Bail d’habitation : résiliation, arriérés et obligations de réparation des bailleurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 15]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 6]
[Adresse 13]
[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 22/10011 –
N° Portalis DB2E-W-B7G-LSFP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me [P] BENICHOU
Me Stéphanie [Localité 16]

Le 16 janvier 2026

Le Greffier

Me [P] BENICHOU
Me Stéphanie [Localité 16]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
16 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [N]
[Adresse 5]
[Localité 10]

Monsieur [F] [N]
[Adresse 12]
[Localité 11]

représentés par Maître Stéphanie [Localité 16],
Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 63

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V]
en qualité d’ayant droit de Monsieur [H] [V]
né le 01 Avril 1974 à [Localité 14]
[Adresse 3]

Madame [G] [V]
en qualité d’ayant-droit de Monsieur [H] [V]
[Adresse 2]

Monsieur [Y] [I]
en qualité de caution
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentés par Maître [P] BENICHOU,
Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 335

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 21 octobre 2025à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 décembre 2025 prorogé au 15 décembre 2025, 09 janvier 2026 et 16 Janvier 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 septembre 2017 Messieurs [F] et [P] [N] ont donné à bail à Monsieur [H] [V] le logement sis [Adresse 1] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 490 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros, soit une mensualité totale de 520 euros.

Selon acte daté du 15 septembre 2017, Monsieur [Y] [I] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [H] [V].

Monsieur [H] [V] est décédé le 31 janvier 2022.

Selon actes de commissaire de justice en date des 13 décembre 2022 et 9 décembre 2022, Messieurs [P] et [F] [N] ont fait respectivement citer Monsieur [Z] [V], ayant droit de Monsieur [H] [V], et Monsieur [Y] [I], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

– condamner Monsieur [Z] [V] à payer à Messieurs [P] [N] et [F] [N] la somme de 4 401,95 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
– enjoindre à Monsieur [Z] [V] de communiquer l’identité et l’adresse de tous les héritiers de Monsieur [H] [V] afin qu’ils puissent être appelés à la procédure et ce dans un délai de 15 jours à compter de la date du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
– condamner Monsieur [Y] [I] à payer à Messieurs [P] [N] et [F] [N] la somme de 8 803,91 euros solidairement avec Monsieur [Z] [V] à concurrence de 4 401,95 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;
– condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance ;
– condamner solidairement Monsieur [Z] [V] et Monsieur [Y] [I] à payer à Messieurs [P] [N] et [F] [N] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous les références 22/10011.

Par acte de commissaire de justice daté du 11 mars 2024, Messieurs [F] et [P] [N] ont fait assigner Madame [G] [V], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [H] [V], ce aux fins de la voir condamnée au même titre que les deux autres défendeurs précités.

L’affaire a été enrôlée sous les références 24/02641.

Par ordonnance du 2 avril 2024, les deux affaires susvisées ont été jointes sous le numéro 22/10011.

Au dernier état de la procédure, aux termes de leurs conclusions datées du 31 octobre 2024, Messieurs [F] et [P] [N] ont demandé de :

– déclarer irrecevable la demande indemnitaire de Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] ;
– débouter Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] de l’intégralité de leurs conclusions et demandes ;
– condamner Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] à payer chacun à Messieurs [P] [N] et [F] [N] la somme de 2 419,13 euros es qualité d’héritier de Monsieur [H] [V] avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente assignation ;
– condamner Monsieur [Y] [I] es qualité de caution à payer à Messieurs [P] [N] et [F] [N] la somme de 7 257,41 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation ;
– condamner solidairement Monsieur [Z] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [Y] [I] aux entiers dépens de l’instance ;
– condamner solidairement Monsieur [Z] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [Y] [I] à payer à Messieurs [P] [N] et [F] [N] une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, aux termes de leurs conclusions datées du 3 février 2025, Monsieur [Z] [V], Madame [G] [V] et Monsieur [Y] [I] ont demandé de :

– dire que Monsieur [Z] [V] a fourni l’identité et l’adresse de ses cohéritiers;
– débouter Messieurs [N] de leurs fins et conclusions ;
– déclarer sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié à Monsieur [H] [V] par Maîtres [E] et [A] le 5 novembre 2021 ;
– condamner Messieurs [N] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du trouble de jouissance causé à Monsieur [H] [V] ;
– condamner Messieurs [N] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile :
– condamner Messieurs [N] aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du puis renvoyée à plusieurs reprises.

Par jugement en date du 25 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a pour l’essentiel :

– ordonné la réouverture des débats ;
– enjoint à Messieurs [F] et [P] [N] de produire les pièces suivantes :
*le commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 novembre 2021 ainsi que la dénonciation à caution de ce même commandement, ceux produits aux débats étant un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 24 juin 2021 et la dénonciation à la caution d’un commandement de payer visant la clause résolutoire étant daté 29 juin 2021,
*le procès-verbal dressé par commissaire de justice le 24 mars 2022 valant état des lieux de sortie en entier et si possible en couleurs ;
– enjoint à Monsieur [Z] [V], Madame [G] [V] et à Monsieur [Y] [I] de produire une impression du courriel faisant l’objet de leur annexe 6 de manière à ce qu’une lecture complète du message puisse être faite;
– renvoyé l’affaire à l’audience du 21 octobre 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux dernières écritures respectives des parties.

À l’audience du 21 octobre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont maintenu leurs demandes se référant à leurs dernières conclusions ; auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens.

Il sera statué par jugement contradictoire.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à « constater « ,  » dire  » ou encore  » donner acte  » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est relevé que Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] ne contestent pas leur qualité d’héritiers de Monsieur [H] [V]. La solidarité ne se présumant pas, ils seront, en cas de condamnation au paiement d’une somme, chacun tenu à hauteur de ses droits dans la succession.

Sur la nullité du commandement de payer

Les parties défenderesses invoquent la nullité du commandement de payer, notamment au visa de l’article 4 de loi du 6 juillet 1989 modifiée, en raison notamment de la prise en compte de frais de lette recommandée et de frais d’huissier ; ils soutiennent également que le décompte locatif produit pas les demandeurs ne mentionne pas la déduction du montant du dépôt de garantie et ne tient pas compte de la réduction du loyer alors que la CAF avait indiqué que le propriétaire avait un délai de 6 mois pour procéder à la remise en conformité du logement et que Monsieur [V] restait dans l’obligation de payer son loyer, à savoir la différence entre le loyer et le montant de l’allocation logement s’élevant à la somme de 264 euros.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce :

 » I- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.  »

En l’espèce, le commandement de payer, délivré le 5 novembre 2021, précise que faute de paiement dans le délai de deux mois, le bailleur se pourvoira devant le tribunal compétent pour entendre constater la résiliation du bail. Il y est annexé un décompte de la dette et réclamé au principal la somme de 1 369,46 euros. Le montant du loyer mentionné est le montant révisé par le bailleur à la date du commandement, avec la précision du montant initial du loyer, quoique l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’exigeant pas la mention du montant initial du loyer.

Il respecte les exigences légales susvisées, et met le locataire en situation de vérifier la nature et le bien-fondé des sommes réclamées.

La circonstance que le commandement de payer serait notifié pour un montant inexact ou erroné, éventuellement supérieur au montant de la créance réelle, qui reste valable jusqu’à concurrence des sommes exigibles, ne fait pas grief aux défendeurs.

Au final, le moyen tiré de la nullité du commandement de payer sera écarté, et il sera constaté la validité dudit acte.

Sur la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Selon les dispositions de l’article L. 843-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Conformément à l’article R. 843-2 du même code, le délai maximal mentionné au premier alinéa de l’article L. 843-1 est fixé à dix-huit mois.

Selon l’article L. 843-3, l’allocation de logement peut, à titre exceptionnel, dans des cas fixés par voie réglementaire, en vue de permettre l’achèvement d’une mise en conformité engagée, de prendre en compte l’action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l’organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée fixée par voie réglementaire, renouvelable une fois.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Conformément à l’article R. 843-2, les délais mentionnés aux premiers alinéas des articles L. 843-3 et L. 843-4 sont fixés à six mois.

En l’espèce, il est constant que par courrier recommandé réceptionné par [P] [N] le 10 janvier 2019, Monsieur [H] [V] a fait part aux bailleurs de ce que depuis le 31 mai 2018, à part le déblayage de très nombreux gravats et quelques passages d’entreprises qui n’ont rien fait, aucune action sérieuse pour réparer le plafond n’aurait été entrepris, le plafond demeurant béant, et la douche étant inutilisable depuis plusieurs mois. Il mettait les bailleurs en demeure de réaliser les travaux nécessaires.

Le 7 décembre 2021, Monsieur [H] [V] a déclaré un sinistre de dégâts des eaux.

Par courrier du 31 mai 2021, la CAF du Bas-Rhin a informé Monsieur [H] [V] que le diagnostic réalisé a conclu à la non-conformité de son logement au regard des critères de décence, que son propriétaire dispose d’un délai de 6 mois pour procéder à la mise en conformité du logement, que la notification de conservation de l’allocation logement a été adressée au propriétaire ; il lui a été précisé qu’il restait dans l’obligation de payer le loyer, mais uniquement la différence entre le loyer et le montant de location logement, laquelle était alors de 264 euros.

Par un courrier daté du 12 juin 2021, Messieurs [N] contestent le constat de non décence de la CAF en indiquant notamment que l’état des lieux d’entrée démontre que le logement était en bon état, que Monsieur [H] [V] a laissé le bien se dégrader et que ce dernier aurait dû faire effectuer une première fois les réparations prises en charge par son assureur. Ils précisent également que le plafond du cagibi a été remis en état et que devant le risque, un devis de sécurisation de l’installation électrique a été établi, et arguent du caractère non contradictoire des constatations diligentées par la CAF du Bas-Rhin.

Au regard de ces premiers développements, les bailleurs ne pouvaient ignorer le principe de conservation de l’allocation logement ainsi que le montant de cette dernière. Au demeurant, les demandeurs ne contestent pas avoir été destinataires de la notification de conservation de l’allocation logement.

Au jour du commandent de payer, les bailleurs n’avaient pas déduit le montant des allocations logement conservées par la CAF du Bas-Rhin. Ainsi, il y a lieu de retrancher du décompte arrêté au 2 novembre 2021, la somme de 264 euros sur les échéances de juin 2021 à novembre 2021, soit 1 584 euros.

Il n’existait par suite aucun arriéré locatif ; de sorte que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée.

Le bail a au final valablement été résilié par le décès du preneur, soit le 31 janvier 2022.

Sur l’engagement de caution

L’article 2292 du code civil prévoit que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989  » La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement « .

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé le 15 septembre 2017 par Monsieur [Y] [I] stipule que ce dernier se porte caution solidaire pour la durée du contrat initial de 3 ans et de son premier renouvellement pour toutes les sommes, loyers éventuellement révisés, indemnités, charges, réparations, frais éventuels de procédure qui pourraient être dus en vertu de l’acte précité, dont il a déclaré avoir reçu copie.

Par conséquent, les bailleurs sont fondés à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [I] tant au titre des loyers et charges impayés que des réparations locatives.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,  » le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu « .

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile  » Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…  »

En application de l’article 1353 du code civil  » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation « .

*sur l’arriéré locatif

En l’espèce, les demandeurs réclament au titre des loyers impayés, échéance de janvier 2022 incluse, une somme de 1 369,46 + 1 076,20 soit 2 455,66 euros.

Il résulte d’un courrier de la CAF du Bas-Rhin, daté du 30 août 2023, que l’aide au logement conservée suite au constat de non-décence effectué dans le logement de Monsieur [H] [V] n’a pas été reversée, l’organisme précisant ne pas avoir la preuve que ledit logement a été remis aux normes.

Néanmoins, preuve n’est pas rapportée du renouvellement de la conservation de l’allocation logement au-delà de la période initiale de 6 mois.

Par suite, il y a lieu de la déduire pour une période de juin 2021 à décembre 2022 inclus, soit 264 x 6 = 1 584 euros.

Par ailleurs, au regard des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur ne reste pas devoir les sommes figurant au décompte du 2 novembre 2021 et concernant des frais de relances et de LRAR soit 5,18 + 5,18 + 5,18 + 5,55 + 6,80 = 27,89 euros.

Si les défendeurs sollicitent la déduction du montant de dépôt de garantie d’un montant de 490 euros, ils ne rapportent pour autant pas la preuve de son versement. Il doit être de surcroît observé que ce montant est fixé à 508 euros aux termes du bail précité ; lequel ne précise pas que cette somme a été versée à sa conclusion par le preneur.

Les frais d’huissier pour un montant de 221,58 euros ont été remboursés à Monsieur [H] [V] au regard du décompte produit.

Concernant l’arriéré locatif, les héritiers de Monsieur [H] [V] sont donc redevables de la somme de 2 455,66 – 1 584 – 27,89 soit 843,77 euros.

*sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de fin du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 1er février 2022, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable et conformément aux conditions prévues au contrat ayant lié les parties ce jusqu’à la remise des clefs le 24 mars 2022.

Dès lors les sommes de 538,10 euros pour le mois de février et de 416,59 euros pour le mois de mars au prorata temporis n’apparaissent pas excessives.

Il reste néanmoins à déduire la somme de 819 versée au 1er février 2022.

L’indemnité d’occupation s’élève au final à la somme de 135,69 euros.

Au total, Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] seront condamnés au titre des arriérés de loyer et charges, indemnité d’occupation comprise, à la somme de 979,46 euros.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, les bailleurs imputent au locataire des dégradations et salissures portant sur :

– la dégradation et la remise en état de la salle de bains suite au sinistre
– les peintures des murs de la salle de bain
– le mur des WC
– l’entretien de la chaudière gaz non réalisé par le locataire
– le dysfonctionnement du verrou de la porte d’entrée
– le bouchon gaz

Il résulte de l’état des lieux d’entrée établi le 15 septembre 2017 que plafond, sol, murs du WC sont en bon état ; que l’état de la salle de bain n’est pas renseigné hormis la présence d’un éclat dans la douche.

*Sur la remise en état de la salle de bain suite au sinistre, et les peintures des murs

Les bailleurs produisent un devis du 16 avril 2022 relatif à une vérification du plafond, avec pose des rails avec les placo plâtres pour le plafond de la douche, ainsi qu’une réparation de mur et application de plusieurs couches de peintures pour un montant de 1 540 euros ; le devis est signé par [F] [N] et porte la mention  » bon pour réalisation des travaux dans la première quinzaine du mois de juin 2022 « . Ils produisent également une facture datée du 27 juin 2002 portant sur la fourniture et application d’une couche de peinture sur les anciens carrelages de la douche, la fourniture et la pose de carrelages blancs 20/20 cm pour les murs de la douche, ainsi que l’application de 2 couches de peinture pour le radiateur de la douche, le tout pour un montant de 1 075,69 euros.

Il résulte en outre du procès-verbal de constat d’état des lieux dressé le 24 mars 2022 que le sol de la salle de bain est recouvert de carrelage en état d’usage normal, que les murs sont recouverts de peinture simple en état d’usage normal, avec une partie carrelée ancienne et usagée. Sur les murs sont relevés de multiples écaillements dont d’importantes en partie haute et périphérique. Il est constaté que le plan est recouvert d’isolant de laine de verre sur structure métallique, sans faux-plafond, en état d’usage normal.

Les photographies couleur annexées audit procès-verbal laissent manifestement apparaître les multiples écaillements précités ainsi que des traces de moisissures.

Il y a lieu d’observer que Monsieur [H] [V] a déclaré un sinistre en date du 7 décembre 2021 ; il a également mis en demeure les bailleurs selon courrier recommandé réceptionné le 10 janvier 2019 s’agissant de l’effondrement du plafond de la salle de bain.

Le diagnostic non destructif des fuites et infiltrations réalisé le 21 décembre 2020 mentionne en revanche que l’appartement de Monsieur [H] [V] se situe dans un immeuble très vétuste dont les parties communes ne sont pas entretenues, que l’appartement de l’assuré est également vétuste, que les propriétaires ne sont pas coopératifs et que l’origine du sinistre restant indéterminé il ne pouvait être exclu la survenance d’autres sinistres dans un futur proche. Il est y est précisé que des taches de moisissures sont présentes au plafond de la salle de bain et des toilettes, avec une humidité mesurée à 192 digits/200 au plafond des toilettes.

Urbam Conseil, mandaté par le CAF du Bas-Rhin dans le cadre de la procédure précitée, a relevé, dans son constat de décence établi le 16 mars 2021, un risque d’effondrement et de chute de matériaux ainsi que des désordres relatifs à l’aménagement et l’organisation du logement. Plus spécifiquement, il ressort de ces investigations que des moisissures sont présentes dans les WC ainsi que dans la salle de bain, avec dégradations des plafonds.

Il est en outre produit un courrier daté du 1er juillet 2021 adressé aux bailleurs par la CAF du Bas-Rhin dont l’expert aides au logement rappelle que l’insuffisance de ventilation pointée dans ledit rapport est justifié au regard du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logent décent ainsi que de l’article 40.1 du règlement sanitaire départemental « ouvertures et ventilations » ; les bailleurs sont invités à étudier la faisabilité de l’installation d’une ventilation suffisante dans les pièces concernées.

Les bailleurs ne justifient pas avoir recherché les causes des moisissures aux murs et plafond, pas davantage que les effondrements des plafonds ; désordres qui ont manifestement un caractère structurel.

Le locataire n’a en tout état de cause pas manqué à son obligation, notamment en ce qu’il a signalé les désordres

Au final, le preneur ne peut être tenu que des réparations concernant le remplacement de plusieurs carreaux, soit un montant de 447 euros.

*Sur le mur des WC

Il est produit un devis daté du 10 avril 2022 relatif à l’enlèvement de l’ancien plâtre, la fourniture et la pose d’un plâtre sur les murs des WC avec le plafond, l’application de deux couches de peintures blanche sur le plafond, les murs et le radiateur.

Il résulte, sur ce point, du procès-verbal de constat d’état des lieux dressé le 24 mars 2022 que les murs sont recouverts de peinture simple en mauvais état, de multiples écaillements et microfissures étant visibles, que le plafond est recouvert de fibre de verre en état d’usage normal, que l’ensemble est sale avec d’importantes traces de moisissures et brunâtres d’humidité ; il est également relevé que le radiateur de chauffage central est dans un état d’usage normal. Il n’est mentionné ou visible aucune autre aération qu’une fenêtre.

Au regard des motifs détaillés dans le poste précédent, les désordres invoqués sont d’ordre structurel et pour l’essentiel imputable à un défaut de ventilation suffisante ; l’état du radiateur correspond à un état d’usage normal.

Par conséquent, il n’y pas lieu de condamner les héritiers de Monsieur [H] [V] au titre de la réfection des murs des WC.

*Sur l’entretien de la chaudière gaz non réalisé par le locataire

Les demandeurs produisent une facture relative à l’entretien annuel de la chaudière murale pour un montant de 171,60 euros. Les défendeurs ne rapportent pas la preuve de ce que cet entretien a été réalisé par Monsieur [H] [V] et, au demeurant, ne contestent pas le montant mis en compte.

Les héritiers de Monsieur [H] [V] seront condamnés au paiement de la somme de 171,60 euros.

* Sur le dysfonctionnement du verrou de la porte d’entrée

Messieurs [P] et [F] [N] versent au débat une facture datée du 2 avril 2022 s’agissant d’un article de quincaillerie pour un montant de 36,90 euros.

Sur ce point, il résulte des constations précitées que le verrou de la porte d’entrée reste bloqué à l’ouverture et à la fermeture. À ce sujet, les ayants droits du preneur n’apporte aucun élément permettant de laisser ce remplacement à la charge des bailleurs.

Ils seront condamnés au paiement de la somme de 36,90 euros.

*Sur le bouchon gaz

Messieurs [P] et [F] [N] produisent une facture datée du 1er avril 2022 relative à un bouchon écrou pour un montant de 3,90 euros. Ils n’apportent en revanche aucune explication sur la destination de cet article.

Par conséquent, cette demande en paiement sera rejetée s’agissant de ce poste.

Au regard des éléments précités, les héritiers de Monsieur [H] [V] seront tenus de verser à Messieurs [P] et [F] [N] la somme de 655,50 euros.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

*Sur la recevabilité

L’article 724 du code civil dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

En l’espèce, le droit à réparation du dommage résultant du trouble de jouissance imposé à Monsieur [H] [V] avant son décès, étant né dans son patrimoine, s’est transmis à son décès à ses héritiers. Au surplus, cette action indemnitaire relève des exceptions que peut soulever en défense le preneur contre lequel est dirigée une demande en paiement.

Il y a lieu de déclarer recevable la demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance, formée par Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V].

*Sur le fond

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’habitation.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et il doit indemniser le preneur des désordres, incompatibles avec les normes de décence, apparus au cours du bail.

Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Dans sa version en vigueur au jour de la signature du bail, ce décret prévoit que  » le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;  »

L’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements prescrit que l’aération des logements doit pouvoir être générale et permanente au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. La circulation de l’air doit pouvoir se faire principalement par entrée d’air dans les pièces principales et sortie dans les pièces de service.

L’article 2 du chapitre premier dispose que le système d’aération doit comporter des entrées d’air dans toutes les pièces principales, réalisées par des orifices en façade, des conduits à fonctionnement naturel ou des dispositifs mécaniques ainsi que des sorties d’air dans les pièces de service au moins dans les cuisines et salles de bains ou de douches et les cabinets d’aisance et que l’air doit pouvoir circuler librement des pièces principales vers les pièces de service.

En l’espèce, les héritiers de Monsieur [H] [V] soutiennent que les bailleurs ne se sont pas exécutés suite aux travaux demandés par la CAF du Bas-Rhin et que Monsieur [V] a subi un préjudice, les bailleurs ne justifiant pas avoir procédé à une recherche de fuite suite aux nombreux dégâts des eaux. Ils réclament la somme de 2 500 euros en réparation du trouble de jouissance.

Messieurs [P] et [F] [N] s’y opposent et indiquent notamment avoir procédé aux travaux et en avoir justifié.

Si les bailleurs arguent de ce que les que les travaux sollicités par la CAF du Bas-Rhin ont bien été effectué dès le mois de mai et de juin 2021, il n’en demeure pas moins qu’il résulte d’un courrier daté du 30 août 2023 que l’organisme a pu indiquer que « malgré nos demandes, Monsieur [P] [N] ne nous a pas transmis l’intégralité des factures de travaux qu’il a pu effectuer dans le logement de Monsieur [V]. La visite de contrôle n’a donc pas été organisée et les paiements d’aide au logement conservés ont été définitivement annulés. En d’autres termes, la CAF du Bas-Rhin n’a pas la preuve que le logement a été remis aux normes ».

Les bailleurs se bornent à produire aux débats une facture datée du 4 août 2021 portant sur une remise aux normes électriques pour un montant total de 2 370,50 euros. Cette facture comprend un poste  » fourniture et pose de deux extracteurs d’air « . À ce sujet, il n’est pas apporté d’autres précisions quant aux conditions de réalisation des ces travaux de ventilation que celles figurant dans les écritures de Messieurs [P] et [F] [N] et limitant lesdits travaux de ventilation à la cuisine.

L’ensemble de ces éléments justifie que la reconnaissance d’un préjudice de jouissance durant la période de mars 2021 (constat CAF) à janvier 2022 (résiliation du bail), dans la mesure où le confort offert par le logement a été restreint s’agissant d’une absence de ventilation et de désordres structurels dans la salle de bain et les toilettes, avec apparition de moisissures ; ce qui caractérise un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Les défendeurs peuvent dès lors prétendre à une indemnisation de 900 euros.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les bailleurs soutiennent que les travaux à effectuer ont fait obstacle à la remise en location immédiate de l’appartement pour en percevoir les loyers ; ils produisent notamment l’état des lieux d’entrée de Madame [O] [X], dressé le 31 août 2022.

En l’espèce, il est constant qu’il s’est écoulé cinq mois entre la restitution des clefs par les ayants droits de Monsieur [H] [V] et l’entrée dans les lieux du locataire suivant.

L’indemnité d’immobilisation est à évaluer en considération du coût et de la nature des réparations locatives.

Au regard des motifs sus détaillés, pour l’essentiel des réparations il n’a pas été démontré le manquement du locataire à son obligation. Ce dernier a été diligent dans les signalements opérés auprès des bailleurs et de organismes compétents. Il a du reste était retenue l’existence d’un trouble de jouissance.

Dans ces circonstances, la durée et le quantum des travaux entrepris entre la restitution des clefs intervenue le 24 mars 2022 et l’entrée dans les lieux de Madame [O] [X] le 31 août 2022, ne sont pas imputables aux défendeurs.

Au surplus, Messieurs [P] et [F] [N] échouent à démontrer que les travaux concernés ne pouvaient être programmés et réalisés durant la période d’occupation du logement par Monsieur [H] [V] ; ce d’autant que le premier dégât des eaux évoqué dans les débats remonte à mai 2018.

Par conséquent, la demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de condamner Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] [N], d’une part, et Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] d’autre part, à supporter la moitié des dépens.

L’issue de la procédure et l’équité ne justifient pas qu’il soit fait droit aux demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Compte de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

REJETTE l’exception de nullité du commandent de payer délivré le 5 novembre 2021 et dénoncé à la caution ;

CONSTATE que bail conclu le 15 décembre 2017 a été résilié au jour du décès de Monsieur [H] [V], soit le 31 janvier 2022 ;

CONSTATE la validité de l’acte de cautionnement de Monsieur [Y] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V], chacun à hauteur de ses droits dans la succession, à payer à Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de 1 634,96 euros au titre des arriérés de loyers et charges, indemnité d’occupation, et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [I], es qualité de caution, au paiement à Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] [N] la somme de 1 634,96 euros au titre des arriérés de loyers et charges, indemnité d’occupation, et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] [N] à payer la somme 900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [H] [V], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] [N] de leur demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Monsieur [F] au paiement de la moitié des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] et Madame [G] [V] à la moitié des dépens, chacun à hauteur de ses droits dans la succession ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie PINSON Mathieu MULLER