Bail d’habitation : résiliation pour non-occupation et expulsion immédiate

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T
rendu le 16 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00132 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYRT

DEMANDEUR :

OPAC DE SAVOIE – Office Public de l’Habitat
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [O] et Madame [J] [E] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Ngoné NDOYE, avocat au barreau de CHAMBERY

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [T] [I],
domiciliée [Adresse 2]

représentée par Me Ngoné NDOYE, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 4 novembre 2025
RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 4 août 2014, l’Office Publique d’Aménagement et de Construction de la SAVOIE (ci-après l’OPAC SAVOIE) a donné à bail à Monsieur [U] [O] et Monsieur [N] [O] un logement à usage d’habitation n°0008 situé au sein de la résidence « [Adresse 8]» au [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 358,84 euros, hors charges.

Le 12 janvier 2019, Monsieur [U] [O] a donné congé au bailleur.

Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] se sont mariés le 27 avril 2019, cette dernière bénéficiant du droit au bail en sa qualité d’épouse.

En l’absence d’accord, par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBERY, afin de :
-dire et juger recevable et bien fondée l’action formée par OPAC SAVOIE à l’encontre de Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O],
-en conséquence, dire et juger que Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] n’occupent pas les lieux personnellement et à titre habituel, et les ont laissés à disposition de tiers de façon non autorisée,
-dire et juger que Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] ne respectent pas leurs obligations d’occuper de manière effective ce logement et de ne pas le sous-louer, et ont ainsi gravement manqué à leurs obligations,
-prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] le 4 août 2014 à leurs torts exclusifs, pour non-respect de leurs obligations,
-ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification du jugement à intervenir,
-constater la mauvaise foi de Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O],
-dire et juger que le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civile d’exécution sera supprimé et qu’en conséquence, OPAC SAVOIE sera autorisé à reprendre immédiatement possession du logement,
-condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] à payer à OPAC SAVOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
-rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,
-condamner solidairement Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] à payer à OPAC SAVOIE une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er juillet 2025, lors de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil, puis renvoyée à l’audience du 4 novembre 2025.

Lors de l’audience du 4 novembre 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes formées dans ses conclusions et demande de dire et juger Madame [T] [I] irrecevable en son intervention volontaire et en tout état de cause, la débouter de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur explique que les titulaires du bail, Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O], n’occupent plus le logement loué depuis plusieurs mois qui est désormais occupé par Madame [T] [I] et Monsieur [Y] [E], les parents de cette dernière, ainsi que par trois autres personnes. Il indique que les parents de la locataire ne sont pas considérés comme des personnes à charge et n’ont pas obtenu l’autorisation du bailleur pour résider dans l’appartement. Le demandeur fait par ailleurs valoir que les titulaires du bail sont de mauvaise foi en quittant l’appartement loué tout en refusant de restituer les clés ; que Madame [T] [I] est occupante sans droit ni titre et ne dispose ainsi d’aucun droit à agir contre lui de sorte que son intervention volontaire est irrecevable ; que Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] ne sauraient se prévaloir de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’ils ont organisé leur départ du logement conventionné pour en faire bénéficier leurs parents. Enfin, il indique que le simple fait pour Madame [T] [I] de s’acquitter des loyers ne justifie pas de l’existence d’un bail verbal, d’autant qu’il lui a été fait savoir à plusieurs reprises qu’elle occupait le logement sans droit ni titre.

Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I], représentés par leur conseil, sollicitent, par le biais de leurs conclusions, de :
-dire Madame [T] [I] recevable et bien fondée en son intervention volontaire,
-dire les époux [O] recevables et bien fondés en leurs conclusions,
-en conséquence, débouter OPAC SAVOIE de l’intégralité de ses demandes,
-constater l’existence d’un bail d’habitation entre Madame [T] [I] et OPAC SAVOIE,
-ordonner à OPAC SAVOIE de porter mention du nom de Madame [T] [I] au bail en date du 4 août 2014,
-condamner OPAC SAVOIE au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner OPAC SAVOIE aux entiers dépens.

Ils font valoir que Madame [T] [I] est directement concernée par l’assignation délivrée par OPAC SAVOIE qui a pour vocation à l’expulser du logement qu’elle occupe, de sorte que son intervention volontaire à la présente instance est recevable. Ils soutiennent que Madame [T] [I] a qualité de locataire, d’une part au titre du droit au transfert du bail à l’ascendant resté dans le logement, et d’autre part au titre de l’existence d’un bail verbal entre elle et le bailleur. S’agissant du droit au transfert de bail, ils indiquent que Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] ont abandonné le logement en ne remettant aucun préavis au bailleur et que Madame [T] [I] remplit les conditions pour bénéficier d’un logement social. S’agissant de l’existence d’un bail verbal, ils soutiennent que Madame [T] [I] a donné son relevé d’identité bancaire au bailleur, procède personnellement au versement du loyer chaque mois et a légitimement pu croire que sa demande de reconnaissance de la qualité de locataire avait été acceptée, en l’absence d’information contraire délivrée par le bailleur. Enfin, ils indiquent n’avoir fait preuve d’aucune mauvaise foi en informant immédiatement le bailleur de l’accueil de la famille de Madame [J] [O] à leur domicile.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

I.Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit à agir de Madame [T] [I]

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, le bailleur exerce une action en expulsion à l’encontre des titulaires du bail mais également de tout occupant de leur chef et Madame [T] [I] occupe de façon effective l’appartement loué, de sorte qu’elle dispose d’un droit à se défendre. Par ailleurs, et en cette qualité d’occupante, cette dernière dispose d’un droit à agir à l’encontre du bailleur.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit à agir de Madame [T] [I], soulevée par la bailleresse, sera rejetée.

II.Sur l’existence d’un contrat de bail entre OPAC SAVOIE et Madame [T] [I]

Sur le droit au transfert du bail

Le transfert du bail sollicité doit être envisagé au regard des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : (…)
– au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.
(…)A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

L’article 40-1 de la même loi qui dispose par ailleurs que l’article 14 leur est applicable (aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation) à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

À supposer que Madame [T] [I] remplisse les conditions posées par les dispositions susvisées (durée d’occupation, qualité d’ascendant et/ou handicap), reste que l’article 14 pour que le transfert à des personnes, notamment ses ascendants, vivant sous son toit puisse être effectif, vise la seule hypothèse de l’abandon du domicile par le locataire titulaire du bail.

L’abandon du domicile par le locataire titulaire du bail s’entend du départ du locataire qui a présenté un caractère brusque et imprévisible.

En l’espèce, il ressort des échanges entre les parties, produits aux débats, que OPAC SAVOIE a été prévenu dès 2022 du projet de Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] de quitter l’appartement occupé. En effet, par courrier du 27 mai 2022, Madame [T] [I] a indiqué au bailleur que « ma fille et mon gendre vont prochainement quitter leur appartement, si tout se passe bien ». En outre, par courrier du 19 février 2024, le bailleur a indiqué avoir été informé que les titulaires du bail avaient quitté leur logement et leur a demandé d’adresser un courrier de préavis de départ officiel.

Compte tenu de ces éléments, il appert que le départ de Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] ne présente pas un caractère brusque et imprévisible, ces derniers ne pouvant soutenir l’inverse en ce qu’ils ont informé le bailleur en amont.

En l’absence d’abandon de domicile, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer et Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] seront déboutés de leur demande tendant au transfert du bail.

Sur l’existence d’un bail verbal

L’article 3 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que les contrats de location sont, par principe, établis par écrit.

La preuve écrite d’un bail d’habitation n’est toutefois pas obligatoire. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, et la production de quittances. Il s’agit d’établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit aux débats par OPAC SAVOIE que les loyers de l’appartement sont intégralement payés. En outre, il ressort du relevé de compte bancaire de Madame [T] [I] que cette dernière s’acquitte personnellement des loyers.

Toutefois, si la preuve du paiement des loyers est immanquablement rapportée, il résulte des échanges entre les parties que le bailleur a manifesté à plusieurs reprises son refus de porter le nom de Madame [T] [I] au contrat de bail. A ce titre, dans un courrier du 3 juin 2022 adressé à cette dernière, OPAC SAVOIE a indiqué « votre statut d’occupant ne vous permet aucunement de rester dans l’appartement », dans un courrier du 19 février 2024 adressé aux titulaires du bail « je souligne que les occupants n’ont aucun droit ni titre pour conserver le logement », dans un courrier du 7 mars 2024 « Sachez que OPAC SAVOIE ne peut aucunement accéder favorablement » à la requête de glissement de bail au profit de Madame [T] [I].

Dès lors, il est manifeste qu’aucune rencontre des consentements n’est intervenue entre le bailleur et Madame [T] [I], élément pourtant indispensable à la formation du contrat.

Faute pour Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de bail verbal, ils seront déboutés de leur demande tendant à reconnaitre l’existence d’un bail entre elle et OPAC SAVOIE et de leur demande tendant à porter le nom de Madame [T] [I] au bail du 4 août 2014.

III.Sur le sort du contrat de bail liant OPAC SAVOIE et Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O]

Sur la demande de résolution du bail

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Aux termes de l’article D. 353-37 du code de la construction et de l’habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L. 443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L. 621-2.

L’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule au titre des conditions générales que « Les locataires utiliseront les lieux loués à usage d’habitation. Ils ne pourront y exercer une profession artisanale, commerciale ou libérale sans autorisation expresse et écrite de l’Office. Le logement loué doit constituer la résidence principale effective des locataires. La sous-location en tout ou en partie est formellement interdire ».

Or, il est constant que Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] n’occupent plus l’appartement depuis, a minima, le 19 février 2024, date à laquelle le bailleur leur a indiqué avoir été informé de leur départ. Il est par ailleurs constant que l’appartement est occupé par Madame [T] [I].

Alors que l’obligation d’habiter effectivement les lieux est d’autant plus prégnante dans le cadre d’une location à vocation sociale du bien, la non occupation des lieux par les titulaires du bail à titre de résidence principale constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du bail.

Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le logement à usage d’habitation sera prononcée. Par suite, Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique.

Sur la demande d’expulsion immédiate sans délai

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, comme évoqué supra, il ressort des échanges entretenus entre les parties que OPAC SAVOIE a notifié à plusieurs reprises à Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] la nécessité pour les cotitulaires du bail de délivrer un préavis et de son refus de transfert de bail au bénéfice de Madame [T] [I].

Dès lors, l’argument des défendeurs selon lequel ils pouvaient légitimement croire à l’existence d’un bail au profit de Madame [T] [I] en l’absence de réponse du bailleur apparait inopérant, en ce qu’un refus explicite de ce dernier leur a été notifié.

En conséquence, compte tenu de leur mauvaise foi, il sera fait droit à la demande d’expulsion immédiate et sans délai de OPAC SAVOIE et les délais prévus à l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles seront supprimés.

Sur la demande d’astreinte

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] et de tout occupant de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non-respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant de la date de la présente décision à la date de la libération effective et définitive des lieux et de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

IV.Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Ils devront en outre payer in in solidum à OPAC SAVOIE, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros. Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit à agir de Madame [T] [I] soulevée par OPAC SAVOIE et DECLARE, en conséquence, recevable son intervention volontaire ;

DEBOUTE Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] de leur demande tendant à constater l’existence d’un contrat de bail entre Madame [T] [I] et OPAC SAVOIE ;

DEBOUTE Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] de leur demande tendant à ordonner à OPAC SAVOIE de porter mention du nom de Madame [T] [I] au bail en date du 4 août 2014 ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] d’une part et l’Office Publique d’Aménagement et de Construction de la SAVOIE d’autre part concernant le logement à usage d’habitation n°0008 situé au sein de la résidence « [Adresse 8] » au [Adresse 3] à [Localité 7] au jour de la décision ;
EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] et à tout occupant de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE la suppression des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] et à tout occupant de leur chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, immédiatement après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE OPAC SAVOIE de sa demande relative à l’astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] et Madame [J] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [O], Madame [J] [O] et Madame [T] [I] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 600 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 16 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION