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Indemnité d’immobilisation : conditions de restitution et obligations contractuelles – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 janvier 2026, N° de RG 23/10154

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 janvier 2026, N° de RG 23/10154
Thématiques : Promesse de vente immobilière — Indemnité d’immobilisation

📘 L’essentiel

La promesse de vente est soumise à des conditions suspensives, dont la réalisation est essentielle. En l’espèce, la condition relative à l’obtention d’un permis de construire n’a pas été réalisée dans les délais, entraînant la caducité de l’acte. Le tribunal a constaté que le dossier de demande de permis était incomplet, empêchant la commune d’instruire la demande. La société a manqué à son obligation contractuelle, conduisant à la non-réalisation de la condition suspensive et à l’obligation de verser l’indemnité d’immobilisation..


Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 janvier 2026, N° de RG 23/10154

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 13 janvier 2026, N° de RG 23/10154

Dans cette affaire, un groupe de vendeurs a promis de vendre un immeuble à une société, sous certaines conditions suspensives, notamment l’obtention d’un permis de construire avant le 25 août 2023. La promesse de vente stipulait une indemnité d’immobilisation de 1.700.000 euros, dont 500.000 euros ont été versés à un notaire en tant que séquestre. Le 28 août 2023, le notaire de la société a informé les vendeurs que la condition suspensive relative au permis de construire n’avait pas été remplie, entraînant la demande de restitution des 500.000 euros.

Les vendeurs, estimant que la défaillance était imputable à la société, ont réclamé le paiement intégral de l’indemnité d’immobilisation. En conséquence, la société a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir la restitution de la somme séquestrée. Les parties ont échangé des conclusions, et l’affaire a été mise en délibéré après une audience.

La société a soutenu qu’elle avait déposé une demande de permis de construire dans les délais, tandis que les vendeurs ont affirmé que le dossier était incomplet et que la société avait manqué à ses obligations contractuelles. Le tribunal a examiné les éléments de preuve, notamment les demandes de pièces complémentaires formulées par la commune, qui ont révélé des insuffisances dans le dossier de demande de permis.

Finalement, le tribunal a conclu que la société avait empêché la réalisation de la condition suspensive par son manque de diligence. Bien que le permis ait été délivré après la date limite, la société avait déjà exprimé son intention de ne pas poursuivre l’acquisition. Le tribunal a donc condamné la société à payer l’indemnité d’immobilisation, autorisant les vendeurs à récupérer la somme séquestrée. Des frais irrépétibles ont également été accordés aux vendeurs, et la société a été condamnée aux dépens.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable en matière de condition suspensive dans un contrat de promesse de vente ?

La règle de droit applicable est énoncée dans les articles , et du Code civil. Selon l’article 1304-6, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive. Toutefois, l’article 1186 stipule que l’obligation est réputée accomplie si le débiteur a empêché la réalisation de la condition. Ainsi, le créancier doit prouver que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition, tandis que le débiteur doit démontrer qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

Quels sont les critères de recevabilité d’une demande en restitution d’une somme versée au titre d’une indemnité d’immobilisation ?

La recevabilité d’une demande en restitution d’une somme versée au titre d’une indemnité d’immobilisation dépend de la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente. En l’espèce, la SAS LGBA a invoqué la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, ce qui a conduit à la caducité de l’acte. Les consorts [R] ont contesté cette position en soutenant que la défaillance était imputable à la SAS LGBA. La juridiction a donc examiné si la condition suspensive avait été empêchée par la faute de la SAS LGBA.

Quelle est la charge de la preuve en matière de défaillance d’une condition suspensive ?

La charge de la preuve incombe au créancier qui invoque la défaillance de la condition suspensive. Il doit démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de cette défaillance. En l’espèce, la SAS LGBA a été tenue de prouver qu’elle avait déposé un dossier complet de demande de permis de construire dans les délais impartis, tandis que les consorts [R] ont soutenu que la SAS LGBA avait manqué à son obligation contractuelle en ne fournissant pas un dossier exploitable.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour conclure à la responsabilité de la SAS LGBA ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants : d’une part, la SAS LGBA a déposé un dossier de demande de permis de construire après la date limite stipulée, et d’autre part, le dossier déposé était incomplet et inexploitables, ce qui a conduit la commune à demander des pièces complémentaires. La juridiction a également noté que la SAS LGBA n’avait pas respecté ses obligations contractuelles en matière de dépôt d’un dossier complet, ce qui a empêché la réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse de vente ?

L’indemnité d’immobilisation est qualifiée de prix de l’exclusivité réservée au bénéficiaire pendant la durée de la promesse. Elle n’est pas considérée comme une clause pénale réductible, mais comme une somme due en cas de non-réalisation des conditions suspensives. En l’espèce, la SAS LGBA a été condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 1.700.000 euros, les consorts [R] étant autorisés à se faire remettre la somme de 500.000 euros séquestrée par le notaire à valoir sur cette indemnité.

Quels sont les critères de fixation des intérêts en cas de condamnation au paiement d’une indemnité d’immobilisation ?

Les intérêts au taux légal ne peuvent courir sur les fonds ayant fait l’objet d’une convention de séquestre. En l’espèce, seule la somme de 1.200.000 euros a été jugée productive d’intérêts à compter du 2 décembre 2023, conformément à la clause stipulée dans la promesse de vente. La juridiction a donc appliqué les dispositions contractuelles pour déterminer le point de départ des intérêts.

🔎 Références