La contestation de la légalité d’un permis de construire pour incompétence de l’autorité signataire est soumise à un délai de régularisation. Par ailleurs, la conformité d’un terrain classé constructible avec les constructions existantes ne constitue pas une erreur manifeste d’appréciation, et l’absence d’accord pour le raccordement au réseau d’eau n’entrave pas la délivrance du permis.
En appel, la société a demandé l’annulation des jugements du tribunal administratif, ainsi que l’annulation de l’arrêté de permis de construire et de la décision rejetant son recours gracieux. Elle a soutenu qu’elle avait un intérêt à agir en tant que voisine immédiate, que le dossier de demande de permis manquait d’un accord nécessaire pour le raccordement au réseau d’eau potable, et que le terrain était inconstructible en raison d’une erreur d’appréciation dans la carte communale.
La commune, en tant que défendeur, a demandé le rejet de la requête, arguant que les moyens avancés par la société n’étaient pas fondés. Elle a également sollicité une indemnisation pour les frais de justice.
Le tribunal a examiné les arguments relatifs à la légalité de la carte communale et aux conditions de raccordement au réseau d’eau potable. Il a conclu que la partie du terrain concernée était bien classée en secteur constructible et que le permis de construire avait été délivré conformément aux règles d’urbanisme, y compris les exigences de raccordement. En conséquence, les requêtes de la société ont été rejetées, et celle-ci a été condamnée à verser une somme à la commune pour couvrir les frais de justice.
Concernant le raccordement au réseau d’eau potable, les articles R. 111-8 et R. 111-9 stipulent que l’alimentation en eau doit être assurée conformément aux règlements en vigueur. L’absence d’accord du propriétaire d’une parcelle voisine pour le raccordement ne constitue pas un obstacle à la délivrance du permis, tant que le maire a subordonné le raccordement à cet accord. En conséquence, les moyens tirés de l’absence de raccordement et de l’illégalité de la carte communale ont été écartés. Les frais liés aux litiges peuvent être mis à la charge de la partie perdante, mais dans ce cas, la commune n’ayant pas la qualité de partie perdante, la somme a été mise à la charge de la société requérante.
Dans cette affaire, la société requérante, voisine immédiate du terrain concerné, a vu sa demande d’annulation du permis de construire rejetée, ce qui lui impose de supporter les frais de justice. La commune, quant à elle, a réussi à maintenir la légalité du permis de construire, renforçant ainsi sa capacité à développer le projet immobilier sans entrave.
La légalité des permis de construire est régie par le code de l’urbanisme, notamment par les articles L. 600-5-1, R. 111-8 et R. 111-9. L’article L. 600-5-1 permet au juge administratif de surseoir à statuer sur la légalité d’un permis de construire pour permettre la régularisation d’un vice. Les articles R. 111-8 et R. 111-9 imposent que l’alimentation en eau potable et l’assainissement soient assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur, et que les bâtiments à usage d’habitation soient desservis par un réseau de distribution d’eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics.
Pour qu’un recours en annulation d’un permis de construire soit recevable, le demandeur doit justifier d’un intérêt à agir, ce qui est le cas pour un voisin immédiat du terrain d’assiette du projet. Le tribunal administratif a également la compétence pour examiner la légalité des décisions administratives, y compris les permis de construire, en vérifiant la conformité avec les règles d’urbanisme.
La commune a soutenu que les moyens soulevés par le demandeur n’étaient pas fondés. Elle a affirmé que le permis de construire était conforme aux dispositions du code de l’urbanisme, notamment en ce qui concerne le raccordement au réseau d’eau potable, et que la carte communale ne comportait pas d’illégalité manifeste.
La juridiction a retenu que le terrain d’assiette du projet était classé en partie en secteur constructible par la carte communale, et que le projet respectait les conditions de raccordement au réseau d’eau potable, même en l’absence d’un accord écrit du propriétaire de la parcelle voisine. Elle a également constaté que la carte communale n’avait pas été entachée d’une erreur manifeste d’appréciation, permettant ainsi la délivrance du permis de construire.
L’article L. 761-1 du code de justice administrative stipule que les frais exposés par une partie, non compris dans les dépens, peuvent être mis à la charge de la partie perdante. Dans cette affaire, la commune n’ayant pas la qualité de partie perdante, la juridiction a décidé de mettre à la charge du demandeur une somme à verser à la commune pour couvrir ses frais.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société de droit belge AJMH 1331 a demandé au tribunal administratif de Toulouse d’annuler l’arrêté n° PC 081 324 22 A0002 du 26 juillet 2022 par lequel le maire de Viviers-les-Lavaur a délivré à la commune un permis de construire pour la réalisation de trois maisons individuelles avec abris de voiture, portail coulissant pour la maison n° 3 et clôtures sur limites séparatives sur un terrain situé route de Plaisance au lieu-dit En Gounel.
Par un jugement n° 2207369 avant dire droit du 15 mars 2024, le tribunal administratif de Toulouse a sursis à statuer sur la légalité de ce permis de construire en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois pour permettre la régularisation du vice d’incompétence entachant ce permis de construire.
Par un jugement n° 2207369 mettant fin à l’instance du 7 novembre 2024, le tribunal administratif de Toulouse a rejeté la demande de la société AJMH 1331.
Procédures devant la cour :
I. Sous le n° 25TL00140, par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 janvier 2025 et 21 octobre 2025, la société AJMH 1331, représentée par Me Thalamas, demande à la cour :
Elle soutient que :
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2025, la commune de Viviers-les-Lavaur, représentée par Me Bomstain, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société appelante une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.
II. Sous le n° 25TL00141, par une requête et un mémoire, enregistrés les 10 janvier 2025 et 21 octobre 2025, la société AJMH 1331, représentée par Me Thalamas, demande à la cour :
Elle soutient que :
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 octobre 2025, la commune de Viviers-les-Lavaur, représentée par Me Bomstain, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société appelante une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu’aucun des moyens n’est fondé.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Après avoir entendu au cours de l’audience publique :
Considérant ce qui suit :
1. La commune de Viviers-les-Lavaur (Tarn) a souhaité édifier trois maisons individuelles sur un terrain situé route de Plaisance au lieu-dit En Gounel. Par un arrêté du 26 juillet 2022 n° PC 081 324 22 A0002, le maire a délivré à la commune un permis de construire pour ce projet. La société de droit belge AJMH 1331 SRL, propriétaire d’un terrain limitrophe de ce projet sur lequel est édifiée une construction, a saisi le tribunal administratif de Toulouse d’une demande tendant à l’annulation de cette autorisation d’urbanisme et de la décision rejetant le recours gracieux formé à son encontre. Par un premier jugement avant-dire droit rendu le 15 mars 2024, le tribunal administratif de Toulouse a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur sa demande en laissant un délai de deux mois à compter de la notification de ce jugement pour permettre à la commune de Viviers-les-Lavaur d’obtenir un permis de construire modificatif afin de régulariser le vice relevé au point 3 de ce jugement tiré de l’incompétence du signataire du permis de construire.
Par un second jugement mettant fin à l’instance du 7 novembre 2024, le tribunal, après avoir constaté la régularisation du vice d’incompétence par la délivrance le 3 mai 2024 d’un permis modificatif n° PC 081 324 22 A0002 M02, a rejeté la demande de la société AJMH 1331 tendant à l’annulation du permis de construire initial délivré le 26 juillet 2022 et de la décision rejetant son recours gracieux. Par les deux requêtes susvisées enregistrées sous les nos 25TL00140 et 25TL00141, la société AJMH 1331 relève appel de ces deux jugements. Ces requêtes étant dirigées contre les mêmes jugements, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même arrêt.
Sur le bien-fondé des jugements :
En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la carte communale de la commune de Viviers-les-Lavaur approuvée le 20 mars 2006 :
2. D’une part, aux termes de l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme, applicable à la date à laquelle a été approuvée la carte communale de la commune de Viviers-les-Lavaur, désormais repris à l’article L. 101-2 du même code : » Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d’urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d’assurer, dans le respect des objectifs du développement durable : / 1° L’équilibre entre : / a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; / b) L’utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ; / c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ; / d) Les besoins en matière de mobilité. / 1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville ; / 2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l’habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l’ensemble des modes d’habitat, d’activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d’intérêt général ainsi que d’équipements publics et d’équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d’amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile ; / 3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l’énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l’air, de l’eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. « . D’autre part, l’article L. 124-2 du même code, repris aux articles L. 161-3 et L. 161-4 de ce code : » Les cartes communales respectent les principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1. / Elles délimitent les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l’exception de l’adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs, à l’exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles. (…) « .
3. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet en litige est classé pour partie en secteur constructible par la carte communale de la commune de Viviers-les-Lavaur et pour partie en secteur inconstructible. Le plan de masse joint au dossier de demande de permis de construire montre que les trois maisons individuelles seront implantées dans la partie de ce terrain classée en secteur constructible. Il ressort également des pièces du dossier que les auteurs de la carte communale ont délimité un secteur constructible comprenant pour partie le terrain d’assiette du projet dans le prolongement immédiat de parcelles déjà bâties le séparant du centre de la commune et donnant sur une voie communale. Ce secteur est également délimité par une autre voie perpendiculaire en bordure de laquelle se situe d’ailleurs la parcelle de la société appelante qui supporte une construction édifiée postérieurement à l’approbation de la carte communale. Dans ces conditions, en classant en secteur constructible cette partie du terrain située en bordure de la voie communale et dans le prolongement de parcelles déjà bâties, les auteurs de la carte communale n’ont pas commis d’erreur manifeste d’appréciation.
4. D’autre part, alors que seule la partie haute du terrain est classée en secteur constructible, laissant la partie basse en secteur inconstructible et s’ouvrant sur un vaste espace non bâti à vocation agricole, les auteurs de la carte communale ne peuvent être regardés comme ayant méconnu le principe d’équilibre posé par l’article L. 121-1 du code de l’urbanisme alors applicable en délimitant de ce secteur constructible en bordure de la voie communale. La société appelante ne peut ainsi utilement soutenir que le permis de construire en litige ne pouvait être autorisé en application de la carte communale approuvée le 20 mars 2006 et que les dispositions du règlement national d’urbanisme remises en vigueur auraient fait obstacle à la délivrance de cette autorisation d’urbanisme compte tenu de la situation alléguée du terrain en dehors des parties urbanisées de la commune. Par suite, le moyen tiré de l’exception d’illégalité de la carte communale ne peut qu’être écarté.
En ce qui concerne les conditions de raccordement du projet au réseau d’eau potable :
5. L’article R. 111-8 du code de l’urbanisme dispose que : » L’alimentation en eau potable et l’assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l’évacuation, l’épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur. « . Aux termes de l’article R. 111-9 du même code : » Lorsque le projet prévoit des bâtiments à usage d’habitation, ceux-ci doivent être desservis par un réseau de distribution d’eau potable sous pression raccordé aux réseaux publics. « .
6. D’une part, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, l’autorité compétente et, en cas de recours, le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte du projet prévues par les articles R. 111-8 et R. 111-9 précités, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par ces réseaux et le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude permettant cette desserte.
7. D’autre part, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect.
8. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe en bordure d’une voie publique et que le réseau de distribution d’eau potable est distant de seulement 10 mètres du projet en litige. Il en ressort également que, dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire, le syndicat des eaux de la Montagne Noire a émis le 9 mai 2022 un avis avec prescription qui a été repris à l’article 2 de l’arrêté en litige selon lequel un branchement par lot est à créer et que la conduite de raccordement d’un linéaire de 10 mètres se situe en terrain privé à proximité de la voie publique et que la possibilité de desservir par un simple branchement est subordonnée à l’accord écrit du propriétaire de la parcelle …. Alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’imposait de faire figurer cet accord écrit dans le dossier de demande de permis de construire, le maire de Viviers-les-Lavaur a pu légalement délivrer le permis de construire en litige en subordonnant le raccordement du projet au réseau d’eau potable à l’accord écrit du propriétaire de la parcelle en cause. Dans ces conditions, les moyens tirés de l’absence d’un tel accord et de la méconnaissance des dispositions des articles R. 111-8 et R. 111-9 du code de l’urbanisme ne peuvent qu’être écartés.
9. Il résulte de tout ce qui précède que la société AJMH 1331 n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par les jugements rendus les 15 mars 2024 et 7 novembre 2024, le tribunal administratif de Toulouse, après avoir sursis à statuer sur la légalité du permis de construire initial délivré par le maire de Viviers-les-Lavaur le 26 juillet 2022, a rejeté ses demandes tendant à l’annulation de ce permis de construire et de la décision rejetant le recours gracieux formé à son encontre après régularisation du vice d’incompétence du permis initial par le permis modificatif du 3 mai 2024.
Sur les frais liés aux litiges :
10. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Viviers-les-Lavaur, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans les présentes instances, une somme quelconque au titre des frais exposés par la société appelante et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société AJMH 1331 une somme de 1 500 euros à verser à la commune de Viviers-les-Lavaur sur le fondement des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes présentées par la société AJMH 1331 sont rejetées.
Article 2 : La société AJMH 1331 versera à la commune de Viviers les Lavaur une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société de droit belge AJMH 1331 et à la commune de Villiers-les-Lavaur.
Délibéré après l’audience du 5 février 2026, où siégeaient :
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.
Le président-rapporteur,
D. Chabert
Le président-assesseur,
T. Teulière
La greffière,
R. Brun
La République mande et ordonne au préfet du Tarn en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice CAA de TOULOUSE, 4ème chambre, 19/02/2026, 25TL00140, Inédit au recueil Lebon — Thématiques associées : Urbanisme — Permis de construire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 2 mars 2026.
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