis de construire est régie par l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Cet article stipule que le juge administratif, saisi de conclusions contre un permis de construire, peut surseoir à statuer si un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé. Le juge fixe un délai pour cette régularisation et statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations.
La régularisation d’un permis de construire peut intervenir lorsque celui-ci a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol. La régularisation est possible si le permis modificatif ou de régularisation respecte les règles de fond applicables au projet, répond aux exigences de forme, ou a été précédé de l’exécution régulière des formalités omises. De plus, un permis de régularisation peut modifier l’économie générale du projet, tant qu’il ne change pas sa nature.
La procédure de contestation d’un permis de construire implique de saisir le juge administratif, qui doit examiner la recevabilité des moyens soulevés. Si le juge constate que les autres moyens ne sont pas fondés, il peut surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice. Le refus de faire droit à une demande de sursis à statuer doit être motivé.
La juridiction a retenu que le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, qui entachait le projet autorisé par le permis du 20 mai 2022, a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré le 19 juin 2025. Ainsi, la cour a jugé que la commune et la société d’économie mixte étaient fondées à soutenir que le tribunal administratif avait annulé à tort le permis tacite et l’arrêté du maire.
L’article L. 761-1 du code de justice administrative prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, la cour a décidé qu’il n’y avait pas lieu de mettre à la charge de l’État le paiement d’une somme à la commune et à la société d’économie mixte, en raison des circonstances de l’espèce.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Par un arrêt avant-dire droit du 14 novembre 2024, la cour a statué, après les avoir jointes, sur les requêtes de la commune de Doudeville et de la société d’économie mixte locale (SEML) Séminor dirigées contre le jugement n° 2203584 du 23 novembre 2023 par lequel, sur déféré du préfet de la Seine Maritime, le tribunal administratif de Rouen a annulé le permis tacite délivré à la SEML Séminor pour la construction de 35 logements ainsi que l’arrêté du 20 mai 2022 par lequel le maire de Doudeville a délivré à la SEML Séminor un permis de construire 35 logements individuels et intermédiaires nécessitant la démolition de plusieurs bâtiments.
Elle a sursis à statuer sur les conclusions à fin d’annulation des arrêtés du 7 mai et du 20 mai 2022, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois pour permettre à la commune de Doudeville et la SEML Séminor de lui notifier un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, notamment par la délivrance d’un arrêté portant permis de construire modificatif qui devra être assorti de la prescription que le projet soit doté d’un dispositif d’assainissement individuel réversible, jusqu’à la mise en conformité de la station d’épuration de Doudeville et à la réalisation des travaux de raccordement du projet au réseau public d’assainissement.
La SEML Séminor, représentée par Me Benoît Le Velly, a présenté un mémoire enregistré le 25 juin 2025 par lequel elle conclut à l’annulation du jugement du tribunal administratif de Rouen du 23 novembre 2023 et à ce qu’une somme de 4 000 euros soit mise à la charge de l’Etat ou de la commune de Doudeville en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle indique avoir déposé une demande de permis de construire modificatif le 27 janvier 2025, prévoyant notamment la mise en place d’une installation d’assainissement non collectif réversible, ce permis ayant été accordé par un arrêté du 19 juin 2025 du maire de Doudeville, comportant notamment cette prescription.
Par un mémoire enregistré le 9 juillet 2025, le préfet de Seine-Maritime conclut au rejet des requêtes de la commune de Doudeville et de la SEML Séminor.
Il fait valoir que les moyens des requêtes ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêt avant-dire droit du 14 novembre 2024, la cour a décidé, en application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur les demandes d’annulation présentées par la commune de Doudeville et la société d’économie mixte locale (SEML) Séminor contre le jugement du 23 novembre 2023 du tribunal administratif de Rouen qui a annulé le permis tacite délivré le 7 mai 2022 à la SEML Séminor pour la construction de 35 logements ainsi que l’arrêté du 20 mai 2022 par lequel le maire de Doudeville a délivré à la SEML Séminor un permis de construire 35 logements individuels et intermédiaires nécessitant la démolition de plusieurs bâtiments. Ce sursis à statuer a été prononcé pour permettre à la commune de Doudeville et à la SEML Séminor de notifier à la cour un permis de construire régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, notamment par la délivrance d’un arrêté portant permis de construire modificatif assorti de la prescription que le projet soit doté d’un dispositif d’assainissement individuel réversible, jusqu’à la mise en conformité de la station d’épuration de Doudeville et à la réalisation des travaux de raccordement du projet au réseau public d’assainissement. La cour a écarté les autres moyens présentés par les requérantes.
Sur la régularisation des vices entachant l’arrêté du 27 juin 2022 :
2. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. »
3. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée dès lors que le permis modificatif ou de régularisation assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif ou de régularisation si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Un permis de régularisation délivré en vertu de l’article L. 600-5-1 peut revoir l’économie générale du projet, sous réserve de ne pas lui apporter un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.
4. Il ressort des pièces du dossier, qu’à la suite de l’arrêt de la cour du 14 novembre 2024, la SEML Séminor a déposé un dossier de permis de construire modificatif prévoyant la mise en place d’une installation d’assainissement non collectif réversible. Ce permis a été accordé par un arrêté du 19 juin 2025 du maire de Doudeville, comportant notamment la prescription tenant à la prévision dans le dossier de permis, d’un système d’assainissement individuel réversible, dans l’attente d’un raccordement ultérieur au réseau d’assainissement collectif dès la mise en conformité de la station d’épuration de Doudeville. Dès lors, le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, entachant le projet tel qu’autorisé par le permis du 20 mai 2022, a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré le 19 juin 2025. Il suit de là que la commune de Doudeville et la SEML Séminor sont fondées à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a annulé le permis tacite et l’arrêté du maire de Doudeville du 20 mai 2022 délivrant le permis de construire.
Sur les frais liés au litige d’appel :
5. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».
6. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat le paiement d’une somme à la commune de Doudeville et à la SEML Séminor au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n°2203584 du 23 novembre 2023 du tribunal administratif de Rouen est annulé.
Article 2 : Les conclusions présentées par le préfet de la Seine-Maritime devant le tribunal administratif de Rouen sont rejetées.
Article 3 : Le surplus des conclusions des requêtes est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Doudeville, à la société d’économie mixte locale Séminor et au ministre de la ville et du logement.
Copie en sera adressée au préfet de la Seine-Maritime.
Délibéré après l’audience publique du 8 janvier 2026 à laquelle siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.
Le président-rapporteur,
Signé : F.-X. de Miguel
La présidente de la 1ère chambre,
Signé : G. Borot
La greffière,
Signé : N. Roméro
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.
Pour expédition conforme,
La greffière en chef,
Par délégation,
La greffière,
Nathalie Roméro
N°24DA00114, 24DA00125
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de DOUAI, 1ère chambre, 22/01/2026, 24DA00114, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Urbanisme — Régularisation des vices d’illégalité — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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