La validité d’un mandat de vente peut être remise en question en raison d’un manquement à l’obligation d’information, notamment sur des éléments déterminants pour le consentement. En matière de clause pénale, l’absence de conclusion de la vente empêche la demande d’honoraires, soulignant l’importance de la transparence dans les relations contractuelles.
Cependant, le 20 septembre 2023, la société a assigné la mandante devant le tribunal judiciaire, réclamant le paiement d’honoraires en vertu d’une clause pénale, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En réponse, la mandante a contesté la validité du mandat, arguant qu’elle avait été induite en erreur concernant ses obligations, notamment l’obligation de quitter son logement.
Le tribunal a examiné la validité du mandat et a constaté que la mandante avait été informée des conditions d’occupation du bien, ce qui contredisait sa prétention d’ignorance. Les documents signés par la mandante indiquaient clairement la nature temporaire de son occupation post-vente. De plus, la société a respecté ses obligations d’information précontractuelle, et la mandante n’a pas prouvé qu’elle avait été dans un état de dépendance ou d’incapacité.
Concernant la demande de paiement de la clause pénale, le tribunal a noté qu’aucune vente n’avait été conclue, ce qui empêchait la société de réclamer des honoraires. La mandante a également échoué à prouver une faute de la société justifiant sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts. En conséquence, le tribunal a débouté la société de toutes ses demandes et a condamné celle-ci à verser une somme à la mandante au titre des frais de justice.
Concernant la clause pénale, l’article 1103 du code civil stipule que les contrats légalement formés doivent être exécutés de bonne foi. La SAS ÉTUDE LODEL ne peut réclamer des honoraires si la vente n’a pas été conclue, sauf à prouver une faute du mandant. En l’espèce, le tribunal a jugé que le refus de la mandante de conclure la vente ne constituait pas une faute justifiant le paiement de la clause pénale.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, l’article 1240 du code civil impose la preuve d’une faute pour engager la responsabilité. La mandante n’ayant pas démontré de faute de la part de la SAS ÉTUDE LODEL, sa demande a été rejetée.
Enfin, en matière de frais de justice, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Le tribunal a accordé une somme à la mandante sur ce fondement, tout en condamnant la SAS ÉTUDE LODEL aux dépens.
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, la société de vente immobilière se voit déboutée de ses demandes, tandis que la mandante obtient une compensation pour ses frais de justice, ce qui pourrait influencer ses futures décisions en matière de transactions immobilières.
La règle de droit applicable est énoncée à l’article 1112-1 du code civil, qui stipule : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.” Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les critères pour établir la nullité d’un contrat pour erreur sont définis aux articles 1130 et suivants du code civil. L’erreur doit être substantielle, c’est-à-dire qu’elle doit porter sur un élément déterminant du consentement. Il est également nécessaire de prouver que l’autre partie avait un devoir d’information et qu’elle a manqué à ce devoir.
La condition de validité d’une clause pénale dans un contrat de mandat est que la vente doit être effectivement conclue. Selon l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d’argent ne peut être exigée par l’agent immobilier avant qu’une opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit.
Les éléments déterminants pour apprécier la demande en paiement de la clause pénale incluent la nécessité d’une vente effectivement conclue. En l’espèce, la SAS ÉTUDE LODEL ne peut se prévaloir de la clause pénale car aucune vente n’a été réalisée, et le refus de la mandante de conclure ne peut lui être imputé à faute.
L’article 700 du code de procédure civile stipule que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Les critères pour établir la responsabilité délictuelle en matière de dommages et intérêts sont énoncés à l’article 1240 du code civil, qui dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” Il est nécessaire de prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
La règle concernant la condamnation aux dépens est énoncée à l’article 696 du code de procédure civile, qui dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.”
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
MINUTE N° :
4ème Chambre Contentieux
N° RG 23/06590 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MJYU
En date du : 14 janvier 2026
Jugement de la 4ème Chambre en date du quatorze janvier deux mil vingt six
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 octobre 2025 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.
A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2026.
Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.
DEMANDERESSE :
S.A.S. ÉTUDE LODEL [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean-raphaël DEMARCHI, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE :
Madame [U] [K], née le 20 Mars 1942 à [Localité 2] (ALGÉRIE), de nationalité française demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Grosses délivrées le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI – 1022
Me Jean-raphaël DEMARCHI – 014
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant mandat exclusif de vente en viager, Madame [U] [K] a donné mandat à la SAS ÉTUDE LODEL de négocier et de vendre son bien sis [Adresse 1] (83).
Le mandat a été consenti pour une période de 3 mois.
Le 16 juin 2023, les parties ont signé un avenant portant sur une extension de la période d’occupation.
Suivant courrier en date du 22 juin 2023, la SAS ÉTUDE LODEL a informé Madame [U][K] avoir trouvé des acquéreurs aux conditions du mandat, en joignant au courrier une offre d’achat.
Suivant exploit d’huissier du 20 septembre 2023, la SAS ÉTUDE LODEL a fait assigner condamner Madame [U] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulon et sollicite sur le fondement des articles 1101 et suivants, 1153, 1217 et 1231 du code civil, de :
– condamner Madame [U] [K] à lui verser la somme de 15.000 € correspondant aux honoraires dus au titre de la clause pénale,
– condamner Madame [U] [K] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens avec distraction au profit de Maître DEMARCHI,
– prononcer l’exécution provisoire de droit.
Par conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, Madame [U] [K] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et des articles 1132 et suivants du code civil, de :
– débouter la SAS ÉTUDE LODEL de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.
A titre principal,
– prononcer la nullité du mandat signé le 19 avril 2023,
A titre subsidiaire,
– juger inopposable la clause pénale dont se prévaut la SAS ÉTUDE LODEL,
A titre reconventionnel,
– condamner la SAS ÉTUDE LODEL au paiement d’une somme équivalente aux éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son endroit et en ordonner la compensation,
– condamner la SAS ÉTUDE LODEL au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en raison des propos diffamatoires tenus à son endroit,
En toute hypothèse,
– condamner la SAS ÉTUDE LODEL au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.
Par ordonnance du 3 septembre 2024, la clôture a été fixée au 27 septembre 2025.
L’affaire appelée à l’audience du 27 octobre 2025 a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.
En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.
Sur la demande en paiement
Sur la validité du mandat signé le 19 avril 2023
Madame [U] [K] estime, sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, que c’est à la suite d’une erreur que le contrat de mandat portant sur la vente en viager a été conclu, car si elle avait eu connaissance de l’obligation de quitter son logement, elle n’aurait pas contracté dans ces termes.
Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que le mandat de vente mentionne clairement le principe d’une occupation temporaire du bien postérieurement à la vente. Cette durée d’occupation a ensuite été expressément prolongée par un avenant signé quelques semaines plus tard, portant la période d’occupation à douze mois.
Ces actes, qui reprennent explicitement les conditions d’occupation du logement après la vente, révèlent que la mandante avait connaissance du caractère nécessairement temporaire de son maintien dans les lieux. Les documents ne présentent aucune ambiguïté quant au fait que la vente viagère envisagée impliquait la libération du bien au terme de la période convenue.
En outre, les seules pièces produites ne sont suffisantes à démontrer que Madame [U] [K] aurait été placée dans un état de dépendance psychologique ou aurait été dans l’incapacité de comprendre la portée des engagements souscrits.
La SAS ÉTUDE LODEL, spécialisée dans les opérations viagères, a fourni une documentation conforme aux exigences légales relative à l’obligation d’information précontractuelle et aucun élément ne démontre qu’elle se serait abstenue de préciser la nature de la vente et ses conséquences normales.
La mandante ayant signé deux actes successifs comportant la clause litigieuse, il ne peut être retenu qu’elle aurait contracté sous l’empire d’une erreur substantielle.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [U] [K] échoue à démontrer que la SAS ÉTUDE LODEL aurait manqué à son obligation précontractuelle d’information.
En conséquence, il y a lieu de rejeter le moyen de Madame [U] [K] relatif à la nullité du contrat de mandat sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’ information de la SAS ÉTUDE LODEL.
Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la clause pénale
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.”
L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) énonce :
“Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :
Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;
Les modalités de la reddition de compte ;
Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.
Les dispositions de l’article 1325 du code civil leur sont applicables.
Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret”.
Il est constant qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue.
En revanche, si la rémunération de l’agent immobilier est subordonnée à la condition que la transaction soit réalisée, ce dernier est fondé à réclamer l’indemnisation de son préjudice s’il démontre qu’une faute du mandant est à l’origine de l’absence de réalisation de la vente.
En l’espèce, la SAS ÉTUDE LODEL a conclu avec Madame [U] [K], un contrat de mandat en vue de la recherche d’acquéreurs en viager de son bien immobilier.
Dans le contrat, figure, page 3, en caractères gras, la clause suivante : “de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, aux prix, charges et conditions du présent mandat . A défaut et après mise en demeure demeurée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire”.
La rémunération du mandataire est fixée dans le contrat à la somme de 15.000 €.
Le 20 juin 2023, Monsieur [Y] [N] [G] et Madame [W] [D] ont offert d’acheter le bien aux prix et conditions fixées dans le mandat de vente.
Il convient de relever que le mandat signé entre les parties ne comportait aucune clause substituant le mandataire au mandant pour la réalisation de l’opération envisagée.
Il est constant qu’aucune vente n’a pas été effectivement conclue, de sorte que la SAS ÉTUDE LODEL, agent immobilier, ne peut se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emporte, contrairement aux dispositions légales susvisées, obligation de conclure la vente, sauf à payer la somme contractuellement prévue, même en l’absence de faute imputable au mandant.
Le refus de Madame [U] [K] de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputée à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi qu’elle a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
En conséquence, il convient de débouter la SAS ÉTUDE LODEL de sa demande.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”
Madame [U] [K] échouant à démontrer l’existence d’une faute imputable la SAS ÉTUDE LODEL, elle sera déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
La SAS ÉTUDE LODEL sera condamnée à payer à Madame [U] [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.”
En application de l’article 699 du code de procédure civile, “les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.”
En l’espèce, succombant, la SAS ÉTUDE LODEL sera condamnée aux dépens.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la SAS ÉTUDE LODEL de l’ensemble de ses demandes,
DÉBOUTE Madame [U] [K] de sa demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE la SAS ÉTUDE LODEL à payer à Madame [U] [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE la SAS ÉTUDE LODEL aux entiers dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Toulon, 14 janvier 2026, N° de RG 23/06590 — Thématiques associées : Clause pénale — Clause pénale — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.