Mitoyenneté d’un mur : partage des frais de réparation et responsabilité des propriétaires

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11477 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3QJ

JUGEMENT

DU : 12 Janvier 2026

[J] [F]
[B] [X] épouse [F]

C/

[T] [O]
[K] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [F], demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [X] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Stéphane ROBILLIART, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [O], demeurant [Adresse 3]

Mme [K] [G], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Florent MEREAU de la SELARL MEREAU & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/11477 PAGE
EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5].

M. [T] [O] et Mme [K] [G] sont, quant à eux, propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Une partie d’un mur en brique séparant l’arrière des jardins des deux propriétés s’est effrondrée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2024, la MAIF, assureur protection juridique de M. [J] [F] et de son épouse, Mme [B] [X], a sollicité l’autorisation de M. [T] [O], sur le fondement des articles 655 et 667 du code civil, pour la réalisation des travaux de réparation du mur selon un devis d’un montant de 5 493,58 euros établi par la société Mysoet Bâtiment.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juin 2024 valant mise en demeure, le conseil de M. [J] [F] et de son épouse, Mme [B] [X], ont réitéré leur demande d’autorisation auprès de M. [T] [O].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2024, M. [T] [O] et Mme [K] [G] contestent la mitoyenneté du mur.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X] ont fait assigner M. [T] [O] et Mme [K] [G] devant la 10e chambre du tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir leur condamnation à :
Contribuer pour moitié aux frais de reconstruction du mur mitoyen pour la somme de 5 493,58 € suivant devis de la société Mysoet Bâtiment du 26 novembre 2023, Payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juin 2025 lors de laquelle les parties ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 3 novembre 2025.

A cette audience, M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs dernières écritures aux termes desquelles ils maintiennent les demandes contenues dans leur acte introductif d’instance.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation soulevée en défense, ils soutiennent avoir saisi le concilitateur de justice en juin 2024 pour obtenir un règlement amiable du litige mais qu’ils n’ont pas été convoqués à une réunion de conciliation. Ils en déduisent qu’ils sont dans le cas de dispense prévu au 3° de l’article 750-1 du code de procédure civile, relatif à l’indisponibilité du conciliateur de justice. Ils ajoutent avoir adressé plusieurs mises en demeure restées sans effet et font état du refus persistant de M. [T] [O] et Mme [K] [G] de trouver une solution amiable.

Au fond, ils font valoir que le mur litigieux, servant de séparation entre les deux propriétés, est présumé mitoyen, en application de l’article 653 du code civil. Ils ajoutent que les défendeurs n’apportent pas la preuve, qui leur incombe, que ce mur présenterait l’une des marques de non-mitoyenneté telles qu’énumérées à l’article 654 du même code. Ils précisent que la sommité du mur est formée d’un chapeau béton légèrement incliné de part et d’autre du mur.
Ils font valoir qu’une partie du mur s’est effondrée à la suite d’une tempête survenu le 3 novembre 2023, mais que la réparation n’a pas été couverte par l’assurance en raison de la vétusté du mur. Ils ajoutent que des racines de lierre en provenance du fonds des défendeurs sont à l’origine de la fragilisation du mur. En tout état de cause, ils soulignent que M. [T] [O] et Mme [K] [G] n’apportent pas la preuve de la cause du sinistre, de sorte que la réparation doit se faire à frais partagé.

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Ils estiment que la reconstruction à l’identique de la partie du mur qui s’est effrondrée s’impose, pour des raisons techniques et esthétiques évidentes et soulignent que les défendeurs contestent le montant de la réparation sans produire de devis comparatif.

M. [T] [O] et Mme [K] [G], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent, sur le fondement des dispositions de l’article 750-1 alinéa 1 du code de procédure civile, et des articles 654 et 656 du code civil, de :
–  Déclarer l’assignation irrecevable,
– A défaut, de débouter M. [J] [F] et son épouse, Mme [K] [X] de leur demande de condamnation à contribuer pour moitié aux frais de reconstruction du mur mitoyen,
– Les condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Ils invoquent l’irrecevabilité de la présente action au motif que celle-ci n’a pas été précédée d’une tentative de conciliation ou de médiation. Ils reconnaissent avoir saisi le conciliateur de justice sans avoir été convoqués à une réunion de conciliation mais indiquent que M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X], étaient eux-même tenus de saisir un conciliateur de justice d’une demande de tentative de conciliation, ce qu’ils n’ont pas fait.

Sur le fond, ils considérent que la présomption simple de mitoyenneté du mur n’est corroborée par aucun élément. Ils font valoir que la configuration des terrains en espaliers, avec les jardins situés en contrebas de la propriété des demandeurs et présentant un dénivelé de plus de 1,20 mètre, démontre que le mur en cause est un mur de soutènement, comme l’ont d’ailleurs reconnu les demandeurs dans leur courrier du 18 mars 2024. Ils ajoutent qu’un mur de soutènement ne peut être considéré comme mitoyen, dès lors qu’il ne possède pas les caractéristiques d’un mur de clôture. Ils précisent, en outre, que ni le cadastre ni leur titre de propriété ne mentionnent une quelconque mitoyenneté.

Ils soutiennent également que les demandeurs ne prouvent pas que l’effrondrement du mur résulterait de sa vétusté. Selon eux, les anciens propriétaires de la parcelle voisine ont procédé à l’abattage d’une partie du mur qui menaçait de s’effrondrer, ce qui aurait fragilisé l’ensemble de la structure. A ce titre, ils estiment que la responsabilité incombe aux demandeurs, en leur qualité de nouveaux propriétaires, et que les frais de réparation doivent être exclusivement à leur charge.

S’agissant de la reconstruction, ils considérent qu’à supposer que le mur ne soit pas un mur de soutènement, une reconstruction à l’identique ne s’impose pas, précisant pour le côté esthétique que le mur se situe en fond de terrain pour l’ensemble des propriétés concernées.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.
DISCUSSION

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de tentative de règlement amiable 
En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix , la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord,
2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision,
3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites,
4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation,
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

En l’espèce, M. [T] [O] et Mme [K] [G] font valoir qu’aucune tentative de conciliation amiable engagée par les demandeurs n’a précédé l’introduction du litige, en méconnaissance des dispositions précitées.

Toutefois, ils ne précisent pas dans quelle hypothèse légale de recours obligatoire à un règlement amiable le présent litige s’inscrirait.

En effet, l’action de M. [J] [F] et de son épouse, Mme [B] [X], a pour objet le partage par moitié des frais de réparation du mur litigieux sur le fondement des articles 653 à 655 du code civil.

Ainsi, il ne s’agit notamment pas d’une action pour trouble anormal de voisinage.

La présente action n’est donc pas soumise à l’exigence d’une tentative de règlement amiable préalable à la saisine du tribunal.

Pour voie de conséquence, il conviendra donc de rejeter la fin de non-recevoir de M. [T] [O] et de Mme [K] [G] sera rejetée et l’action de M. [J] [F] et de son épouse, Mme [B] [X] sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de prise en charge de la moitié des frais de réparation du mur
Sur la mitoyenneté du mur :
En vertu de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

De même, en application de l’article 654 du même code, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné. Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.
La liste des marques de non-mitoyenneté énoncées dans le précédent article n’est pas limitative.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [O] et Mme [G] contestent la mitoyenneté du mur en indiquant que ni leur titre de propriété, ni le plan cadastral ne font mention d’un mur mitoyen entre les deux fonds litigieux.

M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X], produisent un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, qui permet d’établir qu’un mur en briques sépare leur propriété des fonds voisins sur une longueur d’environ dix-sept mètres de part et d’autre de leur parcelle.

En application des dispositions précitées, il pèse sur le mur jouxtant la propriété de M. [T] [O] et Mme [K] [G] une présomption de mitoyenneté qui ne peut être renversée que par la preuve d’un titre ou d’une marque contraire.

Or, les photographies contenues au procès-verbal de constat montrent une sommité du mur qui est globalement droite, sans inclinaison marquée d’un côté ou de l’autre.

Encore, la configuration du terrain invoquée par les défendeurs, de laquelle ils déduisent la qualification du mur comme mur de soutènement, ne fait pas obstacle, à la supposer établie, à la mitoyenneté du mur.

En effet, un mur de soutènement peut être mitoyen s’il profite aux deux fonds qu’il sépare.

En l’occurrence, les défendeurs n’apportent pas la preuve que le mur bénéficie uniquement au fonds des demandeurs.

Par ailleurs, il ressort au contraire des plans et photographies fournis que le mur a comme intérêt commun de délimiter la propriété de chacune des parties et d’assurer ainsi leur intimité et leur sécurité.

Ainsi, aucun élément produit par M. [T] [O] et Mme [K] [G] ne permet de renverser la présomption de mitoyenneté du mur séparant les deux parcelles litigieuses.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le mur litigieux est un mur mitoyen.

Sur la responsabilité dans les désordres
En vertu de l’article 655 du code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

En application de ces dispositions, les travaux réparatoires doivent être à la charge de chacune des parties par moitié sauf à démontrer que les réparations sont rendues nécessaires par le fait de l’autre partie.

Enfin, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 12 septembre 2024 qu’une portion du mur jouxtant le jardin de M. [T] [O] et Mme [K] [G] s’est effondrée.

Cette portion présente une cassure en diagonale depuis son extrémité, sur une longueur d’environ 1,70 mètre.

M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X], exposent que l’effrondrement est survenu à la suite de la tempête du 3 novembre 2023.

Les défendeurs produisent un rapport d’expertise amiable contradictoire, établi le 7 décembre 2023 par la S.A.S Saretec France, missionnée par leur assureur protection juridique.

L’expert y conclut que les dommages ne peuvent être imputés à la tempête, en raison du mauvais aplomb initial du mur et de la présence de racines de lierre provenant de la propriété de M. [T] [O] et Mme [K] [G], ayant contribué à sa fragilisation.

Pour autant, ce rapport est lacunaire et ne contient pas d’explications techniques à l’appui de ses conclusions, de sorte qu’il ne permet pas suffisamment de déterminer l’origine du sinistre.

Les parties ne produisent pas d’autres éléments permettant de déterminer l’origine du sinistre.

En l’état, l’origine du sinistre ne peut être regardée comme suffisamment établie.

Dès lors, il ne ressort d’aucune étude technique que l’effondrement du mur serait imputable à un défaut d’entretien de M. [T] [O] et de Mme [K] [G] du fait du développement du lierre.

Il n’est pas davantage établi, comme le soutiennent les défendeurs, que le mur aurait été fragilisé par une destruction partielle imputable aux anciens propriétaires du fonds appartenant désormais aux demandeurs.

Partant, aucune faute certaine n’est démontrée à l’encontre de l’un ou l’autre des propriétaires mitoyens.

Par conséquent, la responsabilité est partagée, chacune des parties sera tenue pour moitié à supporter le coût des réparations.

Sur les réparations :
M. [J] [F] et son épouse, Mme [B] [X], produisent un devis établi le 26 novembre 2023 par la société Mysoet Bâtiment, portant sur la réparation du mur de clôture sur une longueur de 3,30 mètres, pour un montant toutes taxes comprises de 5 493,58 euros.

Ce devis comprend le démontage de la maçonnerie endommagée, le terrassement pour fondation, le coulage de la fondation, la maçonnerie à l’identique et la fourniture et pose des couvre-murs.

Selon le procès-verbal de constat dressé le 12 septembre 2024, la partie subsistante du mur présente une mobililité et des fissures ainsi que plusieurs joints et briques qui se désolidarisent.

Dès lors, l’ensemble des prestations prévues au devis s‘avère nécessaire pour assurer la solidité et la conservation du mur dans son ensemble.

Par ailleurs, le commissaire de justice a constaté que, sur toute sa longueur, le mur en brique est identique.

Il ressort du plan cadastral et des pièces produites que le mur est situé à l’arrière du jardin, mais qu’il demeure visible depuis la maison.

Ainsi, pour des raisons tant techniques qu’esthétiques, sa reconstruction doit se faire à l’identique, en briques.

M. [T] [O] et Mme [K] [G] contestent le montant des réparations et produisent un devis concurrent, établi par la société Sodam – Decuyper, pour un montant de 1 453,91 euros T.T.C.

Toutefois, ce devis porte sur la fourniture et la pose d’une clôture en treillis soudé, solution qui ne répond pas aux exigences de solidité ni à l’aspect esthétique du mur existant.

Les défendeurs ne versent aucun autre devis permettant une réelle comparaison des coûts.

Ils reconnaissent d’ailleurs, dans leur courrier du 28 juin 2024 qu’ils versent aux débats, avoir obtenu d’autres estimations confirmant le coût d’une réparation à l’identique, compris entre 4 500 et 5 000 euros au minimum.

Il en résulte que le montant du devis de la société Mysoet Bâtiment, à hauteur de 5 493,58 euros T.T.C, constitue une base d’évaluation réaliste des travaux nécessaires.
Par voie de cnséquence, il conviendra donc de condamner M. [T] [O] et Mme [K] [G] à payer la moitié des frais de reconstruction du mur pour la somme de 5 493,58 euros, à réactualiser.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [O] et Mme [K] [G], ayant succombés à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [T] [O] et Mme [K] [G], parties perdantes, seront condamnés à payer à M. [J] [F] et à son épouse, Mme [B] [X] chacun une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe au 12 janvier 2026,

REJETTE la fin de non-recevoir formulée par M. [T] [O] et Mme [K] [G],

DECLARE l’action de M. [J] [F] et de son épouse, Mme [B] [X] recevable,

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [K] [G] à supporter pour moitié les travaux de réparation du mur mitoyen évalués selon devis du 26 novembre 2023 établi par la société Mysoet Bâtiment à la somme totale de 5 493,58 euros T.T.C, somme à réactualiser,

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [K] [G] à payer à M. [J] [F] et à son épouse, Mme [B] [X], chacun une somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [T] [O] et Mme [K] [G] de leur demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [O] et Mme [K] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Juge
D.AGANOGLU A.DESWARTE