Le Conseil d’État rappelle que l’administration fiscale ne peut substituer un montant représentatif de la valeur vénale d’un bien au prix de cession stipulé dans un acte authentique, sauf preuve du caractère inférieur de ce prix. En l’espèce, l’absence de preuve a conduit à l’annulation des décisions antérieures.
En réponse à cette situation, la société SARF Azur a formé un pourvoi devant le Conseil d’État, demandant l’annulation de l’ordonnance de la cour d’appel et la mise à la charge de l’État d’une somme de 5 000 euros pour frais de justice. Le Conseil d’État a examiné les arguments présentés et a constaté que l’administration fiscale n’avait pas prouvé que le prix de cession stipulé dans l’acte authentique était inférieur à la valeur réelle convenue entre les parties. En conséquence, le Conseil d’État a jugé que l’administration avait commis une erreur de droit en substituant un montant représentant la valeur vénale au prix de cession initial.
Finalement, le Conseil d’État a annulé l’ordonnance de la cour d’appel et le jugement du tribunal administratif, déchargeant ainsi la société SARF Azur du complément de prélèvement et des pénalités associées. De plus, il a ordonné à l’État de verser à la société SARF Azur une somme de 6 000 euros pour couvrir les frais de justice. Cette décision a été rendue le 24 février 2026.
Cette décision du Conseil d’État a des conséquences significatives pour les parties impliquées. D’une part, le représentant accrédité de la société cédante obtient la décharge du complément de prélèvement et des pénalités, renforçant ainsi la nécessité pour l’administration fiscale de prouver ses évaluations. D’autre part, l’administration fiscale doit revoir ses pratiques d’évaluation des prix de cession pour éviter des litiges futurs.
La règle de droit applicable est énoncée à l’article 244 bis A du code général des impôts, qui stipule que les plus-values réalisées par les personnes morales dont le siège social est situé hors de France lors de la cession de biens immobiliers situés en France sont soumises à un prélèvement. Ce prélèvement est déterminé par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, ajusté pour les immeubles bâtis.
Le prix de cession est considéré comme valide lorsqu’il correspond au prix réellement convenu entre les parties. En cas de vente constatée par un acte authentique, le prix mentionné dans l’acte est retenu, sauf si une des parties conteste ce prix ou si l’administration prouve une dissimulation du prix réel.
Le demandeur peut contester la légalité de l’ordonnance de la cour administrative d’appel en invoquant des erreurs de droit, notamment en ce qui concerne l’application des dispositions fiscales. Dans ce cas, le demandeur a soulevé que l’administration fiscale avait illégalement substitué un montant représentant la valeur vénale au prix de cession stipulé dans l’acte authentique.
L’office du juge consiste à vérifier si l’administration fiscale a respecté les dispositions légales en matière de détermination de la plus-value imposable. Le juge doit s’assurer que l’administration a établi que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu entre les parties, ce qui n’a pas été prouvé dans cette affaire.
La juridiction a retenu que l’administration fiscale ne pouvait pas légalement substituer un montant représentant la valeur vénale au prix de cession mentionné dans l’acte authentique, car elle n’avait pas établi que ce prix était inférieur au prix réellement convenu. Cette absence de preuve a conduit à l’annulation de l’ordonnance et du jugement antérieur.
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative permettent au juge d’ordonner le versement d’une somme à la charge de l’Etat pour couvrir les frais exposés par le demandeur. Dans cette affaire, la juridiction a décidé que l’Etat devait verser 6 000 euros à la société, en raison de l’annulation des décisions antérieures.
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Vu la procédure suivante :
La société SARF Azur a demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge du complément de prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts auquel elle a été assujettie à raison de la cession, réalisée au cours de l’année 2011 par la société de droit suisse Provim, d’un ensemble immobilier situé en France. Par un jugement n° 2102358 du 22 février 2024, ce tribunal a rejeté sa demande.
Par une ordonnance n° 24MA01018 du 27 mai 2024, la présidente de la 3ème chambre de la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel formé par la société SARF Azur contre ce jugement.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et deux mémoires en réplique, enregistrés les 29 juillet et 29 octobre 2024 et les 7 octobre et 5 décembre 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la société SARF Azur demande au Conseil d’Etat :
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
Après avoir entendu en séance publique :
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Célice, Texidor, Perier, avocat de la société SARF Azur ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société de droit suisse Provim a cédé le 19 janvier 2011, par acte authentique, un ensemble immobilier situé en France et s’est acquittée, à raison de la plus-value réalisée, du prélèvement prévu par l’article 244 bis A du code général des impôts. A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé que le prix de cession de cet ensemble immobilier était inférieur à sa valeur vénale, laquelle devait selon elle être retenue pour déterminer l’assiette du prélèvement, et a soumis en conséquence la société SARF Azur, agissant en qualité de représentant accrédité de la société Provim, au sens de l’article 171 quater du code général des impôts, à un complément de prélèvement. La société SARF Azur se pourvoit en cassation contre l’ordonnance du 27 mai 2024 par laquelle la présidente de la 3ème chambre de la cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel qu’elle avait formé contre le jugement du 22 février 2024 du tribunal administratif de Nice rejetant sa demande tendant à la décharge de ce supplément d’impôt.
2. Aux termes de l’article 244 bis A du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : » I.-1. Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B, réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon le taux fixé au deuxième alinéa du I de l’article 219 (…) / 2. Sont soumis au prélèvement mentionné au 1 : / (…) / b) Les personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France (…) / 3. Le prélèvement mentionné au 1 s’applique aux plus-values résultant de la cession : / a) De biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens (…) / III.- Lorsque le prélèvement mentionné au I est dû par une personne morale assujettie à l’impôt sur les sociétés, les plus-values sont déterminées par différence entre, d’une part, le prix de cession du bien et, d’autre part, son prix d’acquisition, diminué pour les immeubles bâtis d’une somme égale à 2 % de son montant par année entière de détention (…) / IV.- L’impôt dû en application du présent article est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d’un représentant désigné comme en matière de taxes sur le chiffre d’affaires. (…) / V.- Le prélèvement mentionné au I est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison des sommes qui ont supporté celui-ci. / Il s’impute, le cas échéant, sur le montant de l’impôt sur les sociétés dû par le contribuable à raison de cette plus-value au titre de l’année de sa réalisation. (…) « . Aux termes de l’article 164 B du code général des impôts : » I. Sont considérés comme revenus de source française : (…) e bis) Les plus-values mentionnées aux articles 150 U,150 UB et 150 UC, lorsqu’elles sont relatives : 1° A des biens immobiliers situés en France ou à des droits relatifs à ces biens (…) « . Pour l’application de ces dispositions, le prix de cession des biens immobiliers ou des droits portant sur ces biens est le prix réellement convenu entre les parties. Lorsque la vente est constatée par un acte authentique, le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte, sauf si l’une des parties à l’acte s’inscrit en faux contre la mention du prix ou si l’administration apporte la preuve d’une dissimulation du prix stipulé par rapport au prix réel de la vente.
3. Il résulte de ce qui a été dit au point 2 qu’en jugeant que l’administration fiscale avait pu légalement, pour la mise en œuvre des dispositions précitées de l’article 244 bis A du code général des impôts, déterminer la plus-value imposable réalisée par la société Provim en écartant le prix de cession de l’ensemble immobilier cédé qui figurait dans l’acte authentique du 19 janvier 2011 pour lui substituer un montant représentatif de sa valeur vénale, sans qu’il ne soit établi ni même allégué que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu entre les parties à la vente, dont le montant aurait été égal à la valeur vénale retenue par l’administration, la présidente de la 3ème chambre de la cour administrative d’appel de Marseille a commis une erreur de droit. Par suite, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’autre moyen du pourvoi, la société SARF Azur est fondée à demander l’annulation de l’ordonnance qu’elle attaque.
4. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond en application des dispositions de l’article L. 821-2 du code de justice administrative.
5. Ainsi qu’il a été dit au point 3, l’administration fiscale ne pouvait légalement substituer au prix de cession qui figurait dans l’acte authentique du 19 janvier 2011 un montant représentatif de la valeur vénale de l’ensemble immobilier cédé par la société Provim, dès lors qu’elle n’établissait pas que le prix de cession stipulé était inférieur au prix réellement convenu entre les parties à la vente, dont le montant aurait été égal à la valeur vénale qu’elle retenait. Par suite, la société SARF Azur est fondée à soutenir que c’est à tort que, par jugement du 22 février 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à la décharge du complément de prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts et des pénalités correspondantes auxquels elle a été assujettie, en sa qualité de représentant accrédité de la société Provim, au titre de l’année 2011, à raison de cette cession.
6. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, au titre de l’instance d’appel et de la présente instance, de mettre à la charge de l’Etat la somme de 6 000 euros à verser à la société SARF Azur au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : L’ordonnance du 27 mai 2024 de la présidente de la 3ème chambre de la cour administrative d’appel de Marseille et le jugement du 22 février 2024 du tribunal administratif de Nice sont annulés.
Article 2 : La société SARF Azur est déchargée du complément de prélèvement prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts auquel elle a été assujettie au titre de l’année 2011, ainsi que des pénalités correspondantes.
Article 3 : L’Etat versera à la société SARF Azur la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société SARF Azur et au ministre de l’action et des comptes publics.
Délibéré à l’issue de la séance du 2 février 2026 où siégeaient : M. Pierre Collin, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; M. Bertrand Dacosta, Mme Anne Egerszegi, présidents de chambre ; M. Nicolas Polge, M. Vincent Daumas, Mme Rozen Noguellou, M. Didier Ribes, conseillers d’Etat ; M. Olivier Saby, maître des requêtes et M. Olivier Guiard, maître des requêtes-rapporteur.
Rendu le 24 février 2026.
Le président :
Signé : M. Pierre Collin
Le rapporteur :
Signé : M. Olivier Guiard
La secrétaire :
Signé : Mme Fehmida Ghulam
La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la secrétaire du contentieux, par délégation :
ECLI:FR:CECHR:2026:496482.20260224
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Conseil d’État, 9ème – 10ème chambres réunies, 24/02/2026, 496482 — Thématiques associées : Fiscalité — Complément injustifié — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.
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