Insaisissabilité des biens immobiliers : conditions et enjeux de la vente amiable

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 8

ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2026

(n° / 2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12488 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLWGE

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 4 Juillet 2025 – Juge commissaire du Tribunal Judiciaire de CRETEIL – RG n° 18/00075

APPELANTE

Madame [E] [X]

De nationalité française

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Inès FOUACHE, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 233,

INTIMÉS

S.E.L.A.R.L. S21 Y, ès qualités,

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de CRETEIL sous le numéro 813 660 693,

Dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Charlotte LAPICQUE, avocate au barreau de PARIS, toque C175,

LE CONSEIL DE L’ORDRE DES INFIRMIERS

Situé [Adresse 3]

[Localité 3]

Non constitué

PARTIE INTERVENANTE FORCÉE :

Monsieur [T] [K]

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

Non constitué

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Constance LACHEZE, conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport,

Monsieur François VARICHON, conseiller,

Madame Isabelle ROHART, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Liselotte FENOUIL

MINISTERE PUBLIC : L’affaire a été communiquée au ministère public, représenté lors des débats par Monsieur christophe DELATTRE, avocat général, entendu en ses observations orales,

ARRÊT :

– Réputé contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Constance LACHEZE, conseillère faisant fonction de présidente, et par Liselotte FENOUIL, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***

FAITS ET PROCEDURE

Mme [E] [X] est entrepreneur individuel exerçant l’activité d’infirmière libérale à [Localité 5].

Sur assignation de l’URSSAF se prévalant d’une créance de 47 131 euros et par jugement du 14 janvier 2019, le tribunal judiciaire de Créteil a ouvert à son égard une procédure de liquidation judiciaire, fixé la date de cessation des paiements au 10 avril 2018 et désigné la SELARL S21Y en la personne de Me [V] [Q] en qualité de liquidateur judiciaire. Le délai d’examen de la clôture de la procédure de liquidation judiciaire a été prorogé à plusieurs reprises, portant la date limite au 19 janvier 2027.

Par requête enregistrée au greffe le 9 avril 2025, la SELARL S21Y, ès qualités, a saisi le juge-commissaire du tribunal judiciaire de Créteil d’une demande tendant à la fixation des modalités de vente d’un bien immobilier figurant à l’actif du patrimoine de Mme [X], à savoir un bâtiment en construction sur un terrain cadastré section D n°[Cadastre 1] d’une superficie de 600 m² situé [Adresse 1] à La Ferté-Gaucher (77 320).

A l’issue de la procédure d’offre, une seule offre a été présentée, celle de M. [T] [K], au prix de 30 000 euros, accompagnée de la remise d’un chèque de banque du même montant.

Par ordonnance du 4 juillet 2025 rectifiée par ordonnance du 7 juillet suivant, le juge-commissaire a autorisé la vente amiable à M. [T] [K] du  » bâtiment en construction laissé à l’abandon sur un terrain cadastré section D n°[Cadastre 1] d’une superficie de 600 m² à [Localité 6] « , au prix de 30 000 euros net vendeur, droits et frais inclus, payable comptant le jour de la signature de l’acte de cession.

Pour statuer ainsi, le juge-commissaire, prenant pour acquis que le bien en construction était laissé à l’abandon et ne constituait pas la résidence principale de Mme [X], a retenu l’offre de M. [K] d’un montant de 30 000 euros malgré son prix sensiblement inférieur à la valeur du marché, au motif qu’elle était la seule à avoir été déposée, qu’elle avait été formulée sans condition suspensive de prêt avec un chèque de banque ne laissant nul doute quant au paiement, que la procédure était très ancienne, que la commercialisation du bien avait été particulièrement difficile et que le liquidateur avait indiqué ne pas avoir reçu d’autres manifestations d’intérêts de potentiels acquéreurs.

Par déclaration du 15 juillet 2025, Mme [X] a relevé appel de cette ordonnance, intimant la SELARL S21Y en la personne de Me [V] [Q] agissant en qualité de liquidateur judiciaire et le Conseil de l’Ordre des infirmiers.

L’affaire a été fixée à bref délai le 28 août 2025.

Le Conseil de l’Ordre des infirmiers a reçu signification de la déclaration d’appel le 9 septembre 2025 à personne morale et n’a pas constitué avocat.

M. [T] [K] a été appelé en intervention forcée par assignation du 4 décembre 2025 signifiée à personne et n’a pas constitué avocat.

Le dossier a été communiqué au ministère public qui a visé le dossier sans faire d’observations le 3 octobre 2025.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2026, jour de l’audience.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions (n°1) remises au greffe le 25 septembre 2025 et notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, Mme [E] [X] demande à la cour de :

– à titre principal, infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé la vente de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] à un prix de 31 000 euros,

– dire et juger que le bien litigieux situé [Adresse 5], cadastré D n°[Cadastre 1], constitue la résidence principale de Mme [E] [X],

– juger que le bien est insaisissable,

– annuler en conséquence l’ordonnance du 4 juillet 2025 et son ordonnance rectificative du 7 juillet 2025 et débouter le liquidateur de toute demande de réalisation portant sur ce bien insaisissable,

– à titre subsidiaire, si par impossible l’insaisissabilité était écartée :

– réformer l’ordonnance en ce qu’elle retient un prix de cession de 31 000 euros dénué de réalité et de sérieux, vil et manifestement insuffisant,

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé la cession sur cette base,

– ordonner, en conséquence, la réouverture des opérations de vente selon les modalités de l’article L. 642-18 du code de commerce, afin que soient fixés une mise à prix et des conditions conformes à l’intérêt de la procédure et à l’exigence d’un prix réel, ou, le cas échéant, une adjudication publique avec mise à prix d’au moins 60 000 euros,

– en tout état de cause, recevoir l’appel comme recevable,

– condamner la SELARL S21Y, ès qualités, à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’appel.

Par dernières conclusions (n°1) remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 octobre 2025, la SELARL S21Y en la personne de Me [V] [Q], agissant en qualité de liquidateur judiciaire, demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance rendue le 4 juillet 2025 par le juge-commissaire de [Localité 7], rectifiée par l’ordonnance rendue le 7 juillet 2025, en toutes ses dispositions,

– débouter Mme [E] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

– condamner Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère insaisissable du bien immobilier objet de la vente amiable

Moyens des parties

Mme [X] qui demande la réformation de la décision attaquée, se prévaut de l’article L. 526-1 du code de commerce qui dispose que sont insaisissables les droits du débiteur sur le local servant à son habitation principale et du fait que le bien objet de la vente amiable constitue sa résidence principale.

Le liquidateur judiciaire répond que le bien immobilier vendu n’est pas la résidence principale de l’appelante qui a fait état tout au long de la procédure d’une autre adresse, en début de procédure à [Localité 8] puis au cours de celle-ci après un changement d’adresse à [Localité 9] et que l’ordonnance du 21 mai 2025 fixant les modalités de cession et de dépôt des offres n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [X] produit à titre de pièces justificatives de ses affirmations relatives à la situation de sa résidence principale, des documents envoyés à l’adresse de [Localité 6] ([Adresse 6]) :

– sa propre attestation qui doit être interprétée avec les réserves qui s’imposent et qui est contredite par le contenu des écritures notifiées par son conseil dans le cadre d’un litige pendant devant la 5ème chambre du pôle 4 de la cour (cf infra),

– l’attestation de M. [F] [A] [L] qui indique qu’elle résidait effectivement au [Adresse 1] à [Localité 6], à titre de résidence principale, avant la mise en liquidation judiciaire,

– un avis de reconduction de son contrat de fourniture d’énergie et une facture d’électricité de ce même fournisseur à régler avant août 2013,

– un avis de remplacement d’un compteur d’eau le 29 mai 2013 et une facture du 21 janvier 2014 portant sur une période antérieure,

– deux lettres de relance du Trésor public pour le paiement de taxes d’urbanisme échues le 15 septembre 2012 et le 15 septembre 2013.

Force est de constater que ces justificatifs sont anciens et ne permettent pas de démontrer une occupation effective à titre de résidence principale dans les mois et les années précédant l’ouverture de la procédure collective le 14 janvier 2019.

En outre, il ressort de la lecture attentive de la facture d’électricité susmentionnée qu’elle a été adressée à Mme [X] à une adresse située à [Localité 7] ([Adresse 7]) pour un lieu de consommation à [Localité 6] ([Adresse 6]).

De même, si les relances du Trésor public ont été envoyées à l’adresse de [Localité 6] ([Adresse 8], il y est précisé que l’adresse du redevable est à [Localité 7] ([Adresse 7]).

Mme [X] produit également des conclusions d’appelante notifiées le 14 octobre 2019 dans le cadre d’un litige pendant devant la 5ème chambre du pôle 4 de la cour l’opposant à l’architecte maître d »uvre, au maçon et au liquidateur judiciaire du couvreur du chantier de rénovation situé [Adresse 6] à [Localité 6] dont elle était le maitre d’ouvrage. Ce chantier consistait en la rénovation d’un logement et d’un commerce avec transformation en deux logements de rapport et un local professionnel. Il en ressort notamment que les travaux litigieux étaient, soit affectés de malfaçons, soit n’avaient pas été menés à leur terme, que l’immeuble était affecté de graves désordres au niveau de sa structure, maçonnerie et charpente, que le chantier avait été abandonné sans surveillance après le départ des entreprises, que les travaux d’électricité et d’équipement n’avaient pu être menés comme convenu, que les désordres étaient tels qu’ils rendaient l’ouvrage inutilisable et que l’expert missionné a souligné le caractère d’urgence des travaux de reprise restant à effectuer, à défaut de quoi il saisirait les pouvoirs publics pour prendre un arrêté de péril. Sont jointes à ces écritures des factures d’électricité datant de 2017 adressées à l’adresse de [Localité 7] ([Adresse 7]).

S’agissant des éléments de preuve de la résidence principale de Mme [X] recueillis par le liquidateur judiciaire, il apparaît qu’au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective, Mme [X] était hébergé chez un parent à [Localité 10], qu’elle a informé le liquidateur en 2020 de son changement d’adresse désormais fixée à [Localité 9] ([Adresse 9]), que le 3 octobre 2025, le service des impôts des particuliers a indiqué que cette même adresse était son  » adresse principale  » et que dans le cadre de la présente instance, Mme [X] a déclaré être domiciliée à [Localité 9] ([Adresse 9]), en première instance puis à hauteur d’appel.

Au vu de ces éléments, il est manifeste que le bien situé à [Localité 6] n’est pas la résidence principale de Mme [X], notamment en ce qu’il est inhabitable.

Il en découle qu’il n’entre pas dans les prévisions de l’article L. 526-1 du code de commerce, contrairement à ce que prétend l’appelante.

Ce moyen sera donc rejeté, de même que les demandes d’annulation et d’infirmation de l’ordonnance du 4 juillet 2025 et de son ordonnance rectificative du 7 juillet 2025 sur ce fondement.

Sur la demande d’infirmation de l’ordonnance pour insuffisance du prix de vente

Moyens des parties

Mme [X] soutient à titre subsidiaire que le prix de l’offre est vil et appauvrit injustement l’actif, qu’elle propose une offre d’achat à un prix supérieur de 37 000 euros, que le bien avait été estimé entre 50 000 et 60 000 euros par l’agence Montaz et entre 125 000 et 135 000 euros par l’agence Abithea.

Le liquidateur judiciaire, après avoir rappelé que le passif s’élève à la somme de 367 552 euros dont 9 369,84 euros à titre non définitif et l’actif à la somme de 130 688,11 euros, cette dernière somme incluant le montant de 30 000 euros litigieux, soutient que la vente immobilière, autorisée plus de 6 ans après l’ouverture de la procédure collective n’a pas été conclue à vil prix et que l’état inhabitable du bien n’a pas permis à Mme [X] de proposer une offre concurrente sérieuse, que l’offre d’achat à 37 000 euros émane de son fils et que la signature y figurant ne correspond pas à celle de la carte d’identité de ce dernier.

Réponse de la cour

L’article L. 642-18 du code de commerce dispose :

 » Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.  »

En l’espèce, l’offre de M. [T] [K] était la seule au jour où le juge-commissaire a statué. Mme [X] entend désormais faire état d’une offre d’un montant supérieur de 7 000 euros émanant de M. [O] [S] [U].

Cette offre d’achat au prix de 37 000 euros est datée du 29 août 2025 et son auteur M. [O] [S] [U] y indique demeurer [Adresse 9] sans précision de la ville. Mme [X] ne dément pas les affirmations de la SELARL S21Y ès qualités selon lesquelles l’offrant serait son fils. En outre, force est de constater que l’adresse de ce dernier est identique à celle de Mme [X] et que la signature figurant sur cette offre diffère sensiblement de celle figurant sur la carte d’identité de M. [S] [U].

Il en résulte que le caractère sérieux de cette offre n’est pas démontré.

Sur le vil prix allégué, Mme [X] ne démontre pas que le prix de 30 000 euros serait inadapté au regard de l’état du bien tel qu’il ressort de ses propres conclusions précitées prises dans le cadre de l’instance pendante devant la 5ème chambre du pôle 4 de la cour. Il sera en outre relevé que l’estimation du bien entre 50 000 et 60 000 euros selon de l’agence Montaz, qui est la seule à être versée aux débats, a été réalisée le 28 mai 2020, donc à une date antérieure à la remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers susceptible d’influer à la baisse sur le prix des biens.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le juge-commissaire a jugé que l’offre de M. [T] [K] était la seule à avoir été déposée, et qu’après avoir constaté qu’elle avait été formulée sans condition suspensive de prêt avec un chèque de banque ne laissant nul doute quant au paiement, puis que la procédure était très ancienne et enfin que la commercialisation du bien avait été particulièrement difficile, il a autorisé la vente à M. [T] [K] en dépit du montant inférieur de son offre à l’estimation la plus basse produite.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée.

Sur les frais du procès

Mme [X], qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens, les demandes qu’elle forme au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

L’équité et la situation personnelle de l’appelante ne commandent pas de faire application desdites dispositions au profit de la SELARL S21Y ès qualités.

DISPOSITIF
Par ces motifs, la cour :

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne Mme [E] [X] aux dépens ;

Accorde à Maître Charlotte Lapicque le bénéfice du recouvrement direct de ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [E] [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SELARL S21Y, prise en la personne de Me [V] [Q], agissant en qualité de liquidateur judiciaire, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Liselotte FENOUIL

Greffière

Constance LACHEZE

Conseillère faisant fonction de Présidente