La résiliation d’un bail pour loyers impayés repose sur l’article 1184 du Code civil, permettant au juge d’agir en cas de manquement grave. La reconnaissance de la dette par le locataire et l’indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sont des éléments cruciaux pour le bailleur.
Le tribunal judiciaire de Paris a rendu un jugement le 14 juin 2023, condamnant solidairement l’occupante et le co-occupant à payer une somme de 14 787,69 euros pour loyers impayés, avec intérêts à compter de l’assignation. Le tribunal a prononcé la résiliation du bail pour loyers impayés, rejeté la demande de délais de paiement, et ordonné l’expulsion des occupants, tout en fixant une indemnité d’occupation à payer jusqu’à la libération des lieux. De plus, les occupants ont été condamnés à verser une indemnité procédurale au propriétaire.
Le 20 novembre 2023, l’occupante a interjeté appel de ce jugement, demandant à la cour de l’infirmer et de la déclarer seule titulaire du bail. Le propriétaire n’a pas constitué avocat pour l’appel, et le co-occupant n’a pas été mis en cause.
La cour a examiné la preuve de l’existence d’un contrat de bail, notant que l’occupante a reconnu tenir son titre d’occupation d’un bail signé entre le propriétaire et un locataire décédé, avec lequel elle était pacsée. La cour a confirmé que le bail était opposable à l’occupante. Concernant la résiliation du bail, la cour a constaté que l’occupante ne s’acquittait pas régulièrement de ses loyers, justifiant ainsi la résiliation aux torts exclusifs de l’occupante. La cour a également confirmé le montant des loyers dus et l’indemnité d’occupation, tout en condamnant l’occupante aux dépens d’appel.
L’indemnité d’occupation, qui compense la privation du bien, doit être fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges contractuellement prévus, conformément à la jurisprudence. La cour confirme que l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux.
En cas de condamnation, la partie succombante est tenue de payer les dépens d’appel, ce qui est en ligne avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La cour peut également rejeter toute demande supplémentaire qui ne serait pas fondée sur les éléments du dossier.
La décision de la cour de confirmer le jugement de première instance souligne l’importance de respecter les obligations contractuelles en matière de bail. Les avocats doivent veiller à ce que leurs clients soient informés des conséquences d’un manquement à ces obligations, notamment en ce qui concerne la résiliation du bail et les indemnités d’occupation.
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans cette affaire. Le bailleur voit sa position renforcée, tandis que le locataire fait face à des obligations financières accrues et à des risques juridiques.
La résiliation de bail est régie par l’article 1184 du Code civil, qui stipule que le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique en cas de manquement grave de l’une des parties à l’une de ses obligations. En matière de bail d’habitation, le juge doit apprécier si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Conformément aux articles 1728 et 1142 du Code civil, ainsi qu’à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Le non-paiement régulier et intégral des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.
L’appel d’un jugement en matière de résiliation de bail doit être formé dans les délais prévus par le Code de procédure civile. En l’espèce, l’appel a été interjeté par le demandeur dans le respect des délais, ce qui rend sa déclaration recevable.
L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du loyer et des charges contractuellement prévus. Elle a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien. La juridiction a confirmé que l’indemnité d’occupation doit être équivalente à celle que le locataire aurait dû payer sans la résiliation du bail.
L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le débiteur à verser une somme au titre de l’article 700, en raison de sa défaite dans le litige.
La résiliation du bail entraîne l’obligation pour le locataire et tout occupant de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants ou mobilier. En cas de non-respect de cette obligation, le bailleur peut procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions légales en vigueur.
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 4
ARRET DU 27 JANVIER 2026
(n° , 4 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/18628 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIRVL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2023 – Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 22/04671
APPELANTE
Madame [U] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me François EPOMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0778
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/503321 du 19/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])
INTIME
Monsieur [X] [T]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
– Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,
– Mme Laura TARDY , Conseillère,
– Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY
Greffier lors de la mise à disposition : Madame Emeline DEVIN
ARRET :
– rendu par défaut
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Emeline DEVIN, greffiètr, présentr lors de la mise à disposition.
***
FAITS ET PRÉTENTIONS
Mme [U] [Z] est occupante d’un appartement sis [Adresse 4] et a été assignée par M. [X] [T], propriétaire dudit appartement par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris afin de voir constater la résiliation de plein droit du bail de l’appartement sis [Adresse 4] par l’effet d’un congé donné le 11 septembre 2019, constater l’occupation sans droit ni titre par Mme [U] [Z] et M. [R] [O] de l’appartement appartenant à M. [X] [T].
Par jugement du 14 juin 2023, le juge des contentieux de la protection siégeant près le Tribunal judiciaire de Paris a :
– condamné solidairement Mme [U] [Z] et M. [R] [O] suivant bail à payer, la somme de 14 787,69 euros au titre des loyers impayés mars 2023 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– prononcé la résiliation du bail à l’encontre de Mme [U] [Z] et M. [R] [O] à leurs torts exclusifs pour loyers impayés,
– rejeté la demande au titre des délais de paiement,
– dit que Mme [U] [Z] et M. [R] [O] devront quitter les lieux sis [Adresse 4] et les rendre libres de tous occupants de son chef ou mobilier de leur chef à défaut de quoi il pourra être procédé à l’expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la loi, le cas échéant avec le concours de la force publique,
– rejeté la demande de délai de suppression du délai légal de deux mois,
– fixé l’indemnité d’occupation due par Mme [U] [Z] et M. [R] [O] à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à libération effective des lieux,
– condamné Mme [U] [Z] et M. [R] [O] à payer à M. [X] [T] l’indemnité mensuelle d’occupation précitée,
– dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamné solidairement Mme [U] [Z] et M. [R] [O] à payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [X] [T].
Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2023, Mme [U] [Z] a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [U] [Z] demande à la cour :
– de la déclarer recevable en ses conclusions ;
– d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 juin 2023 ,
En conséquence,
– de débouter M. [T] de toutes ses demandes ;
– de la déclarer seule titulaire du bail de l’appartement sis [Adresse 4].
M. [X] [T] n’a pas constitué avocat devant la cour et n’a pas conclu.
M. [R] [O] n’a pas été mis en cause devant la cour.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la preuve de l’existence d’un contrat de bail liant Mme [U] [Z],
Mme [U] [Z] admet elle-même aux termes de ses écritures d’appelante devant la cour qu’elle tient son titre d’occupation d’un bail attaché à l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] signé entre M. [X] [T], d’une part et M. [V], locataire, d’autre part avec lequel elle indique s’être pacsée avant son décès.
La cour rappelle qu’en tant que concubine pacsée au locataire en titre et occupante du logement, le bail consenti entre M. [T] et M. [V] de son vivant lui est opposable et le bailleur est dès lors fondé à s’en prévaloir à son encontre.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail.
Aux termes de l’article 1184 du Code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, en cas de manquement grave de l’une des parties à l’une de ses obligations.
En matière de bail d’habitation, il appartient au juge d’apprécier si les manquements imputés au locataire, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1142 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement de son loyer aux termes convenus, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il est constant que Mme [U] [Z] ne s’acquitte pas régulièrement et dans son intégralité de ses loyers mensuels aux termes convenus.
Dans ces conditions, le bail consenti par M. [X] [T] à Mme [U] [Z] doit être résilié aux torts exclusifs de cette dernière, pour manquements graves et répétés à son obligation essentielle de régler ses loyers. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
L’expulsion de Mme [U] [Z] et de tous occupants de son chef doit être ordonnée et le jugement également confirmé sur ce point.
Sur le montant des loyers dus par Mme [U] [Z],
Devant le premier juge M. [X] [T] a sollicité la somme de 14 787,69 euros au titre des loyers et charges impayés à mars 2023 inclus et a versé un décompte pour justifier de la somme réclamée.
Mme [Z] a reconnu devoir les loyers impayés,
Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a condamné Mme [U] [Z] à payer à M. [X] [T] la somme de 14 787,69 euros correspondant aux loyers impayés à mars 2023 inclus majorés des intérêts à compter de l’assignation.
Sur la fixation d’une indemnité d’occupation,
Une indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de son bien, elle ne peut être d’un montant inférieur à celui qu’aurait payé le locataire sans la résiliation du bail.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et charges contractuellement prévus.
Mme [U] [Z] sera tenue au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés.
Sur l’indemnité procédurale et les dépens,
Il convient de confirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.
Mme [U] [Z], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition au greffe, par décision par défaut,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré dans la limite de la saisine de la cour,
Y ajoutant,
Rejette toute demande plus amples ou contraires,
Condamne Mme [U] [Z] aux dépens d’appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 27 janvier 2026, N° de RG 23/18628 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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