La cour a confirmé le jugement du juge de l’expropriation, validant une indemnité globale de 21.020 euros, déterminée selon la méthode de comparaison. La date de référence pour l’évaluation des biens expropriés a été fixée au moment où le PLU est devenu opposable.
Parmi les parcelles à acquérir, deux appartiennent au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]. Une ordonnance d’expropriation a été rendue en novembre 2024, mais en l’absence d’accord sur les indemnités, OPPIDEA a saisi la juridiction compétente pour leur fixation. Un transport sur les lieux a eu lieu en octobre 2024. Le jugement du 25 février 2025 a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité de 21.020 euros, comprenant une indemnité principale et une indemnité de remploi, tout en rejetant d’autres demandes.
Le syndicat des copropriétaires a fait appel de ce jugement, demandant une indemnité de 54.200 euros pour la valeur vénale des parcelles expropriées. En réponse, OPPIDEA a demandé la confirmation du jugement initial et a contesté les prétentions du syndicat. Lors de l’audience de décembre 2025, la cour a examiné les biens expropriés, la date de référence pour l’indemnisation, et les principes d’évaluation des biens.
La cour a confirmé que la méthode d’évaluation par comparaison était appropriée, et a retenu un prix de 130 euros/m², justifiant ainsi l’indemnité allouée par le premier juge. Les demandes des parties concernant les frais d’appel ont été rejetées, et le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens. La cour a donc confirmé le jugement du 25 février 2025 dans son intégralité.
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans cette affaire d’expropriation. Le syndicat des copropriétaires de la résidence concernée devra assumer les frais de justice, tandis que l’indemnité allouée ne répond pas aux attentes initiales de l’appelant.
La propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité, conformément aux articles 2 et 7 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. L’article 545 du code civil précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1).
Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation. L’article L. 322-2 alinéa 1 stipule que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, tandis que l’alinéa 2 précise qu’ils sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.
La juridiction a retenu la méthode d’évaluation par comparaison, qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié. Cette méthode est conforme à la jurisprudence, qui considère que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n° 90-70.084).
La juridiction a retenu un prix au m² de 130 euros, en se fondant sur quatre termes de comparaison fournis par le syndicat des copropriétaires et sur les arguments de la société OPPIDEA. Elle a constaté que les termes de comparaison des deux parties aboutissaient à une valeur de 130 euros/m², ce qui a conduit à l’allocation d’une indemnité principale de 18.200 euros pour 140 m², ainsi qu’une indemnité de remploi de 2.820 euros, conformément aux articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation.
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés en justice. Dans cette affaire, la juridiction a confirmé le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, déboutant les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700, considérant l’équité.
ARRÊT N° 4/2026
N° RG 25/00011 – N° Portalis DBVI-V-B7J-Q66P
SL/IA
Décision déférée du 25 Février 2025 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 24/00033
J-M.GAUCI
CONFIRMATION
Copie exécutoire délivrée le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D’APPEL DE TOULOUSE
Chambre des Expropriations
***
ARRÊT DU DIX HUIT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX
***
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SARL VIA,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME
S.A. OPPIDEA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
DRFIP d’Occitanie pôle d’évaluation domaniale de [Localité 1]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
non représenté à l’audience
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de:
Président : M. DEFIX,
Assesseurs : A-M.ROBERT
S.LECLERCQ
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
– CONTRADICTOIRE
– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
– signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.
La création de la [Adresse 5], située au Sud-Est de la commune de [Localité 1], a été approuvée par délibération de la communauté urbaine [Localité 1] Métropole du 20 décembre 2012, publiée le 16 décembre 2012, et déclarée d’intérêt communautaire par délibération du 14 décembre 2017.
La réalisation de cette ZAC a été confiée à la SEML OPPIDEA, titulaire d’une concession d’aménagement confiée par [Localité 1] Métropole depuis le 19 décembre 2013.
L’ouverture d’une enquête parcellaire a été ordonnée suivant arrêté préfectoral du 4 mai 2018. Puis, par arrêté préfectoral du 10 mars 2021, une enquête parcellaire complémentaire a été autorisée.
A l’issue de l’enquête principale, qui s’est déroulée du 7 juin au 14 juillet 2018, les travaux nécessaires à la réalisation de la [Adresse 5] ont été déclarés d’utilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2018, et la société OPPIDEA a été autorisée à procéder aux acquisitions nécessaires y compris par voie d’expropriation.
Parmi les parcelles à acquérir figurent deux parcelles nouvellement cadastrées [Cadastre 1] pour 129 m² et [Cadastre 2] pour 11 m², appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1].
Ces parcelles ont fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, le 5 novembre 2024.
A défaut d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, la société OPPIDEA a saisi la juridiction de l’expropriation, par courrier du 5 août 2024, aux fins de fixation judiciaire de celles-ci.
Un transport sur les lieux s’est déroulé le 3 octobre 2024.
Par jugement du 25 février 2025, le juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne a :
– alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une indemnité globale de dépossession d’un montant de 21.020 euros, comprenant :
* indemnité principale : 18.200 euros ;
* indemnité de remploi : 2.820 euros ;
– donné acte aux parties de l’engagement de l’expropriant de déplacer le bloc boîtes aux lettres et le lampadaire situé dans l’emprise ;
– laissé les dépens de l’instance à la charge de l’autorité expropriante ;
– rejeté toute autre demande.
Pour statuer ainsi, le premier juge a fixé la date de référence à la date à laquelle le PLU approuvé le 10 novembre 2016 est devenu opposable aux tiers. Il utilisé la méthode d’évaluation par comparaison, en se fondant sur 4 termes de comparaison fournis par le syndicat des copropriétaires, et a retenu un prix au m² de 130 euros.
Par déclaration du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait appel de ce jugement, en ce qu’il a :
– alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une indemnité globale de dépossession d’un montant de 21.020 euros, comprenant :
* indemnité principale : 18.200 euros ;
* indemnité de remploi : 2.820 euros ;
– rejeté toute autre demande.
PRETENTIONS :
Par conclusions déposées le 4 juillet 2025, notifiées le 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], appelant, demande à la cour de :
– réformer le jugement du 25 février 2025 du tribunal judiciaire de Toulouse ;
– allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 54.200 euros au titre de la valeur vénale des emprises expropriées concernant les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d’une superficie totale de 140 m² ;
– condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.
Par mémoire déposé le 30 juillet 2025, notifié le 30 juillet 2025, la société OPPIDEA, intimée, demande à la cour de :
– confirmer le jugement rendu le 25 février 2025 dans toutes ses dispositions ;
– rejeter toutes prétentions contraires du syndicat des copropriétaires ;
– condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société OPPIDEA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– le condamner aux entiers dépens d’appel.
Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 décembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la saisine de la cour :
L’appel ne porte pas sur le chef de jugement ayant donné acte aux parties de l’engagement de l’expropriant de déplacer le bloc boîtes aux lettres et le lampadaire situé dans l’emprise. En l’absence d’appel incident, la cour n’en est pas saisie.
Sur les biens expropriés :
Les parcelles sont cadastrées :
– [Cadastre 1] pour 129 m² ;
– [Cadastre 2] pour 11 m² ;
soit une superficie totale de 140 m².
Ces parcelles correspondent à des parties communes de la copropriété du [Adresse 1]. Elles se présentent sous la forme d’une bande de terrain parallèle à la [Adresse 6], dont elles sont séparées par une haie.
La parcelle [Cadastre 1] est pour partie à usage de jardin privatif rattaché au lot °2 de la copropriété, et pour partie à usage de passage commun comme la parcelle [Cadastre 2].
Le reliquat supporte un bâtiment comportant 5 appartements.
L’emprise oblige à déplacer le bloc boîtes aux lettres et un réverbère.
En revanche, les places de stationnement ne sont pas concernées par l’emprise.
Sur la date de référence et la situation d’urbanisme :
En application de l’article L 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le PLU de [Localité 1] Métropole, approuvé par délibération du 10 novembre 2016.
A cette date, le document d’urbanisme en vigueur indique un classement de l’emprise expropriée en zone urbaine de projet UP2C.
L’emprise est classé dans un secteur désigné comme ouvert à l’urbanisation par le PLU et elle est desservie par les réseaux.
Elle bénéficie de la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.
Sur les principes d’indemnisation :
Aux termes des articles 2 et 7 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.
L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :
– article L. 321-1 : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– article L. 322-1 : Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation. En l’espèce, elle a été rendue le 5 novembre 2024, aussi c’est à cette date que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.
– article L. 322-2 alinéa 1 : Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
– article L. 322-2 alinéa 2 : Les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.
Sur la valorisation du bien exproprié :
Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation, et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n° 90-70.084).
En pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison, qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.
Le syndicat des copropriétaires entend évaluer les parcelles litigieuses à hauteur de 350 euros/m². Il se prévaut de 4 termes de comparaison qu’il décrit ainsi :
– cession du 5 mai 2023 au [Adresse 7], au prix de 94.927 euros, portant sur 130 m² ;
– cession du 28 octobre 2022 au [Adresse 8], au prix de 9.220 euros, portant sur 60 m² ;
– vente du 4 août 2023 au [Adresse 9], au prix de 9.450 euros, portant sur 30 m² ;
– vente du 26 avril 2024 au [Adresse 10], au prix de 19.214 euros, portant sur 103 m².
La société OPPIDEA demande de retenir une valeur de 130 euros/m², en faisant valoir que les termes de comparaison du syndicat des copropriétaires sont erronés.
Le traité d’adhésion du 5 mai 2023 relatif au bien situé [Adresse 7], porte en réalité sur une parcelle de 130 m² et une parcelle de 128 m², soit au total 258 m². L’adhésion à expropriation a eu lieu moyennant une indemnité de 94.927,20 euros décomposée comme suit :
– à concurrence de la somme de 33.540 euros au titre de l’indemnité principale (soit un prix de 130 euros par mètre carré) ;
– à concurrence dela somme de 4.354 euros au titre de l’indemnité de remploi ;
– à concurrence de la somme de 49.086 euors au titre de la restitution des fonctionnalités (en ce compris la somme de 13.614 euros TTC au titre du coût de déplacement des rétentions enterrées).
Le prix est donc de 130 euros du m².
La société OPPIDEA fait valoir que la cession du 28 octobre 2022 au [Adresse 8], portant sur 60 m², est intervenue pour une indemnité principale de 7.800 euros et une indemnité de remploi de 1.420 euros, et que le prix est donc de 130 euros du m².
Elle fait valoir que la vente du 4 août 2023 au [Adresse 9], au prix de 9.450 euros, porte en réalité également sur les parcelles adjacentes [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour un total de 270 m².
Il ressort du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 8 février 2022 constatant l’arrangement global que la cession du 26 avril 2024 au [Adresse 10], au prix de 19.214 euros, portant sur 103 m², a eu lieu selon une indemnité principale de 13.390 euros, soit à 130 euros/m², outre une indemnité de remploi de 2.258 euros et une indemnité pour perte d’essences végétales de 1.307,20 euros,.
La société OPPIDEA fournit un terme de comparaison résultant d’un jugement du 8 février 2022 du juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne, portant sur une parcelle nouvellement cadastrée [Cadastre 6] pour 103 m², située [Adresse 10]. L’autorité expropriante a proposé la somme de 16.955,70 euros, qui a été acceptée par les expropriés, se décomposant comme suit :
– indemnité principale : 103 m² X 130 euros = 13.390 euros ;
– indemnité de remploi : 2.258,50 euros ;
– indemnité pour perte d’essences végétales : 1.307,20 euros.
La société OPPIDEA fournit également un terme de comparaison résultant d’un jugement du 4 février 2025 du juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne, portant sur une parcelle nouvellement cadastrée [Cadastre 7] pour 151 m², située [Adresse 11]. Un accord est intervenu, portant sur :
– une indemnité principale de 19.630 euros (soit 130 euros/m²) ;
– une indemnité de remploi de 2.963 euros ;
– une indemnité pour perte de stationnement de 5.000 euros ;
– une indemnité pour dépréciation du surplus de 26.000 euros ;
– l’indemnisation en nature d’une clôture.
En conséquence, il ressort des termes de comparaison fournis tant par le syndicat des copropriétaires que par la société OPPIDEA une valeur de 130 euros/m².
C’est donc à juste titre que pour la parcelle expropriée de 140 m², le premier juge a alloué :
– une indemnité principale de 140 X 130 = 18.200 euros ;
– une indemnité de remploi de 2.820 euros se décomposant comme suit :
20% X 5.000 = 1.000 euros ;
15% de 5.001 à 15.000 = 1.500 euros ;
10 % au-delà de 15.000 : 320 euros
soit (20% X 5.000) + (15% X 10.000) + (10% X 3.200) = 2.820 euros.
Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce que le juge de l’expropriation a alloué au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une indemnité globale de dépossession de 21.020 euros, comprenant :
– indemnité principale : 18.200 euros ;
– indemnité de remploi : 2.820 euros.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement dont appel sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.
Compte tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’expropriation du département de la Haute Garonne du 25 février 2025 ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux dépens d’appel ;
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel et non compris dans les dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I. ANGER M.DEFIX
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Toulouse, 18 février 2026, RG n° 25/00011 — Thématiques associées : Expropriation — Indemnisation en cas d’expropriation — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 25 février 2026.
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