Bail résidentiel : résiliation, impayés et indemnités d’occupation expliqués.

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 11] au fonddu 01 octobre 2021

RG : 21-002314

[K]

C/

[S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 Février 2026

APPELANT :

M. [D] [K]

né le 01 Juillet 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Florent DELPOUX, avocat au barreau de LYON, toque : 1900

INTIMÉ :

M. [R] [S]

né le 10 Novembre 1932 à [Localité 12] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Anne christine DUBOST de la SELARL A.C. DUBOST, avocat au barreau d’AIN

INTERVENANTE SUR APPEL PROVOQUÉ :

M. [P] [I]

né le 11 Novembre 1973 à [Localité 10] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/009076 du 23/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représentée par Me Bérengère REYMOND, avocat au barreau de LYON, toque : 2075

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 10 Novembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 08 Décembre 2025

Date de mise à disposition : 04 Février 2026

Audience tenue par Véronique DRAHI, président, et , conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Bénédicte BOISSELET, président

– Véronique DRAHI, conseiller

– Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2011, M. [U] [S] a consenti à M. [D] [K] et à Mme [J] [I] son épouse, pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 €. Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non-régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Par un courrier du 28 novembre 2018, Mme [J] [I] épouse [K] a informé le bailleur de son départ du logement.

Le 25 février 2021, M. [S] a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2’136,29 € et de fournir une attestation d’assurance contre les risques dont le locataire doit répondre.

Par exploit du 5 mars 2021, M. [S] a fait signifier à Mme [K] une sommation de payer pour la somme en principal de 2’136,29 €, cet acte rappelant que les loyers constituent une dette ménagère jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres d’état civil.

Prétendant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées dans le délai imparti, M. [S] a, par exploit du 6 mai 2021, fait assigner M. et Mme [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon, lequel a, par jugement contradictoire du 1er octobre 2021 :

Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [S] la somme de 3 368,88 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de septembre 2021 inclus, selon état de créance du 23 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Constaté que le bail consenti par M. [S] à M. et Mme [K] sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 26 avril 2021,

Dit que M. et Mme [K] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leurs personnes que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Autorisé Mme [K] à se libérer de la somme due en principal et intérêts par versements mensuels successifs d’un montant minimum de 140 € chacun, la première mensualité devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les échéances ultérieures avant le 10 de chaque mois suivant et la 24ème mensualité devant solder la dette,

Condamné M. [K] à payer à M. [S] la somme de 600 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement et de plein droit exigible,

Rejeté le surplus des demandes de M. [S],

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamné M. [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 février 2021.

Par déclaration en date du 23 décembre 2021, M. [D] [K] a relevé appel de cette décision à l’encontre de M. [U] [S] uniquement et en tous ses chefs à l’exception de celui lui accordant des délais de paiement.

En cours de procédure d’appel, le divorce des époux [K] a été prononcé par jugement du juge aux affaires familiales du Tribunal Judiciaire de Lyon du 14 mars 2022, cette décision étant définitive puisque l’appel formé par M. [K] a été déclaré irrecevable.

Le 20 juin 2023, M. [D] [K] a fait l’objet d’une mesure d’expulsion.

Faisant suite aux «’conclusions d’appel provoqué et de révocation de l’ordonnance de clôture’» remises par voie électronique le 2 octobre 2023 pour le compte de Mme [J] [I] divorcée [K], le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 5 octobre 2023, révoqué l’ordonnance de clôture.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 5 septembre 2022 (conclusions en réplique et récapitulatives), M. [D] [K] demande à la cour’:

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon du 1er octobre 2021 en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [S] la somme de 3’368,88 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de septembre 2021 inclus, selon état de créance du 23 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Constaté que le bail consenti par M. [S] à M. et Mme [K] sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 8] est résilié depuis le 26 avril 2021,

Dit que M. et Mme [K] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leurs personnes que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Condamné M. [K] à payer à M. [S] la somme de 600 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,Condamné M. [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 février 2021,

Accorder à M. [K] les plus larges délais de paiement au titre de la moitié du montant de la dette locative,

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et dans l’hypothèse où la juridiction de céans viendrait à se prononcer après que l’expulsion effective de M. [K] ait été réalisée, ordonner sa réintégration dans le logement loué sous astreinte de 150 € par jour de retard, passé un délai de 5 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir,

Ordonner à M. [S] d’entreprendre les travaux nécessaires afin de mettre le logement loué en conformité avec les normes de décence et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

Condamner M. [S] à payer à M. [K] la somme de 9’936 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

Condamner M. [S] à payer à M. [K] la somme de 2’000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [S] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et dire qu’ils pourront être recouvrés par Me Delpoux, dans les conditions de l’article 699 dudit code.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 30 janvier 2024 (conclusions), M. [U] [S] demande à la cour’:

Déclarer mal fondé l’appel de M. [K] à l’encontre de la décision rendue le 1er octobre 2021 par le juge des contentieux et de la protection près le Tribunal judiciaire de Lyon,

Et par conséquent,

Confirmer en tous points le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Lyon du 1er octobre 2021,

Rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de M. [K],

Rejeter toutes les autres demandes, fins et conclusions de Mme [J] [I],

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [K] et Mme [J] [I] à verser à M. [S] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [K] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 6 avril 2024 (conclusions récapitulatives n°2), Mme [J] [I] divorcée [K] demande à la cour’:

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon en date du 25 octobre 2021, en ce qu’il a :

Constaté que le bail consenti par M. [S] à M. [K] et Mme [K] sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 26 avril 2021,

Dit que M. [K] et Mme [K] doivent quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à leur expulsion, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Autorisé Mme [K] à se libérer de la somme en principal et intérêts par versements mensuels successifs de 140 € chacun ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon en date du 25 octobre 2021, en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [K] et Mme [K] à payer à M. [S] la somme de 3 368,88 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de septembre 2021 inclus selon état de créance du 23 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamné solidairement M. [K] et Mme [K] à payer à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à libération effective et totale des lieux ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Déclarer n’y avoir lieu à la condamnation solidaire de M. [K] et Mme [K] à régler à M. [S] les loyers, charges et indemnités d’occupation,

En conséquence,

Condamner M. [K] seul à régler à M. [S] la somme de 3 368,88 €, correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de septembre 2021 inclus selon état de créance du 23 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamner M. [K] seul à régler à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation de bail, à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Condamner M. [S] à rembourser à Mme [K] les sommes dont elle s’est acquittées auprès du commissaire de justice depuis le 15 décembre 2021 et selon échéancier accordé, soit à ce jour la somme de 3 500 €, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

Déclarer n’y avoir lieu à condamnation solidaire de M. [K] et Mme [K] à régler à M. [S] les loyers, charges et indemnités d’occupation, postérieurement au 31 mars 2020,

En conséquence,

Condamner solidairement M. [K] et Mme [K] à régler la somme de 542,22 € due au titre des loyers et charges jusqu’au 31 mars 2020,

Condamner M. [K] seul à régler à M. [S] la somme de 2 826,66 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation d’avril 2020 à septembre 2021 inclus selon état de créance du 23 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamner M. [K] seul à régler à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation de bail, à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Condamner M. [S] à rembourser à Mme [K] le différentiel entre les sommes dont elle s’est acquittée auprès du commissaire de justice depuis le 15 décembre 2021 et selon échéancier accordé, soit à ce jour la somme de 3 500 €, et le montant des loyers dus au 31 mars 2020, soit la somme de 2 957,78 €, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner M. [K] à relever et garantir, dans leur rapport entre eux, Mme [K] des condamnations aux loyers, charges et indemnités d’occupation et intérêts réglés par elle pour la période postérieure au 3 décembre 2018,

En conséquence,

Condamner M. [K] à régler à Mme [K] les sommes dont elle s’est acquittée auprès du commissaire de justice depuis le 15 décembre 2021 au titre des loyers et indemnités d’occupation depuis le 21 septembre 2018, soit à ce jour la somme de 3 500 €, à actualiser au jour de l’arrêt à intervenir,

Autoriser Mme [K] à se libérer de la somme en principal et intérêts par 35 versements mensuels successifs de 140 € chacun, le solde de la dette étant du à la 36ème mensualité,

Condamner M. [S] à payer à Mme [K] la moitié de la somme allouée à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

Condamner M. [K] aux entiers dépens.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.
MOTIFS,

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «’déclarer’» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur le constat de la résiliation de plein droit du bail et sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, le cas échéant, en réintégration’:

Le premier juge a retenu que le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’il est en droit de se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 avril 2021 car le commandement délivré est resté infructueux. Il n’a pas évoqué une demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [D] [K] indique qu’il n’a pas été fait droit à sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il affirme n’avoir jamais failli au paiement du loyer pour solliciter les plus larges délais de paiement de la moitié des sommes dues, précisant qu’il est toujours marié. Il fait valoir que sa situation financière est fragile puisqu’il perçoit l’ARE pour un montant mensuel de 1’035,76 € dont est déduit 459,20 € au titre de la pension alimentaire due pour ses enfants, soit un reste à vivre de 576,56 €. Il conteste que l’octroi de délais de paiement suspensifs soit conditionné à l’existence d’une procédure de surendettement.

Dans l’hypothèse où la cour se prononcerait après son expulsion, il demande sa réintégration sous astreinte dans les lieux loués.

M. [U] [S] s’oppose à la demande de délais de paiement, rappelant que l’octroi de tels délais n’est pas de droit et que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 invite les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement de surendettement. Il conteste formellement que M. [K] n’ait jamais failli dans le paiement de ses loyers, rappelant au contraire que depuis 2019, il s’acquitte mensuellement de 600 € alors que le loyer s’élève à 690,37 €. Il considère qu’en réalité, l’intéressé n’est pas en capacité d’assumer le loyer en l’état de son reste à vivre de 576,56 €, ce qui exclut de lui accorder des délais de paiements suspensifs. Il en conclut que la demande d’astreinte pour réintégration des lieux ne peut qu’être rejetée.

Mme [J] [I] divorcée [K] demande la confirmation des chefs du jugement ayant constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, rappelant que malgré l’ordonnance de non-conciliation lui attribuant la jouissance du logement familial avec ses deux enfants, elle a été contrainte de partir car M. [K] a refusé de quitter les lieux. Elle déplore que M. [K] se soit en outre abstenu de payer intégralement le loyer.

Elle ajoute que l’infirmation du jugement est d’autant moins justifiée que M. [K] a continué, même après le jugement, à ne payer que 600 € par mois au lieu de l’échéance de 690,37 € de sorte que la dette continue d’augmenter, alors pourtant que l’intéressé a trouvé un emploi à [Localité 6] depuis le printemps 2023.

Sur ce,

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que «’le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (’) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet’».

Par ailleurs, l’article 1313 du code civil énonce notamment que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

En l’espèce, faisant application de l’article 24, I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le premier juge a exactement constaté que le contrat de bail du 1er avril 2011 comporte une clause résolutoire et qu’un commandement visant cette clause avait été signifié le 25 février 2021. Par ailleurs, il a exactement retenu que le décompte produit par le bailleur établit que la somme de 2’136,29 € alors réclamée dans le commandement n’a pas été payée dans les deux mois impartis, M. [K] n’ayant effectué aucun paiement en mars et avril 2021. La cour relève en outre que l’appelant ne discute pas l’existence de la dette locative qui est constituée quasi exclusivement d’un différentiel entre le loyer initial de 600 € et son indexation à la somme de 690,37 €, ce différentiel étant impayé depuis octobre 2019. Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les conditions de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 avril 2021.

Au soutien de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, M. [K] justifie de ses ressources, lesquelles, loin d’établir que l’appelant serait en mesure de régler la dette locative, établissent au contraire qu’il n’est pas même en capacité d’assumer le loyer courant. En effet, outre le fait que depuis octobre 2019, l’appelant ne s’est acquitté que partiellement des échéances de loyers puisqu’il n’a jamais réglé le différentiel de 90,37 € suite à l’indexation appliquée, son reste à vivre mensuel de 576,56 € après la retenue opérée par la CAF sur ses revenus est insuffisant pour permettre le paiement du loyer. Or, le règlement des échéances courantes de loyer constitue le préalable nécessaire à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, sans quoi la dette se reconstituerait aussitôt.

Au surplus, il sera rappelé que M. [K] n’est pas fondé à considérer qu’il ne serait tenu à l’égard du bailleur que de la moitié de la dette locative, sauf à méconnaître l’article 1313 et étant rappelé que l’obligation à la dette à l’égard de M. [S] ne se confond pas avec la contribution à la dette entre co-débiteurs solidaires.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a implicitement rejeté la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire présentée par M. [K], est confirmé et, en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, la demande de M. [K] en réintégration des lieux ne peut qu’être rejetée.

En outre, le jugement attaqué est également confirmé, d’abord en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail à effet au 26 avril 2021, ensuite en ce qu’il a autorisé l’expulsion de M. et Mme [K] puisque Mme [J] [I] divorcée [K] ne forme pas appel de ce dernier chef.

Sur la solidarité de la dette locative et sur les demandes reconventionnelles en remboursement et, subsidiairement, en délai de paiement :

Le premier juge a prononcé une condamnation solidaire, sans motivation particulière, et il a accordé des délais de paiement sur vingt-quatre mois à Mme [P] [I] épouse [K].

Mme [J] [I] divorcée [K] demande à la cour d’infirmer la décision de première instance concernant la solidarité de la dette locative, faisant valoir qu’aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Or, elle estime d’abord que M. [S] ne peut pas se prévaloir de la solidarité conventionnelle prévue à l’article 9 du contrat de bail dès lors que cette clause n’indique pas que la solidarité perdure au-delà du terme du bail et pour les périodes de tacite reconduction.

A titre subsidiaire, elle considère que la solidarité conventionnelle n’a subsisté que jusqu’au terme du bail ayant suivi son congé donné le 3 décembre 2018, soit une échéance du bail au 31 mars 2020. Elle en conclut qu’elle est tout au plus débitrice d’un arriéré de loyer de 542,22 € et qu’elle n’est pas tenue solidairement des indemnités d’occupation, sollicitant en conséquence la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 3’500 € indûment versée.

Elle fait ensuite valoir que le bailleur ne peut pas d’avantage se prévaloir d’une solidarité légale des époux puisque, à compter de son congé du 3 décembre 2018, les échéances de loyers et d’indemnités d’occupation n’avaient plus un caractère ménager. Elle rappelle que l’ordonnance de non-conciliation a été rendue le 21 septembre 2018 et elle considère que la dette, qui s’est constituée à compter de 2019, n’a pas été contractée pour les besoins du ménage et l’entretien des enfants. Elle conteste avoir payé volontairement entre les mains de l’huissier de justice, précisant n’avoir effectué des versements que pour éviter des mesures d’exécution forcée.

A titre plus subsidiaire, Mme [J] [I] divorcée [K] demande à la cour de lui octroyer des délais de paiement sur trente six mois. Elle précise avoir respecté l’échéancier accordé par le premier juge mais elle fait valoir qu’elle demeure dans l’incapacité de régler le solde. Elle indique percevoir des indemnités chômage et des prestations familiales pour la somme totale mensuelle de 1’988 € avec laquelle elle doit assumer des charges fixes de 1’151 €.

M. [D] [K] ne répond pas spécialement sur ce point sauf à indiquer qu’il ne doit que la moitié des loyers. Il précise également que si une ordonnance de non-conciliation a été rendue, les époux restent solidaires du paiement des loyers et charges et que si l’un d’eux donne congé au bailleur, il reste tenu solidairement tant que le divorce n’a pas été prononcé et transcrit sur les actes d’état civil.

M. [U] [S] demande à la cour de confirmer la décision du premier juge concernant la condamnation solidaire de Mme [I]. Au titre de la solidarité conventionnelle, il rappelle qu’il est jugé que le renouvellement tacite du bail se fait aux mêmes conditions. Il affirme que cette solidarité s’applique aussi bien aux loyers qu’aux indemnités d’occupation puisque l’article 9 du contrat précise concerner toutes les obligations résultant du contrat.

Au titre de la solidarité légale, il fait valoir qu’il est jugé que la solidarité des époux perdure au congé donné par l’un d’eux jusqu’à la retranscription sur les actes d’état civil du jugement de divorce. Il considère que dès lors que l’appartement a été loué par les locataires pour en faire le logement familial, le caractère ménager de la dette de loyer est établi, comme il l’a rappelé à Mme [I] lorsqu’elle lui a donné congé. Il relève que l’intéressée ne justifie pas de la transcription du jugement de divorce sur les actes d’état civil et qu’elle ne peut qu’être déboutée de sa demande en remboursement.

Sur ce,

Les époux co-titulaires du bail, par l’effet de l’article 1751 du code civil, sont solidairement tenus au paiement des loyers tant que dure le mariage.

En vertu de l’article 262 du code civil, la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

En application de ce texte, il est jugé que la co-titularité légale du bail ne survit pas à la transcription du jugement ayant attribué le droit au bail à l’un des époux.

Par hypothèse, la co-titularité ne survit pas d’avantage à la résiliation du bail et les indemnités d’occupation alors dues, fondées sur l’article 1240 du code civil, constituent la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [J] [I] alors épouse [K] avait donné congé par un courrier du 28 novembre 2018 dont M. [S] avait accusé réception par lettre recommandée du 3 décembre 2018. En application des règles précitées, le bailleur était fondé à répondre aux locataires, aux termes de sa lettre recommandée du 3 décembre 2018, qu’ils restaient chacun tenus solidairement du paiement des loyers, indépendamment du congé délivré par l’un d’eux puisque les intéressés, même en instance de divorce, demeuraient mariés et, à ce titre, co-titulaires du bail.

Par ailleurs, l’ordonnance de non-conciliation dont Mme [J] [I] se prévaut ne règle que les rapports entre les époux, sans être opposable aux tiers. Dès lors, cette décision n’était pas de nature à faire échec à la co-titularité du bail comme implicitement retenu par le premier juge.

Enfin, la cour d’appel relève que dans le cadre de la présente instance, Mme [J] [I] divorcée [K] ne justifie toujours pas de la retranscription du jugement de divorce intervenu en cours de procédure d’appel de sorte qu’elle échoue à discuter la co-titularité du bail, du moins jusqu’à la résiliation de plein droit du 26 avril 2021.

En effet, à compter de cette date, il n’est pas discuté que Mme [P] [I] divorcée [K] n’a pas personnellement occupé les lieux. Dans ces conditions, elle n’a pas à répondre du préjudice d’indisponibilité de l’appartement subi par le bailleur, la clause de solidarité insérée au contrat de bail ne concernant pas, contrairement à ce que soutient M. [S], les indemnités d’occupation qui, par nature, ne sont dues que par la personne qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail.

Au final, la cour constate qu’à la date du 26 avril 2021, jour de la résiliation du bail, la dette locative s’élevait à 3’517,03 € et qu’à la date du 23 septembre 2021, jour du décompte fondant la demande en paiement de M. [S], la dette locative s’élevait à 3’368,88 €. Or, même si Mme [J] [I] divorcée [K] était débitrice de la somme de 3’517,03 € selon décompte arrêté le 26 avril 2021, le premier juge ne pouvait pas allouer à M. [S] cette somme, sauf à statuer ultra petita.

Dès lors, la circonstance que Mme [J] [I] divorcée [K] n’était tenue que des loyers échus jusqu’au 26 avril 2021 est sans incidence sur le quantum de sa condamnation de sorte le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement de la somme de 3’368,88 €, est confirmé.

Par ailleurs, le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à libération effective des lieux, est infirmé.

Statuant à nouveau, la cour condamne M. [K] seul au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à libération effective des lieux et la cour rejette la demande d’indemnités d’occupation présentée par M. [S] en ce que cette demande est présentée contre Mme [J] [I] divorcée [K].

Il résulte du décompte produit par Mme [P] [I] divorcée [K] qu’elle celle-ci a versé mensuellement entre les mains de l’huissier de justice mandaté par M. [S] la somme de 140 € à compter du 15 décembre 2021, soit des paiements d’un montant total de 3’080 € arrêté au 11 septembre 2023. A supposer que ces versements mensuels se soient poursuivis et que Mme [P] [I] divorcée [K] ait, au jour des débats devant la cour, payé une somme supérieure à la dette dont elle doit répondre, ci-avant fixée à 3’368,88 €, il n’y aurait pas pour autant lieu de condamner M. [S] à la rembourser. En effet, il sera rappelé en tant que de besoin que le présent arrêt vaut titre exécutoire en restitution des sommes versées en exécution des chefs infirmés du jugement attaqué. La demande en remboursement présentée par Mme [P] [I] divorcée [K] est en conséquence rejetée.

Enfin, compte tenu des sommes déjà acquittées dont il est justifié à hauteur de 3’080 €, qui représentent la quasi-totalité de la dette de Mme [P] [I] divorcée [K] à l’égard de son ancien bailleur, la demande de délai de paiement présentée par l’intéressée est rejetée comme étant inutile.

Sur l’appel en garantie ’:

Mme [J] [I] divorcée [K] demande à la cour à titre subsidiaire de condamner M. [K] à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge. Elle précise que le sort de la créance locative ne saurait être traité dans la liquidation du régime matrimonial puisqu’il n’existe aucune communauté à liquider.

M. [D] [K] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 1317 du code civil prévoit qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part et que celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

En l’espèce, il est constant que la dette de loyer ne s’est constituée qu’à compter d’octobre 2019, date à laquelle il n’est pas discuté que Mme [P] [I] divorcée [K] avait déjà quitté l’appartement loué comme elle en avait d’ailleurs informé le bailleur par un courrier du 28 novembre 2018. Si le bailleur a continué de bénéficier de l’engagement solidaire des époux, la circonstance que M. [K] occupe seul les lieux emporte que, dans les rapports entre époux, l’appelant était tenu de la totalité des loyers.

Il s’ensuit que Mme [P] [I] divorcée [K] est fondée en son appel en garantie et la cour condamne M. [K] à la relever et garantir de la condamnation au paiement de la somme de 3’368,88 € ci-avant prononcée.

Sur la demande reconventionnelle en travaux de mise en conformité du logement et en indemnisation d’un préjudice de jouissance’:

M. [D] [K] indique que le juge de première instance n’a pas retenu l’existence d’un préjudice de jouissance et il affirme que le logement donné à bail ne répond pas aux normes de décence. Il rappelle avoir signalé au bailleur des nuisances sonores et olfactives et il renvoie aux constatations par huissier de justice faisant état de prises électriques dangereuses, de pièces dépourvues de ventilation et d’un défaut d’isolation aussi bien vis-à-vis de l’extérieur que des autres voisins. Il précise avoir signalé cette situation par téléphone et SMS dès 2019, en vain.

Il se défend d’être responsable de dégradations, d’autant plus que les autres occupants de l’immeuble se plaignent des mêmes nuisances dans leurs logements et que le procès-verbal de constat qu’il a fait établir est éloquent. Il demande la réalisation de travaux de mise aux normes sous astreinte et il sollicite une indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant à 40% du loyer acquitté depuis l’automne 2019.

M. [U] [S] relève d’abord que le procès-verbal de constat dont se prévaut l’appelant est postérieur au jugement attaqué. Il souligne ensuite que ce procès-verbal démontre surtout un état de saleté des lieux et un manque d’entretien imputable au locataire. Il invoque la présomption de bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée et il fait valoir que les lieux sont loués depuis 2011, sans que M. [K] n’ait signalé de difficultés avant 2019. Il en conclu qu’en réalité, les locataires ont laissé se dégrader l’appartement au mépris de leur obligation d’entretien, sans pouvoir dès lors se prévaloir d’un quelconque trouble de jouissance.

Mme [J] [I] divorcée [K] s’associe à la demande indemnitaire de M. [K] en souhaitant voir condamner M. [S] à lui verser la moitié des dommages et intérêts fixés par la cour. Elle fait valoir qu’elle doit bénéficier de cette somme au titre de la réduction de la dette locative et elle considère qu’à défaut, M. [K] bénéficierait d’un enrichissement sans cause.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 alinéa 2, a) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, le procès-verbal de constat établi le 16 mars 2022 démontre que les lieux loués sont affectés de désordres tenant essentiellement, d’une part, à un défaut d’isolation au niveau de la porte d’entrée (en raison d’un jour en partie basse de cette porte) et au niveau du plafond (lequel laisse passer les odeurs et les bruits en provenance des appartements contiguës), et d’autre part, à une installation électrique non-conforme. En raison de leur nature, ces désordres pré-existaient nécessairement à la signature du bail de sorte que le manquement de M. [S] à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage est établi.

Si M. [K] était recevable à solliciter la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise en état au jour de ses écritures, cette demande est devenue sans objet puisque l’appelant n’a plus vocation à profiter de tels travaux, l’intéressé, expulsé le 20 juin 2023, ayant été ci-avant débouté de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire et en réintégration des lieux. La cour rejette en conséquence la demande en condamnation de M. [S] à effectuer des travaux de remise en état des lieux loués.

Les désordres ci-avant évoqués comme étant avérés ont nécessairement occasionné un inconfort au quotidien pour M. [K]. Le préjudice subi n’entravant toutefois pas l’habitabilité des lieux, il ne saurait être indemnisé qu’à hauteur de 15 € par mois calculé, comme sollicité par l’appelant pour la période de l’automne 2019 jusqu’à septembre 2022, soit la somme de 540 €.

La période indemnisée étant postérieure au départ des lieux de Mme [J] [I] divorcée [K], celle-ci n’est pas fondée à réclamer la moitié de cette indemnité.

Au final, la cour condamne M. [S] à indemniser M. [K] du trouble de jouissance souffert en raison du mauvais état d’usage des lieux loués à hauteur de la somme de 540 €.

Sur les demandes accessoires’:

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné M. [K], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à M. [S] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, montant justifié en équité.

M. [K], partie principalement perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel, avec droit de recouvrement au profit de Me Florent Delpoux, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelant est débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles et M. [S] est également débouté de sa demande de ce chef en ce qu’elle est dirigée contre Mme [J] [I] divorcée [K].

Enfin, la cour d’appel condamne en outre à hauteur d’appel M. [K] à payer à M. [S] la somme de 1’500 € à valoir sur l’indemnisation de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a’condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à M. [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [D] [K] à payer à M. [R] [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective et totale des lieux,

Rejette la demande de M. [R] [S] en paiement d’indemnités d’occupation en ce que cette demande est dirigée contre Mme [J] [I] divorcée [K],

Confirme le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus de toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [D] [K] en réintégration des lieux sous astreinte,

Rejette la demande de Mme [P] [I] divorcée [K] en remboursement des sommes payées à M. [R] [S] et rappelle, en tant que de besoin, que le présent arrêt vaut titre de restitution des sommes versées en exécution des chefs infirmés du jugement rendu le 1er octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon,

Condamne M. [D] [K] à relever et garantir Mme [P] [I] divorcée [K] de sa condamnation ci-avant prononcée au paiement de la somme de 3’368,88 €, correspondant aux loyers échus au 26 avril 2021 limitée à la somme réclamée par le bailleur, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision attaquée,

Rejette la demande de Mme [P] [I] divorcée [K] en délais de paiement,

Rejette la demande de M. [D] [K] en condamnation de M. [U] [S] à effectuer des travaux de remise en état du logement,

Condamne M. [U] [S] à payer à M. [D] [Y] la somme de 540 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance souffert depuis l’automne 2019 jusqu’à l’automne 2022,

Rejette la demande de Mme [J] [I] divorcée [K] en indemnisation d’un préjudice de jouissance pour la même période,

Condamne M. [D] [K] aux dépens de l’instance d’appel, avec droit de recouvrement au profit de Me Florent Delpoux dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée par M. [D] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande présentée par M. [U] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce qu’elle est dirigée contre Mme [J] [I] son épouse,

Condamne M. [D] [K] à payer à M. [U] [S] la somme de 1’500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT