Le transfert de bail après le décès d’un locataire est soumis à des conditions strictes, notamment la preuve de la cohabitation avec des descendants. En cas de non-respect des critères d’attribution pour les logements sociaux, le bailleur se réserve le droit de refuser le transfert et de demander une indemnité d’occupation en cas d’occupation sans droit.
Dans ses conclusions, l’établissement public a demandé au juge de reconnaître que la fille avait renoncé à toute prétention au transfert du bail, de constater la libération des lieux et de condamner la fille à verser une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme au titre des frais de justice. En réponse, la fille a contesté les demandes de l’établissement public, affirmant qu’elle remplissait les conditions légales pour le transfert du bail et que son maintien dans les lieux était légitime.
Le juge a examiné le droit au transfert du contrat de bail, en se référant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il a constaté que la fille n’avait pas produit de preuve de sa cohabitation avec son père pendant au moins un an avant son décès, ce qui l’empêchait de revendiquer le transfert du bail. De plus, le juge a noté que l’établissement public avait légitimement refusé le transfert en raison de l’inadéquation du logement à la taille du ménage de la fille.
Finalement, le juge a déclaré l’occupation de la fille comme étant sans droit ni titre et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation, tout en déboutant les demandes reconventionnelles de la fille. Les dépens ont été mis à sa charge, et chaque partie a conservé ses frais.
Dans le cas d’une occupation sans droit ni titre, le bailleur a le droit de demander une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer. La décision de la commission d’attribution des logements, qui a refusé le transfert du bail, doit être respectée, et le maintien dans les lieux après ce refus constitue une occupation illégale. Les demandes reconventionnelles pour dommages et intérêts pour perte de droit au bail ou pour procédure abusive seront rejetées si le bailleur a agi conformément à la loi. Enfin, la partie perdante doit supporter les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et chaque partie conserve ses frais en application de l’article 700.
Dans cette affaire, le décès du locataire entraîne des conséquences significatives pour les descendants, le bailleur et la commission d’attribution des logements. Les descendants doivent prouver leur cohabitation pour obtenir le transfert du bail, tandis que le bailleur doit respecter les décisions de la commission et peut demander une indemnité en cas d’occupation illégale.
Il résulte de l’application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues à cet article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
Pour prétendre au transfert du contrat de bail, le descendant doit prouver qu’il vivait avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès. En l’espèce, il appartenait à la défenderesse de rapporter cette preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, ce qu’elle n’a pas fait.
Les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 stipulent que l’article 14 est applicable aux logements sociaux à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Si le logement est inadapté, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit, mais n’a pas d’obligation de le faire.
Le maintien illégal dans les lieux de la défenderesse après la décision de la commission d’attribution des logements du 10 février 2025, qui lui refusait l’attribution du logement, s’analyse comme une occupation sans droit ni titre. Cette occupation a pris fin avec son départ des lieux le 2 juillet 2025.
L’occupation d’un logement destiné à la location ouvre droit à l’indemnisation du préjudice économique du bailleur social, évalué au montant du loyer normalement dû, à titre d’indemnité d’occupation. En l’espèce, le bailleur a demandé le paiement d’une somme correspondant au solde de son quittancement pour le mois de juin 2025.
Pour qu’une procédure soit considérée comme abusive, il faut démontrer que le demandeur a engagé la procédure sans fondement légitime. Dans cette affaire, la défenderesse n’a pas contesté son maintien dans le logement après le refus de transfert du contrat de bail, ce qui a contraint le bailleur à engager la procédure pour obtenir la libération des lieux. La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a donc été rejetée.
La partie succombant doit supporter les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En l’espèce, la défenderesse a été condamnée aux entiers dépens.
République Française
Au nom du Peuple Français
MINUTE N°:
JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00993 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOG
JUGEMENT
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES :
DEMANDEUR :
LOGIS CEVENOLS-OPH [Localité 7] AGGLOMERATION
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES plaidant
DÉFENDEUR :
Madame [L] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Aurélien VERGANI de la SCP MASSAL & VERGANI, avocats au barreau d’ALES, substitué par Me Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES plaidant
Les débats ont eu lieu en audience publique le 10 Novembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le douze Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte du 19 juin 2017, l’établissement public local à caractère industriel ou commercial LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION a consenti à Monsieur [R] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].
Le 27 décembre 2024, Monsieur [Y] est décédé.
Le 30 décembre 2024, sa fille, [L], demandait l’attribution du logement à son profit.
Le 10 février 2025, la Commission d’attribution des logements rendait un avis défavorable.
Le 10 avril 2025, LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION mettait en demeure Madame [Y] de restituer les lieux.
Le 19 juin 2025, LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION assignait Madame [Y] afin d’obtenir :
-la constatation de l’occupation sans droit ni titre de cette dernière
-L’expulsion des occupants ;
-La fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.
-la condamnation des locataires au paiement de la somme de 500,00 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.
Dans le dernier état de ses conclusions, LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION demande au juge de :
-Juger que Madame [Y] a renoncé de manière non équivoque à toute prétention au transfert du contrat de bail à son nom ;
-Constater la libération des lieux aux 2 juillet 2025 ;
-Condamner Madame [Y] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer du 27 décembre 2024 au 2 juillet 2025, plus celle de 288,07 € au titre du solde débiteur du compte locatif et celle de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
En réponse, Madame [Y] demande au juge de :
-débouter LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION de toutes ses demandes.
-Constater que Madame [Y] remplissait toutes les conditions légales pour obtenir le transfert du contrat de bail.
-Juger que son maintien dans les lieux était légitime et que son départ est intervenu sous la contrainte du bailleur ;
-En conséquence,
-condamner LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de préjudice pour la perte injustifiée du logement, plus celle de 1.500,00 € pour procédure abusive et celle de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
A l’audience du 10 novembre 2025, les parties, représentées, s’en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers.
A l’issue de ce dépôt, l’affaire est clôturée et mise en délibéré au 12 janvier 2026.
EXPOSÉ DES MOTIFS :
Sur le droit au transfert du contrat de bail :
Il résulte de l’application des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, sachant, qu’à défaut de personnes remplissant les conditions prévues à cet article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.
De ce seul fait, Madame [L] [Y] pouvait prétendre légalement au transfert du contrat de bail dont bénéficiait son père à son décès le 27 décembre 2024 pour autant que cette dernière rapportait la preuve qu’elle vivait auprès de lui depuis un an au moins à la date du décès. Bien qu’aucune pièce n’est produite par Madame [Y] pour justifier que cette dernière vivait avec son père depuis un an au moins avant son décès, cet état de fait ne semble pas être contesté par la bailleresse. Il n’en demeure pas moins qu’il appartenait à la défenderesse qui soutenait être bénéficiaire des dispositions protectrices de l’article 14 de rapporter cette preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, ce qu’elle n’a pas fait. En conséquence, elle ne pouvait prétendre en l’état au transfert du contrat de bail dont son père était titulaire.
Surabondamment, sur les règles particulières applicables aux logements sociaux, il résulte des dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. Il est donc bien établi que, même si les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, l’attribution d’un logement social à un descendant doit répondre aux conditions d’attribution propres à ce type de logement et que la taille du logement revendiqué soit adaptée à la taille du ménage du revendiquant. De plus, l’organisme d’HLM n’a aucune obligation de relogement dans un logement plus petit, mais une simple faculté, le législateur employant le verbe » pouvoir » et non » devoir « .
Or, une fois encore, Madame [Y] succombe dans l’administration de la preuve qui lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, du caractère illégal de la décision de la commission d’attribution des logements qui lui refusait l’attribution du logement T5 de son père en raison de l’absence d’adaptation dudit logement à son propre foyer.
Le maintien illégal dans les lieux de Madame [Y] postérieurement à la date de la décision de la commission d’attribution du 10 février 2025 lui refusant cette attribution s’analyse comme une occupation sans droit ni titre qui a pris fin avec son départ des lieux le 2 juillet 2025. Cette occupation d’un logement destiné à la location ouvre droit à l’indemnisation du préjudice économique du bailleur social, justement évalué au montant du loyer normalement dû, à titre d’indemnité d’occupation. LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION demande paiement de la somme de 288,07 €, montant du solde de son quittancement pour le mois de juin 2025 suivant décompte produit aux débats. Madame [Y] soutient pour sa part s’être acquittée du montant du loyer jusqu’à son départ effectif. Dans la mesure où cette dernière ne propose pas de rapporter la preuve du règlement effectif de cette somme ou d’une quelconque autre somme à ce titre, elle sera condamnée à son paiement en deniers ou quittance.
Sur les demandes reconventionnelles :
Madame [Y] demande tout d’abord la condamnation de LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMÉRATION à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour la perte injustifiée de son droit au bail.
Sans qu’il soit nécessaire de reprendre l’argumentaire déjà développé, il convient de constater que le bailleur social a légalement motivé son refus du transfert du contrat de bail à Madame [Y] qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
En second lieu, Madame [Y] demande la condamnation de LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMERATION à lui payer la somme de 1.500,00 € de dommages et intérêts pour procédure abusive arguant une contradiction dans le raisonnement du bailleur social qui soutient à la fois l’existence d’un préavis et d’une occupation sans droit ni titre et une stratégie purement procédurale destinée à évincer la famille [Y] du logement.
S’il peut être déroutant de constater que LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 7] AGGLOMERATION ait pu soutenir dans ses premiers courriers un départ volontaire de Madame [Y] alors même que cette dernière faisait des démarches inverses et mette en avant des arguments hors de propos, comme des condamnations pénales anciennes de tiers étrangères au litige, à savoir les sœurs de la défenderesse, de telles considérations n’entrant pas dans le champs d’application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, il n’en demeure pas moins que Madame [Y] ne conteste pas s’être maintenue dans le logement à la suite du courrier du 10 février 2025 lui refusant le transfert du contrat de bail et, par là même, a obligé le bailleur social à engager la présente procédure afin d’obtenir la libération forcée des lieux. La procédure n’étant pas abusive, la demande de dommages et intérêts à ce titre sera également rejetée.
Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :
La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Madame [Y] sera donc condamnée aux entiers dépens.
En considération de la nature du litige, il paraît équitable que chacune des parties conserve ses frais exposés en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort.
Vu les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Vu l’article 9 du code de procédure civile ;
CONSTATE l’occupation sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] par Madame [L] [Y] à compter du 10 février 2025, avec un effet rétroactif au jour du décès de son père, Monsieur [R] [Y], le 27 décembre 2024 et ce jusqu’à son départ effectif le 2 juillet 2025.
CONDAMNE Madame [L] [Y] à verser à LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 7] une indemnité d’occupation pour toute la période constatée dont le montant est égal à celui du loyer indexé, augmenté des charges afférentes.
En conséquence,
CONDAMNE Madame [L] [Y] à payer à LOGIS CEVENOLS – OPH [Localité 7] en deniers ou quittance la somme de 288,07 € représentant le solde restant dû pour le mois de juin 2025;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Madame [L] [Y] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.
La Greffière, Le Président,
Christine TREBIER Jean-François GOUNOT
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire d’Alès, 12 janvier 2026, N° de RG 25/00993 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Transfert de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 février 2026.
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