Permis de construire : annulation d’un refus de constatation de caducité

La péremption d’un permis de construire, régie par l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme, peut être interrompue par des faits imputables à l’administration, y compris une décision d’abrogation de permission de voirie. Cette décision souligne l’importance de reconnaître les aléas de chantier comme des éléments pouvant affecter le délai de validité du permis.

Fiche d’analyse

Direction éditoriale : Maxence Abdelli — Expériences en cabinets internationaux (Clifford Chance, etc.), CAPA, double master Panthéon-Assas
Dernière mise à jour : 5 février 2026

Sommaire

L’essentiel
Contexte de l’affaire
Question juridique
Règle de droit & textes
Application / réflexe juridique
Preuves retenues
Conséquences pratiques
Checklist (à faire / à éviter)
FAQ / Q-R
Décision intégrale

L’essentiel

La péremption d’un permis de construire est régie par l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme, stipulant que le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans. Ce délai peut être interrompu par un fait imputable à l’administration. Dans l’affaire examinée, le tribunal administratif a erré en considérant qu’un aléa de chantier ne pouvait pas interrompre ce délai. La décision d’abrogation d’une permission de voirie constitue un fait de l’administration susceptible d’interrompre ce délai.

Points clés

Le permis de construire peut être périmé après trois ans.
Un fait administratif peut interrompre le délai de péremption.
La décision d’abrogation de permission de voirie est déterminante.
Importance de bien identifier les faits administratifs pertinents.
Veiller à la bonne application des délais du code de l’urbanisme.

Contexte de l’affaire

Dans cette affaire, plusieurs administrés ont saisi le tribunal administratif de Cergy-Pontoise pour contester une décision implicite du maire de Clamart, qui avait refusé de constater la caducité d’un permis de construire délivré à la SCCV « Le Hameau des Montquartiers ». Ce permis, accordé le 21 septembre 2017 pour la construction d’un immeuble de neuf logements, était contesté par les administrés qui souhaitaient voir ce permis déclaré caduc en raison de l’absence de travaux dans le délai imparti.

Le tribunal administratif a rendu deux jugements le 16 juillet 2024, annulant les décisions du maire et enjoignant ce dernier à constater la caducité du permis. En réponse, la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » a formé un pourvoi devant le Conseil d’État, demandant l’annulation de ces jugements et le rejet des demandes des administrés.

Le Conseil d’État a examiné les arguments des parties et a constaté que les jugements du tribunal administratif avaient commis une erreur de droit. En effet, il a été établi que le délai de péremption du permis de construire n’avait pas été interrompu par un aléa de chantier, mais par un fait imputable à l’administration. Ainsi, le Conseil d’État a annulé les jugements du tribunal administratif, renvoyant l’affaire pour un nouvel examen.

En conséquence, le Conseil d’État a également décidé que les administrés, d’une part, et la SCCV, d’autre part, devaient verser une somme de 1 500 euros chacun à la SCCV au titre des frais de justice. Cette décision souligne l’importance de la clarté dans l’application des règles de péremption des permis de construire et le rôle de l’administration dans leur mise en œuvre.

Question juridique

La décision d’abrogation d’une permission de voirie peut-elle interrompre le délai de péremption d’un permis de construire selon l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme ?

Règle de droit & textes applicables

Textes cités

Article R. 424-17 du code de l’urbanisme, Article R. 424-19 du code de l’urbanisme, Article L. 761-1 du code de justice administrative

Conditions / critères (ce que le juge vérifie)

Interruption du délai de péremption par un fait imputable à l’administration.
Existence d’une décision administrative (abrogation de la permission de voirie) empêchant la poursuite des travaux.
Erreur de droit du tribunal administratif en considérant l’abrogation comme un simple aléa de chantier.
Application des dispositions de l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme concernant la péremption des permis de construire.
Suspension du délai de validité en cas de recours contentieux, conformément à l’article R.* 424-19.
Prise en compte des décisions juridictionnelles antérieures devenues irrévocables.

Réflexe juridique

La péremption d’un permis de construire est régie par l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme, qui stipule que le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de la notification ou de la décision tacite. Ce délai peut être interrompu par un fait imputable à l’administration, ce qui suspend le cours de la péremption. En cas de recours contentieux, l’article R.* 424-19 précise que le délai de validité est suspendu jusqu’à la décision juridictionnelle irrévocable.

Dans l’affaire examinée, le tribunal administratif a commis une erreur en considérant qu’un aléa de chantier ne pouvait pas interrompre le délai de péremption. La décision d’abrogation d’une permission de voirie par l’administration, qui empêchait la poursuite des travaux, constitue un fait de l’administration susceptible d’interrompre ce délai. La Cour a donc annulé le jugement du tribunal administratif, confirmant que la SCCV était fondée à demander l’annulation de la décision de refus de constater la caducité du permis.

Les parties défenderesses ont été condamnées à verser une somme au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, en raison de leur position dans le litige. Cette décision souligne l’importance de bien identifier les faits administratifs pouvant affecter la péremption d’un permis de construire et de veiller à la bonne application des délais prévus par le code de l’urbanisme.

Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)

Article R.* 424-17 du code de l’urbanisme concernant la péremption des permis de construire.
Article R.* 424-19 du code de l’urbanisme relatif à la suspension du délai de validité en cas de recours contentieux.
Jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 19 juin 2020, devenu irrévocable, rejetant les demandes d’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire.
Arrêté du 7 février 2023 du président de l’établissement public territorial Vallée Sud Grand Paris concernant la permission de voirie.
Décisions implicites du maire de Clamart nées le 30 juillet 2023 refusant de constater la caducité du permis de construire.

Conséquences pratiques

Dans cette affaire, la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » a obtenu l’annulation du jugement du tribunal administratif, ce qui lui permet de maintenir son permis de construire. Les défendeurs, quant à eux, doivent faire face à des conséquences financières et juridiques suite à cette décision.

Maintien du permis de construire pour la SCCV, permettant la poursuite des travaux.
Obligation pour les défendeurs de verser une somme de 1 500 euros chacun à la SCCV au titre des frais de justice.
Possibilité pour la SCCV de reprendre les travaux sans crainte de péremption immédiate.
Les défendeurs peuvent envisager un nouvel appel ou d’autres recours juridiques pour contester la décision.
Impact sur la réputation des défendeurs en tant que parties perdantes dans cette affaire.
Réévaluation de la stratégie juridique des défendeurs pour éviter des situations similaires à l’avenir.

Checklist (à faire / à éviter)

À faire

Vérifier la date de notification du permis de construire.
Identifier tout fait administratif intervenu durant le délai de péremption.
Documenter les décisions administratives affectant le chantier.
Consulter les articles R.* 424-17 et R.* 424-19 du code de l’urbanisme.
Préparer une contestation en cas de refus de constater la caducité.

À éviter

Ignorer les interruptions de délai dues à l’administration.
Considérer un aléa de chantier comme un fait administratif.
Ne pas tenir compte des décisions juridictionnelles antérieures.
Omettre de suivre les délais de recours contentieux.
Se précipiter dans des travaux sans vérifier la validité du permis.

FAQ / Q-R juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la péremption d’un permis de construire ?

La péremption d’un permis de construire est régie par l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme, qui stipule que « le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue ». De plus, ce permis est également périmé si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. La péremption est acquise par le laps de temps prévu par ces dispositions, sans qu’il soit nécessaire qu’une décision de l’autorité qui a délivré le permis intervienne.

Quelles sont les conditions de suspension du délai de péremption d’un permis de construire ?

Selon le premier alinéa de l’article R.* 424-19 du code de l’urbanisme, « en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis (…) ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable ». Ainsi, le délai à l’issue duquel le permis est périmé en l’absence d’engagement des travaux est prorogé jusqu’à ce que la décision juridictionnelle sur le recours devienne irrévocable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour annuler la décision du maire ?

La juridiction a retenu que l’abrogation par l’arrêté du 7 février 2023 du président de l’établissement public territorial Vallée Sud Grand Paris, qui avait initialement délivré une permission de voirie pour le stationnement des bennes nécessaires à l’évacuation des terres excavées, constituait un fait de l’administration susceptible d’interrompre le délai de péremption du permis de construire. En jugeant que cet événement était un simple aléa de chantier, le tribunal a commis une erreur de droit, ce qui a conduit à l’annulation de la décision du maire.

Quelle est la portée des décisions antérieures sur la validité du permis de construire ?

Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a précédemment rejeté, par un jugement du 19 juin 2020, les demandes d’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire délivré à la société SCCV « Le Hameau des Montquartiers », ce jugement étant devenu irrévocable en l’absence de recours. Cette décision a des implications sur la validité du permis, car elle a établi que le délai de péremption ne pouvait être considéré comme ayant commencé à courir tant que le recours n’était pas tranché.

Quels sont les critères de mise à la charge des frais de justice selon l’article L. 761-1 du code de justice administrative ?

L’article L. 761-1 du code de justice administrative prévoit que « la partie perdante est condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Dans cette affaire, la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » a été reconnue comme la partie gagnante, ce qui a conduit à la mise à la charge solidaire des défendeurs d’une somme de 1 500 euros chacun, en application de cet article.

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Conseil d’État, 10ème chambre, 31/12/2025, 497656, Inédit au recueil Lebon
Lecture du
mercredi
31 décembre 2025
RapporteurM. Renaud Vedel / Rapporteur publicM. Frédéric Puigserver

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu les procédures suivantes :

1° M. D… J…, Mme K… J… et Mme G… J… ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise, d’une part, d’annuler pour excès de pouvoir la décision implicite née le 30 juillet 2023 par laquelle le maire de Clamart (Hauts-de-Seine) a refusé de constater la caducité du permis de construire un immeuble de 9 logements, situé 9-11 sentier des Montquartiers, qu’il avait délivré le 21 septembre 2017 à la SCCV » Le Hameau des Montquartiers » et, d’autre part, d’enjoindre au maire de constater la caducité du permis de construire. Par un jugement n° 2313103 du 16 juillet 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé cette décision et enjoint au maire de Clamart de constater la caducité du permis de construire.

Sous le n° 497656, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire enregistrés les 9 septembre et 9 décembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la SCCV » Le Hameau des Montquartiers » demande au Conseil d’Etat :

d’annuler ce jugement ;
réglant l’affaire au fond, de rejeter la demande ;
de mettre à la charge solidaire de M. J… et autres la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

2° Mme I… B…, M. F… B…, Mme A… C…, M. L… C…, Mme M… E… et M. H… E… ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise, d’une part, d’annuler pour excès de pouvoir la décision implicite née le 30 juillet 2023 par laquelle le maire de Clamart (Hauts-de-Seine) a refusé de constater la caducité du permis de construire un immeuble de 9 logements, situé 9-11 sentier des Montquartiers, qu’il avait délivré le 21 septembre 2017 à la SCCV » Le Hameau des Montquartiers » et, d’autre part, d’enjoindre au maire de constater la caducité du permis de construire. Par un jugement n° 2313370 du 16 juillet 2024, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé cette décision et enjoint au maire de Clamart de constater la caducité du permis de construire.

Sous le n° 497658, par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire enregistrés les 9 septembre et 9 décembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la SCCV » Le Hameau des Montquartiers » demande au Conseil d’Etat :

d’annuler ce jugement ;
réglant l’affaire au fond, de rejeter la demande ;
de mettre à la charge solidaire de Mme B… et autres la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

…………………………………………………………………………

Vu les autres pièces des dossiers ;

Vu :

le code de l’urbanisme ;
le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

le rapport de M. Renaud Vedel, conseiller d’Etat,
les conclusions de M. Frédéric Puigserver, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. D… J…, de Mme G… J… et de Mme K… J… et à la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. F… B…, de Mme I… B…, de M. L… C…, de Mme A… C…, de M. H… pierre-André E… et de Mme M… E… ;

Considérant ce qui suit :

Les pourvois visés ci-dessus présentent à juger les mêmes questions. Il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision.
Il ressort du dossier soumis aux juges du fond que, d’une part, Mme B… et autres et, d’autre part, M. J… et autres, ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d’annuler pour excès de pouvoir les décisions du 30 juillet 2023 par laquelle le maire de Clamart a implicitement refusé de constater la péremption du permis de construire délivré le 21 septembre 2017 à la SCCV « Le Hameau des Montquartiers ». Cette dernière se pourvoit en cassation contre les jugements n° 2313103 et n° 2313370 du 16 juillet 2024 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé ces décisions et a enjoint au maire de la commune de constater la caducité du permis de construire.
D’une part, aux termes de l’article R.* 424-17 du code de l’urbanisme : » Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. / Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. / (…) « . La péremption instituée par ces dispositions est acquise par le laps du temps qu’elles prévoient lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entrepris ou ont été interrompus, sans que soit nécessaire l’intervention d’une décision de l’autorité qui a délivré.
Le délai prévu à l’article R.* 424-17 est interrompu lorsqu’un fait imputable à l’administration est de nature à empêcher la réalisation ou la poursuite des travaux. Ce dernier court à nouveau dans son intégralité à compter de la date à laquelle le fait de l’administration cesse de produire ses effets.
D’autre part, selon le premier alinéa de l’article R.* 424-19 du même code : » En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis (…) ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13, le délai de validité prévu à l’article R. 424-17 est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable « . Il résulte de ces dispositions qu’en cas de recours contentieux contre un permis de construire, le délai à l’issue duquel le permis est périmé en l’absence d’engagement des travaux dans le délai prévu à l’article R.* 424-17 du même code, prorogé le cas échéant dans les conditions prévues aux articles R.* 424-21 et R.* 424-23 de ce code, est suspendu jusqu’à la date à laquelle la décision juridictionnelle rendue sur ce recours devient irrévocable.
Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté, par un jugement du 19 juin 2020, devenu irrévocable, en l’absence de recours, les demandes d’annulation pour excès de pouvoir du permis de construire délivré à la société SCCV » Le Hameau des Montquartiers « , d’une validité de trois ans, qui lui avait été notifié le 21 septembre 2017. Après la reprise du délai de péremption, le maire de la commune de Clamart a, par les décisions en litige, nées le 30 juillet 2023, refusé de constater la caducité de ce permis de construire.
En jugeant que l’abrogation par l’arrêté du 7 février 2023 du président de l’établissement public territorial Vallée Sud Grand Paris de la permission de voirie, ayant pour objet d’autoriser le stationnement des bennes nécessaires à l’évacuation des terres excavées pour les besoins du chantier entrepris pour la société SCCV » Le Hameau des Montquartiers « , que cet établissement public lui avait initialement délivrée, sur son domaine, pour la période du 2 janvier au 31 mars 2023, afin de lui permettre de poursuivre ses travaux en vue de la construction d’immeuble, constituait un simple aléa de chantier alors qu’il constituait un fait de l’administration susceptible d’interrompre le délai de péremption du permis de construire en litige, le tribunal a commis une erreur de droit.
Il résulte de ce qui précède que la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » est fondée à demander l’annulation du jugement qu’elle attaque.
Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire, d’une part de M. J… et autres et, d’autre part, de Mme B… et autres, la somme de 1 500 euros à verser chacun à la SCCV « Le Hameau des Montquartiers », au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Ces mêmes dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante.

D E C I D E :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 16 juillet 2024 est annulé.
Article 2 : L’affaire est renvoyée au tribunal administratif de Cergy-Pontoise.
Article 3 : M. J… et autres, d’une part, et Mme B… et autres, d’autre part, verseront chacun solidairement à la SCCV « Le Hameau des Montquartiers » une somme de 1 500 euros, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées, d’une part, par M. J… et autres et, d’autre part, par Mme B… et autres au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : La présente décision sera notifiée à la SCCV « Le Hameau des Montquartiers », à la Commune de Clamart, à M. D… J…, premier défendeur dénommé, et à Mme I… B…, première défenderesse dénommée.

Délibéré à l’issue de la séance du 4 décembre 2025 où siégeaient : M. Bertrand Dacosta, président de chambre, présidant ; M. Olivier Yeznikian, conseiller d’Etat et M. Renaud Vedel, conseiller d’Etat-rapporteur.

Rendu le 31 décembre 2025.

Le président :
Signé : M. Bertrand Dacosta

Le rapporteur :
Signé : M. Renaud Vedel

La secrétaire :
Signé : Mme Marie-Léandre Monnerville

ECLI:FR:CECHS:2025:497656.20251231

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Conseil d’État, 10ème chambre, 31/12/2025, 497656, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Caducité — Caducité — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.