Permis de construire : régularisation des vices et conformité aux règles d’urbanisme

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure

M. et Mme E… A…, M. D… I…, Mme F… C…, M. et Mme J… H… et M. et Mme B… G… ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d’annuler l’arrêté du 24 août 2020 par lequel le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société Arcade immobilière de construction un permis de construire un immeuble collectif de dix-huit logements et une maison individuelle ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2100374 du 28 avril 2023, le tribunal a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour

Procédure antérieure à l’arrêt avant-dire droit :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 27 juin 2023, 26 mars et 17 mai 2024, M. et Mme E… A…, M. D… I…, Mme F… C…, M. et Mme J… H… et M. et Mme B… G…, représentés par Me Marion, demandent à la cour :

1. d’annuler ce jugement ainsi que l’arrêté mentionné plus haut et la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;
2. de rejeter la demande indemnitaire présentée par la société Arcade immobilière de construction sur le fondement de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme ;
3. de mettre à la charge de la ville de Clermont-Ferrand le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire enregistré le 16 février 2024, la ville de Clermont-Ferrand, représentée par Me Bonicel-Bonnefoi, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme A… et autres au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire enregistré le 16 février 2024, la société Arcade immobilière de construction, représentée par Me Fribourg, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. et Mme A… et autres au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par un mémoire enregistré le 18 avril 2024, la société Arcade immobilière de construction demande à la cour de condamner M. et Mme A… et autres à lui verser la somme totale de 500 000 euros en application des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Par un courrier du 17 décembre 2024, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre l’intervention d’une mesure de régularisation du permis délivré le 24 août 2020 sur le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme.

Procédure depuis l’arrêt avant-dire droit :

Par un arrêt avant-dire-droit du 6 février 2025, la cour a décidé, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur les conclusions de M. et Mme A… et autres jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, afin de permettre à la société Arcade immobilière de construction de régulariser le vice entachant ce permis.

Un permis de construire de régularisation a été délivré le 27 juin 2025 à la société Arcade immobilière de construction.

Par un mémoire enregistré le 22 octobre 2025, M. et Mme A… et autres, représentés par Me Marion, persistent dans leurs précédentes conclusions et demandent également à la cour d’annuler le permis de construire du 27 juin 2025.

Ils soutiennent que :

• le permis de construire modificatif du 27 juin 2025 ne constitue pas un permis de construire de régularisation au sens de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme et doit être regardé comme sans objet et insusceptible de régulariser le permis initial ;
• la ville ne pouvait légalement délivrer le permis du 27 juin 2025 dès lors que le pétitionnaire s’est livré à une manœuvre frauduleuse dont la commune avait connaissance.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

• le code de l’urbanisme ;
• le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique :

• le rapport de M. Moya, premier conseiller,
• les conclusions de M. Rivière, rapporteur public,
• et les observations de Me Marion, pour M. et Mme A… et autres, ainsi que celles de Me Juilles, pour la ville de Clermont-Ferrand ;

Vu la note en délibéré, enregistrée le 22 décembre 2025, présentée pour M. et Mme A… et autres ;

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 24 août 2020, le maire de Clermont-Ferrand a délivré à la société Arcade immobilière de construction un permis de construire en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier comprenant dix-huit logements et une maison. M. et Mme A… et autres relèvent appel du jugement du 28 avril 2023 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté et du rejet de leur recours gracieux.
2. Par un arrêt avant-dire droit du 6 février 2025, la cour a sursis à statuer sur les conclusions de M. et Mme A… et laissé à la société Arcade immobilière de construction un délai de trois mois pour régulariser le vice dont était entaché le permis contesté, tenant à une violation des règles de hauteur prévues par l’article UG3 du règlement d’urbanisme de Clermont-Ferrand.
3. Sur la régularisation du vice retenu par l’arrêt avant-dire droit :

Aux termes de l’article UG3 du règlement du plan local d’urbanisme de Clermont-Ferrand :  » Les hauteurs maximales de façade (le plénum) figurent au Plan des hauteurs et sont mesurées du terrain naturel à l’égout de toiture ou à l’acrotère. (…) / Sans préjudice des dispositions énoncées aux paragraphes ci-après, aucune construction, installation ou ouvrage nouveau ne peut dépasser la hauteur de façade indiquée au Plan des hauteurs. (…) / La mesure du TN (terrain naturel) se fait en milieu de façade principale. Pour les façades supérieures à 20 mètres de long, elles sont divisées en sections de 20 mètres en partant du point le plus bas dans le cas d’un terrain en pente et en partant de l’angle dans le cas d’un terrain situé à l’angle de deux voies ou espaces publics. (…) / Les hauteurs maximales pourront être dépassées dans le cas de la formation d’une canopée habitée (attique, émergence…). / Ce bonus n’est autorisé que lorsque la toiture est traitée sur tout ou partie sous forme de toiture végétalisée ou comporte des terrasses accessibles bénéficiant de dispositifs intégrés à la construction permettant la plantation de végétaux. / Les surfaces de plancher supplémentaires autorisées, par application du bonus ne pourront dépasser 80 % de la surface de toiture du dernier niveau n’ayant pas dépassé le plénum / (…). « 

4. D’après le permis accordé le 27 juin 2025 pour régulariser le vice relevé plus haut, la hauteur maximale des acrotères hors canopée se trouve désormais à la cote 118, 24, avec une hauteur de façade mesurée à 10 mètres, conforme à la hauteur maximale autorisée dans le secteur d’implantation du projet. M. et Mme A… et autres ne peuvent utilement soutenir que la modification opérée conduirait à la réalisation d’appartements qui ne feront pas une hauteur sous plafond de 2,5 mètres, le respect d’une telle hauteur n’étant imposé par aucune norme d’urbanisme opposable. Si M. et Mme A… et autres produisent des courriers électroniques échangés entre des agents de la ville de Clermont-Ferrand, dont il résulte que la société Arcade immobilière de construction a indiqué qu’elle souhaitait retravailler ce projet en sollicitant un nouveau permis de construire modificatif, il n’apparaît pas pour autant que le permis du 27 juin 2025 serait sans objet et n’aurait pas pu régulariser l’autorisation initiale ni qu’il procéderait d’une fraude dont la ville aurait eu connaissance.
5. Dans ces conditions, et alors que, compte tenu de l’intervention du permis du 27 juin 2025, le moyen tiré de la méconnaissance l’article UG3 du règlement d’urbanisme ne peut qu’être écarté, M. et Mme A… et autres sont infondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté leur demande. Leur requête doit donc, dans l’ensemble de ses conclusions, y compris en ce qu’elle tend à l’annulation du permis du 27 juin 2025, être rejetée.
6. Sur les frais de l’instance :

Il y a lieu, en l’espèce, de rejeter l’ensemble des conclusions des parties présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : La requête de M. et Mme A… et autres est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la société Arcade immobilière de construction et par la ville de Clermont-Ferrand au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme E… A…, M. D… I…, Mme F… C…, M. et Mme J… H…, M. et Mme B… G…, à la ville de Clermont-Ferrand et à la société Arcade immobilière de construction.

Délibéré après l’audience du 18 décembre 2025 à laquelle siégeaient :

• M. Picard, président de chambre,
• Mme Duguit-Larcher, présidente assesseure,
• M. Moya, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le rapporteur,

P. Moya

Le président,

V-M. Picard

La greffière,

A. Le Colleter

La République mande et ordonne à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,