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Préemption urbaine : annulation d’une décision pour absence de projet d’aménagement – CAA de PARIS, 1ère chambre, 23/12/2025, 24PA05077, Inédit au recueil Lebon.

Décision analysée : CAA de PARIS, 1ère chambre, 23/12/2025, 24PA05077, Inédit au recueil Lebon
Thématiques : Préemption urbaine — Absence de projet

📘 L’essentiel

La décision de préemption doit être précédée de l’avis du service des domaines lorsque le prix du bien excède le seuil fixé par l’arrêté du ministre chargé du domaine. Cet avis doit être rendu avant la décision de préemption pour garantir la régularité de la procédure. En l’espèce, l’avis a été transmis le même jour que la décision, mais l’autorité administrative en avait connaissance auparavant, écartant ainsi le moyen tiré du vice de procédure. La motivation de la décision doit faire état d’un projet d’aménagement réel..


Source : CAA de PARIS, 1ère chambre, 23/12/2025, 24PA05077, Inédit au recueil Lebon

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : CAA de PARIS, 1ère chambre, 23/12/2025, 24PA05077, Inédit au recueil Lebon

Dans cette affaire, un administré, en qualité de président d’une société pharmaceutique, et la société « La Pharmacie du Pont de Bondy » ont contesté une décision de préemption urbaine prise par le directeur général de l’établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) le 1er février 2023. Cette décision concernait un bien immobilier situé au 18/20 avenue Edouard Vaillant à Bobigny, cadastré AV n° 88. Les requérants ont demandé l’annulation de cette décision, arguant qu’elle avait été prise sans l’avis préalable des Domaines et qu’elle manquait de motivation suffisante, en violation des exigences du code de l’urbanisme.

Le tribunal administratif de Montreuil a rejeté leur demande par un jugement du 10 octobre 2024. En réponse, les requérants ont interjeté appel, soutenant que la décision de préemption avait été prise à la hâte et sans justification d’un projet d’aménagement conforme aux objectifs du code de l’urbanisme. L’EPFIF, en défense, a demandé le rejet de la requête, affirmant que les arguments des requérants n’étaient pas fondés.

La cour a examiné les éléments de la procédure, notamment la nécessité d’un avis des Domaines pour un bien dont le prix excédait un certain seuil. Elle a constaté que l’avis avait bien été émis avant la décision de préemption, écartant ainsi les arguments des requérants sur ce point. Cependant, la cour a également relevé que la décision de préemption manquait de fondement en raison de l’absence d’une réelle opération d’aménagement justifiant l’exercice du droit de préemption.

En conséquence, la cour a annulé la décision de préemption et le jugement du tribunal administratif, ordonnant à l’EPFIF de ne pas revendre le bien préempté et de proposer sa vente à l’administré et à la société concernée. L’EPFIF a également été condamné à verser une somme au titre des frais de justice.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’exercice du droit de préemption urbain ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’, qui stipule que « les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 ». Cet article précise que toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé.

Quelles sont les conditions de validité d’une décision de préemption ?

Les conditions de validité d’une décision de préemption incluent la nécessité pour la collectivité de justifier, à la date à laquelle elle exerce son droit, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’. De plus, la décision doit faire apparaître la nature de ce projet.

Quels sont les critères de motivation d’une décision de préemption ?

La décision de préemption doit être motivée en droit et en fait. Elle doit se référer au code de l’urbanisme et à des documents pertinents, tels que des conventions d’intervention foncière ou des études de capacité, qui permettent d’identifier la nature de l’action ou de l’opération d’aménagement que la collectivité publique entend mener.

Quelle est la procédure à suivre en cas d’annulation d’une décision de préemption ?

L’annulation par le juge de l’excès de pouvoir de l’acte de préemption implique que le titulaire du droit de préemption doit être regardé comme n’ayant jamais décidé de préempter. Cela signifie qu’il doit prendre toute mesure pour mettre fin aux effets de la décision annulée, y compris s’abstenir de revendre le bien illégalement préempté et proposer à l’ancien propriétaire d’acquérir le bien.

Quels moyens peuvent être soulevés pour contester une décision de préemption ?

Les moyens pouvant être soulevés incluent l’absence d’avis préalable des Domaines avant l’édiction de la décision de préemption, l’insuffisance de la motivation de la décision au regard des exigences de l’, et l’absence de justification d’un projet d’aménagement conforme aux objectifs de l’article L. 300-1.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler la décision de préemption ?

La juridiction a retenu que la décision de préemption n’était pas suffisamment motivée, notamment en ce qui concerne la réalité de l’opération projetée. Il a été établi que la parcelle préemptée n’offrait pas une surface suffisante pour la construction envisagée, et que les autres parcelles nécessaires à l’opération n’étaient pas sous procédure de préemption.

🔎 Références