Saisie immobilière abusive : comment contester et obtenir la mainlevée ?

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 12 FÉVRIER 2026

N° 2026/079

Rôle N° RG 25/10353 N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEIW

[I] [L] épouse [H]

C/

S.A. CREDIT INDUSTRIELET COMMERCIAL

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Sandra JUSTON

Me Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de NICE en date du 05 Août 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00173.

APPELANTE

Madame [I] [L] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 1] (SRI LANKA),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Thomas VIVIAN, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL

inscrite au RCS de PARIS sous le N° 542 016 381,

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

assignée à jour fixe le 18/09/2025 à personne habilitée,

représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Julien CHAMARRE de la SELARL NEVEU-CHARLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] sis [Adresse 4],

représenté par son syndic en exercice le Cabinet MARI, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5]

assigné à jour fixe le 18/09/2025 à personne habilitée,

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

La SA Crédit Industriel et Commercial poursuit à l’encontre de madame [L] épouse [H], suivant commandement signifié le 27 mai 2024, la vente de biens et droits immobiliers lui appartenant situés sur la commune de [Localité 2], dans un ensemble immobilier cadastré section AE n°[Cadastre 1], [Adresse 6], pour une surface de 00ha 23a et 43 ca, le lot n°368 de l’état descriptif de division plus amplement désigné au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution le 6 septembre 2024, pour avoir paiement d’une somme de 89 259,74 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 27 mai 2024, en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique contenant deux prêts reçus le 20 novembre 2017, par Maître [F] [Q], notaire à [Localité 3], avec la participation de maître [S] [P], notaire à [Localité 4] (Saône et Loire).

Le commandement, publié le 8 juillet 2024 est demeuré sans effet. Au jour de cette publication, il existait un autre créancier inscrit, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

Un jugement d’orientation du 5 août 2025, signifié le 12 août suivant, du juge de l’exécution de Nice :

– disait que la clause d’exigibilité immédiate a été validée par le jugement d’orientation du 2 décembre 2021 du juge de l’exécution de Nice de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur cette clause en vertu de l’autorité de chose jugée de ce jugement,

– constatait que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont remplies,

– fixait le montant de la créance du créancier poursuivant, arrêtés au 27 mai 2024, à la somme de 89 259,74 € arrêtée au 27 mai 2024,

– ordonnait la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi selon les modalités sur cahier des conditions de vente et sur la mise à prix fixée,

– fixait la date de l’audience d’adjudication et les modalités de visite du bien immobilier saisi,

– déboutait le créancier poursuivant du surplus de ses demandes,

– disait que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Par déclaration du 27 août 2025 au greffe de la cour, madame [L] formait appel du jugement précité.

Une ordonnance du 3 septembre 2025 de madame la présidente de la chambre 1-9 de la cour d’appel autorisait l’assignation à jour fixe.

Le 18 septembre 2025, madame [L] faisait assigner la SA Crédit Industriel et Commercial, créancier poursuivant, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], créancier inscrit d’avoir à comparaître. Les assignations étaient déposées au greffe, le 24 septembre suivant.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées, le 2 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, madame [L] demande à la cour de :

– infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

– statuant à nouveau,

– prononcer abusive et inutile la mesure de saisie immobilière exercée à son encontre,

– ordonner la mainlevée de la mesure inutile de saisie immobilière,

– condamner l’intimée à lui payer une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles et aux dépens.

Elle rappelle qu’elle a arrêté le paiement des échéances dans le contexte des problèmes de santé de ses parents qu’elle a dû prendre en charge et suite auxquels la banque n’a pas voulu trouver de solution amiable.

Elle fonde sa demande de mainlevée de la saisie immobilière sur l’article L 121-2 CPCE et le caractère abusif d’une saisie d’un local commercial de 9 m² sans cloison et qui se trouve au milieu d’un magasin appartenant à un autre propriétaire de sorte qu’il est invendable seul.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le Crédit Industriel et Commercial demande à la cour de :

– au principal, déclarer irrecevables les contestations de madame [H] formées pour la première fois devant la cour et confirmer le jugement déféré,

– à titre subsidiaire, juger que la saisie immobilière n’est ni abusive, ni inutile et par conséquent, confirmer le jugement déféré,

– en toutes hypothèses, condamner madame [H] au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient, au visa de l’article R 311-5 CPCE, que madame [L], non comparante à l’audience d’orientation, n’est plus recevable à contester la saisie immobilière aux prétendus motifs de l’exécution de bonne foi des conventions ou d’un abus de saisie.

A titre subsidiaire, il invoque la déchéance du terme notifiée par lettre recommandée du 14 décembre 2020 restée sans effet et l’autorité de la chose jugée du jugement d’orientation du 2 décembre 2021, rendue dans le cadre d’une précédente saisie immobilière, sur la validité de la déchéance du terme précitée. En outre, il affirme n’avoir pas eu d’autre choix que d’engager une nouvelle saisie en l’absence d’apurement du solde par l’appelante.

Dans une note RPVA du 7 janvier 2026, la cour mettait au débat l’office du juge de l’exécution et son obligation d’examiner le caractère abusif d’une clause notamment de déchéance du terme sans que le créancier puisse se prévaloir des moyens de droit interne. Elle sollicitait la transmission d’un décompte du montant des échéances impayées au jour de l’audience d’orientation, montant susceptible d’être retenu le cas échéant. Les parties peuvent lui adresser une note en délibéré sous dix jours.

Par note RPVA du 14 janvier 2023, le conseil du créancier poursuivant invoque à titre principal l’autorité de la chose jugée du jugement d’orientation du 2 décembre 2021 qui a validé la première procédure de saisie immobilière et la déchéance du terme en mentionnant une créance de 214 059,69 € arrêtée au 27 janvier 2021. Il a perçu les sommes de 122 890 € et 16 886 € dans le cadre de la distribution du prix, soit une somme restant due de 89 259,74 €.

L’article 17 du contrat stipule un avertissement par écrit et la déchéance du terme si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours. En outre, la débitrice saisie a bénéficié d’un délai de fait suite aux mises en demeure des 1er octobre et 9 novembre 2020.

Il conteste le prétendu caractère abusif de la clause en ce que la déchéance du terme n’était pas une sanction automatique puisque le contrat prévoit à titre de mesure alternative la majoration du taux des intérêts et la faculté de saisir le médiateur (articles 13 et 25).

A titre subsidiaire, il fait état d’une créance de 14 569,37 € correspondant aux échéances impayées au jour de l’audience d’orientation, soit 31 455,43 € sous déduction de la somme perçue de 16 806,06 € au titre de la distribution du prix de la première saisie.
MOTIVATION DE LA DÉCISION :

– Sur l’irrecevabilité des contestations de madame [L] devant la cour en application de l’effet dévolutif dit limité de l’appel d’un jugement d’orientation,

Selon les dispositions de l’article R 311-5 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation, aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R 322-15 à moins qu’elle ne porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

Il s’en déduit que l’effet dévolutif de l’appel d’un jugement d’orientation doit être qualifié de limité et que le juge d’appel doit connaître des mêmes prétentions et moyens de droit et de fait que le premier juge ; les demandes et moyens nouveaux doivent donc être déclarés irrecevables devant la cour.

En l’espèce, madame [L] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience d’orientation de sorte qu’elle est irrecevable à contester la validité de la saisie immobilière devant la cour aux motifs allégués du défaut d’exécution de bonne foi du contrat de prêt et de l’abus de saisie qu’elle impute au créancier saisissant.

Par conséquent, les contestations précitées seront déclarées irrecevables devant la cour.

– Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et ses conséquences sur le montant de la créance exigible,

L’article L 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Il résulte d’un arrêt rendu par la grande chambre de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 17 mai 2022 que les articles 6§1 et 7 §1 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale qui, en raison de l’effet de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion, ne permet ni au juge d’examiner d’office le caractère abusif de clauses contractuelles dans le cadre d’une procédure d’exécution hypothécaire ni au consommateur, après l’expiration du délai pour former opposition, d’invoquer le caractère abusif de ces clauses dans cette procédure ou dans une procédure déclarative subséquente, lorsque lesdites clauses ont déjà fait l’objet, lors de la procédure d’exécution hypothécaire, d’un examen d’office par le juge de leur caractère éventuellement abusif, mais que la décision juridictionnelle autorisant l’exécution hypothécaire ne comporte aucun motif, même sommaire, attestant de l’existence de cet examen ni n’indique que l’appréciation portée par ce juge à l’issue dudit examen ne pourra plus être remise en cause en l’absence d’opposition formée dans ledit délai. (CJUE 600/19 Ibercaja Banco).

Un arrêt du même jour ( C -693/19 SPV Project 503 Srl et C-831/19 Banco di Desio e della Brianza e.a ) mentionne que les dispositions précitées doivent être interprétées en ce sens qu’elles s’opposent à une réglementation nationale qui prévoit que, lorsqu’une injonction de payer prononcée par un juge sur demande d’un créancier, n’a pas fait l’objet d’une opposition formée par le débiteur, le juge de l’exécution, ne peut pas, au motif de l’autorité de chose jugée dont cette injonction est revêtue et couvre implicitement la validité de ces clauses, excluant tout examen ultérieur de la validité de ces dernières, contrôler l’éventuel caractère abusif des clauses du contrat qui ont servi de fondement à ladite injonction.

Le droit positif interne en déduit que l’autorité de chose jugée d’une décision de justice telle qu’une décision d’admission de créance au passif d’une procédure collective, résultant de l’article 1355 du code civil et de l’article 480 du code de procédure civile, n’a pas pour effet de vider de sa substance l’obligation du juge national de procéder à un examen d’office du caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles ( Com 8 février 2023 21-17.763 ).

La Cour de cassation a jugé qu’une clause d’un contrat de prêt qui stipule la résiliation de plein droit d’un contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. (Civ 2ème 22 mars 2023 21-16.044).

Enfin, la Cour de cassation a considéré qu’un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’était pas constitutif d’un délai raisonnable de sorte que la clause de déchéance du terme devait être qualifiée d’abusive (Civ 1ère 29 mai 2024 n° 23-12.904).

La déchéance du terme a une source légale (article 2344 alinéa 2 du code civil en cas de réduction des garanties par le créancier) ou conventionnelle par un accord des parties. Dès lors que la clause convenue est réputée non-écrite, le dispositif conventionnel de déchéance du terme est mis à néant. Le créancier ne peut alors se prévaloir d’un délai de fait accordé au débiteur pour régulariser les impayés. Il doit opter pour la résolution judiciaire du contrat afin d’obtenir condamnation au paiement du capital restant du sauf au juge de l’exécution de limiter le montant de la créance à celui des seules échéances impayées.

En l’espèce, si le jugement d’orientation du 2 décembre 2021de la précédente saisie immobilière a retenu un montant de créance arrêté au 27 janvier 2021 de 214 059,69 € au titre du capital restant du et des échéances impayées, il n’en a pas examiné les modalités et son caractère éventuellement abusif de sorte qu’il n’a pas autorité de la chose jugée sur ce point.

Le contrat de prêt du 20 novembre 2017 est soumis aux dispositions de l’article L 212-1 précité.

L’offre de prêt, acceptée par madame [L], stipule notamment au titre de la clause intitulée ’exigibilité immédiate’ que ’ les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit…si l’emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent crédit…’.

Le droit positif interne résulte à ce jour des arrêts des 8 février, 22 mars 2023 et 29 mai 2024 de la Cour de cassation, lequel s’applique au contrat de prêt du 11 janvier 2021 en l’absence de limitation de ses effets dans le temps prévue par la décision précitée.

Or, en l’espèce, le dispositif conventionnel instaure un mécanisme de sanction d’exigibilité immédiate et de plein droit, et donc sans mise en demeure préalable de l’emprunteur lui accordant un délai raisonnable pour régulariser la première échéance impayée, depuis plus de trente jours. Il s’en déduit qu’une telle clause d’exigibilité ’de plein droit’ a pour effet un déséquilibre significatif entre les droits et obligations de madame [L] et du Crédit Industriel et Commercial.

Dès lors que le dispositif conventionnel de sanction prenant la forme d’une déchéance du terme est réputé non-écrit, celle prononcée est sans fondement et ne peut plus produire un quelconque effet (Civ 2ème 3 octobre 2024 n°21-25.823). Le prêteur ne peut donc plus se prévaloir utilement du délai de fait laissé à l’emprunteur pour régulariser les échéances impayées entre les mises en demeure des 1er octobre et 9 novembre 2020 et le commandement de payer valant saisie du 27 mai 2024.

De même, la mesure alternative de majoration des intérêts est sans intérêt dès lors que le prêteur a choisi de se prévaloir de l’exigibilité immédiate et de plein droit des sommes dues. De même, cette dernière faisait perdre tout intérêt à la saisine du médiateur puisque le non-paiement d’une échéance pendant trente jours a entraîné l’exigibilité immédiate et de plein droit du capital restant du.

Par conséquent, la clause intitulée ’ Exigibilité immédiate’ des conditions générales du prêt présente un caractère abusif et doit être réputée non-écrite.

– Sur le montant de la créance exigible du Crédit Industriel et Commercial,

L’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose notamment que la nullité du commandement de payer valant saisie n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Il tire ensuite toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

De plus, il résulte des articles R. 322-15 et R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution que le juge de l’exécution doit statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et mentionner, dans le jugement d’orientation, le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et accessoires. Il s’ensuit qu’il n’est pas tenu par le montant de la créance mentionné dans le commandement valant saisie.

Dès lors, il a été jugé que c’est à bon droit qu’une cour d’appel fixe le montant de la créance en prenant en considération la réévaluation faite par le créancier à l’audience d’orientation.(Civ 2ème 24 septembre 2015 n°14-20.009).

En l’espèce, il convient de déterminer le montant de la créance du Crédit Industriel et Commercial au jour de l’audience d’orientation.

En l’état du caractère abusif de la clause de déchéance du terme réputée non écrite, le dispositif conventionnel de sanction d’une échéance impayée par l’exigibilité du capital restant du n’existe plus. L’exécution des deux prêts du 20 novembre 2017 s’est donc poursuivie et il doit être tenu compte des termes du jugement du 2 décembre 2021 sauf à tirer les conséquences du réputé non-écrit de la clause de déchéance du terme.

Au jour de l’audience d’orientation du 19 juin 2025, le contrat de prêt n’était pas arrivé à son terme et le montant de la créance du Crédit Commercial de France correspond à celui des échéances impayées du 5 juillet 2020 au 19 juin 2025, date de l’audience d’orientation, soit 14 569,37 € (31 455,43 € sous déduction de la somme de 16 806,06 € perçue au titre de l’hypothèque conventionnelle dans le cadre de la première saisie) selon décompte produit par le créancier poursuivant et non contesté par la partie saisie.

En définitive, le jugement déféré sera confirmé sauf sur le montant de la créance du créancier poursuivant réduite à 14 569,37 €.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’état de l’infirmation partielle précitée, le créancier poursuivant n’établit pas le caractère abusif de l’appel de sorte que le jugement déféré doit être confirmé par substitution de motif en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Madame [L], partie perdante, supportera les dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf ses dispositions relatives à la validation de la clause d’exigibilité immédiate et à la mention du montant de la créance du créancier poursuivant,

STATUANT à nouveau du chef infirmé,

DIT que la clause intitulée ’ EXIGIBILITE IMMEDIATE’, des conditions générales du prêt du 20 novembre 2017 dans les termes suivants :

’ Les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit.

– si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires, du présent crédit…..’, est abusive et réputée non écrite,

MENTIONNE la créance du créancier poursuivant à hauteur de 14 569,37 € en principal et intérêts au 19 juin 2025 outre intérêts et frais postérieurs jusqu’à parfait paiement,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [I] [H] née [L] aux dépens d’appel distraits en frais privilégiés de saisie immobilière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE