La décision de constater la caducité d’un permis de construire doit être motivée et respecter le principe du contradictoire, conformément à l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration. L’absence de motivation adéquate peut entraîner l’annulation de l’arrêté de péremption du permis.
Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires a ensuite interjeté appel de ce jugement, arguant que le tribunal avait mal appliqué les dispositions du code de l’urbanisme concernant le délai de péremption du permis de construire. Il a soutenu que le point de départ de ce délai ne devait pas être fixé à la date de transfert du permis, mais à la date de notification au titulaire initial, ce qui aurait conduit à une expiration du permis en décembre 2021.
En réponse, la SASU et l’ASL ont défendu leur position en affirmant que des travaux avaient été entrepris en juin 2021, ce qui aurait empêché la péremption du permis. Elles ont également soulevé des questions sur la régularité de la procédure ayant conduit à la décision du maire, notamment l’absence de motivation et de procédure contradictoire.
La Cour a examiné les arguments des parties et a conclu que la décision du maire, qui se fondait sur l’expiration d’un délai, n’était pas soumise à une obligation de motivation ou de procédure contradictoire. Cependant, elle a noté que le ministre n’avait pas prouvé qu’il avait invité la SASU à présenter ses observations avant la décision contestée. En conséquence, la Cour a rejeté la requête du ministre et a confirmé l’annulation de l’arrêté du maire. Les conclusions des sociétés sur les frais liés au litige ont également été rejetées.
Il convient de rappeler que, selon l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, le délai de péremption d’un permis de construire est de trois ans à compter de la notification de la décision. En cas de transfert de permis, le point de départ de ce délai ne se fixe pas à la date de transfert, mais à celle de la notification au titulaire initial. Dans cette affaire, le permis avait été notifié au précédent titulaire, et le délai expirait donc trois ans après cette notification, et non après le transfert.
Les praticiens doivent veiller à ce que les décisions administratives soient prises dans le respect des droits des pétitionnaires, notamment en leur permettant de présenter leurs observations avant toute décision défavorable. Le non-respect de cette procédure peut entraîner l’annulation de la décision contestée.
Dans cette affaire, la décision du tribunal administratif de Nice d’annuler l’arrêté constatant la péremption du permis de construire a des conséquences significatives pour chaque partie. Le demandeur, qui a contesté la caducité, voit son projet de construction rétabli, tandis que l’autorité administrative doit respecter les procédures de motivation et de consultation. Le ministre, quant à lui, doit revoir ses arguments et stratégies en matière de gestion des permis de construire.
Le délai de péremption d’un permis de construire est régi par l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme, qui stipule : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. »
Le point de départ du délai de péremption ne doit pas être fixé à la date de transfert d’un permis de construire, mais à la date de notification du permis au titulaire initial, conformément à l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme, qui exige que « la décision accordant ou refusant le permis soit notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. »
Selon l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, les décisions administratives individuelles défavorables doivent être motivées, notamment celles qui opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance. Cela implique que la décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme doit être motivée, comme le stipule le 5° de cet article.
L’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration impose que les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2 soient précédées d’une procédure contradictoire. Cela signifie que l’autorité administrative doit inviter le pétitionnaire à présenter ses observations avant de prendre une décision de caducité.
La juridiction a retenu que la décision de constater la caducité du permis de construire était fondée sur une appréciation de la nature et de l’importance des travaux entrepris. Le ministre de la transition écologique n’a pas établi qu’il avait invité la société à présenter ses observations préalablement à l’arrêté, ce qui a conduit à conclure que la décision avait été prise à la suite d’une procédure irrégulière, privant ainsi le pétitionnaire de la garantie d’une procédure contradictoire.
La juridiction a jugé que les moyens tirés du défaut de motivation de la décision et de l’irrégularité de la procédure étaient inopérants lorsque la décision procédait du seul constat de l’expiration d’un délai. Dans ce cas, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée, ce qui limite la possibilité de contester la décision sur ces bases.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Prestige Invest 2 et l’association syndicale libre (ASL) Hôtel Anis ont demandé au tribunal administratif de Nice d’annuler la décision du maire de la commune de Nice, en date du 17 décembre 2021, constatant la caducité du permis de construire n° PC 0608818S124 délivré le 27 novembre 2018, ensemble la décision de rejet de leurs recours gracieux en date du 15 février 2021.
Par un jugement n° 2202995 du 16 mai 2024, le tribunal administratif de Nice a annulé ces arrêtés.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 17 juillet 2024, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, demande à la Cour d’annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 16 mai 2024.
Il soutient que dès lors que le permis de construire n’est pas délivré en considération de la personne du pétitionnaire, le tribunal a fait une inexacte application des dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme en faisant de la date de transfert du permis de construire en cause le point de départ du délai de péremption de trois ans fixé par ces dispositions.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er octobre 2024, la SASU Prestige Invest 2 et l’ASL Hôtel Anis, représentées par Me Rivière, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que le chantier a reçu un commencement d’exécution en juin 2021 et que le permis de construire en cause n’était dès lors pas atteint de péremption.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 17 décembre 2021, le maire de la commune de Nice a constaté la péremption du permis de construire délivré le 27 novembre 2018 et transféré par un arrêté du 29 mars 2021 à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Prestige Invest 2, en vue de la surélévation d’un hôtel situé 3 avenue Costa Bella à Nice, sur une parcelle cadastrée section NV n° 151. Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires relève appel du jugement du 16 mai 2024 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé cet arrêté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-10 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors applicable : » La décision accordant ou refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal (…) » Aux termes du premier alinéa de l’article R. 424-17 du même code : » Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. «
3. Il ne résulte d’aucune disposition, ni d’aucun principe que le point de départ du délai de péremption fixé par les dispositions de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme devrait, en cas de transfert d’un permis de construire, être fixé à la date de ce transfert. Par ailleurs, le permis de construire n’est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire. Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires est ainsi fondé à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Nice a estimé que, dès lors que la date à laquelle la société SASU Prestige Invest 2 et l’ASL Hôtel Anis avaient eu connaissance de ce permis ne pouvait être déterminée, le point de départ du délai de péremption du permis de construire délivré par le maire de la commune de Nice le 27 novembre 2018 devait être fixé à la date du 29 mars 2021, et qu’il expirait dès lors le 29 mars 2024. Il ressort des pièces du dossier que ce permis de construire a été notifié à son précédent titulaire le 3 décembre 2018. Dès lors, ce délai expirait le 3 décembre 2021.
4. Il appartient toutefois à la Cour de se prononcer, dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel, sur les autres moyens soulevés en première instance et en appel par la SASU Prestige Invest 2 et l’ASL Hôtel Anis.
5. Aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : » Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. À cet effet, doivent être motivées les décisions qui : / (…) / 5° Opposent une prescription, une forclusion ou une déchéance ; / (…) « . Aux termes de l’article L. 121-1 du même code : » Exception faite des cas où il est statué sur une demande, les décisions individuelles qui doivent être motivées en application de l’article L. 211-2, ainsi que les décisions qui, bien que non mentionnées à cet article, sont prises en considération de la personne, sont soumises au respect d’une procédure contradictoire préalable. «
6. La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée. Elle doit dès lors être motivée en application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, comme toute décision de refus fondée sur la péremption de cette autorisation en l’absence de dispositions spéciales applicables, et, en application de l’article L. 121-1 du même code, précédée d’une procédure contradictoire. Lorsque, pour constater la caducité de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité administrative est conduite à porter une appréciation sur les faits, notamment sur la nature et l’importance de travaux entrepris, les moyens tirés du défaut de motivation de sa décision et de ce qu’elle n’a pas été précédée du recueil des observations du pétitionnaire sont opérants. En revanche, lorsque cette décision procède du seul constat de l’expiration d’un délai, l’autorité administrative se trouve en situation de compétence liée et les moyens tirés de ce que sa décision serait insuffisamment motivée ou procéderait d’une procédure irrégulière sont, dès lors, inopérants.
7. Les sociétés intimées ont soutenu en première instance que le maire aurait dû solliciter leurs observations préalables et doivent être regardées comme invoquant la méconnaissance des dispositions du code des relations entre le public et l’administration citées au point 5. Alors qu’il ressort de l’arrêté litigieux qu’il est fondé sur une appréciation de la nature et de l’importance des travaux entrepris sur la base du permis de construire délivré le 27 novembre 2018, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires n’établit pas davantage en appel qu’en première instance qu’il aurait invité la SASU Prestige Invest 2 à présenter ses observations préalablement à cet arrêté. Dans ces conditions, les intimées sont fondées à soutenir que cet arrêté a été pris à la suite d’une procédure irrégulière, qui a privé la SASU Prestige Invest 2 de la garantie que constitue la procédure contradictoire, et à en demander l’annulation.
8. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’apparaît susceptible, en l’état du dossier, de fonder l’annulation de la décision contestée.
9. Il résulte de ce qui précède que le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires n’est pas fondé à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a annulé l’arrêté du maire de Nice du 17 décembre 2021.
Sur les frais liés au litige :
10. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux conclusions de la SASU Prestige Invest 2 et de l’ASL Hôtel Anis présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E
Article 1er : La requête du ministre de la transition écologique est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la société par actions simplifiée unipersonnelle Prestige Invest 2 et à l’association syndicale libre Hôtel Anis sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation, à la société par actions simplifiée unipersonnelle Prestige Invest 2 et à l’association syndicale libre Hôtel Anis.
Copie en sera adressée à la commune de Nice.
Délibéré après l’audience du 29 janvier 2026, où siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026.
N° 24MA01851
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 12/02/2026, 24MA01851, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Principe du contradictoire — Principe du contradictoire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 2 mars 2026.