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Insaisissabilité des biens immobiliers : conditions et enjeux de la vente amiable – Cour d’appel de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/12488

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/12488
Thématiques : Liquidation judiciaire — Insaisissabilité des biens immobiliers

📘 L’essentiel

La cour a confirmé l’ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente d’un bien immobilier en liquidation judiciaire, considérant que le bien n’était pas la résidence principale du débiteur. Les preuves fournies n’ont pas démontré une occupation effective, en raison de l’état inhabitable et des déclarations contradictoires. Concernant le prix de vente, l’offre de 30 000 euros, bien que inférieure à certaines estimations, était la seule reçue et présentait des garanties de paiement. La cour a rejeté la demande de réformation pour vil prix..


Source : Cour d’appel de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/12488

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 24 février 2026, N° de RG 25/12488

Une entrepreneur individuel exerçant l’activité d’infirmière libérale a été assignée par l’URSSAF pour une créance de 47 131 euros, entraînant l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire par le tribunal judiciaire de Créteil le 14 janvier 2019. La date de cessation des paiements a été fixée au 10 avril 2018, et un liquidateur judiciaire a été désigné. La procédure a été prolongée jusqu’au 19 janvier 2027.

Le liquidateur a demandé au juge-commissaire de fixer les modalités de vente d’un bien immobilier, un bâtiment en construction sur un terrain à La Ferté-Gaucher. Une seule offre a été reçue, celle d’un acquéreur à 30 000 euros, accompagnée d’un chèque de banque. Le juge-commissaire a autorisé la vente, considérant que le bien était abandonné et ne constituait pas la résidence principale de l’entrepreneur. Cette décision a été contestée par l’entrepreneur, qui a relevé appel, soutenant que le bien était sa résidence principale et donc insaisissable.

L’appel a été fixé rapidement, et le Conseil de l’Ordre des infirmiers a été informé sans constituer avocat. L’acquéreur a été appelé en intervention forcée, mais n’a pas non plus constitué avocat. Le dossier a été examiné par le ministère public, qui n’a pas formulé d’observations.

L’entrepreneur a demandé l’infirmation de l’ordonnance autorisant la vente, arguant que le prix était insuffisant et que le bien était insaisissable. Le liquidateur a rétorqué que le bien n’était pas la résidence principale, citant des preuves de changement d’adresse. La cour a conclu que le bien n’était pas habitable et a rejeté les demandes d’annulation de l’ordonnance, confirmant ainsi la vente au prix proposé. L’entrepreneur a été condamnée aux dépens, et les demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ont été rejetées.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le fondement juridique de l’insaisissabilité d’un bien immobilier dans le cadre d’une liquidation judiciaire ?

L’ dispose que sont insaisissables les droits du débiteur sur le local servant à son habitation principale. En l’espèce, le débiteur en procédure collective soutient que le bien immobilier constitue sa résidence principale. Toutefois, la cour a constaté que le bien n’était pas habitable et que le débiteur avait déclaré une autre adresse comme résidence principale, ce qui a conduit à rejeter ce moyen.

Quelle est la charge de la preuve en matière d’insaisissabilité d’un bien ?

Selon l’, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, le débiteur en procédure collective a produit des documents pour justifier sa résidence principale, mais ceux-ci étaient anciens et ne démontraient pas une occupation effective à titre de résidence principale au moment de l’ouverture de la procédure collective.

Quels critères le juge-commissaire doit-il prendre en compte pour autoriser la vente d’un bien immobilier en liquidation judiciaire ?

L’ stipule que le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente. Il peut ordonner la vente par adjudication amiable ou autoriser la vente de gré à gré, en tenant compte de la consistance des biens, de leur emplacement et des offres reçues. Dans cette affaire, le juge-commissaire a retenu l’offre de 30 000 euros, considérant qu’elle était la seule et qu’elle avait été formulée sans condition suspensive de prêt.

Quels éléments déterminants ont conduit à la confirmation de l’ordonnance de vente par la cour ?

La cour a confirmé l’ordonnance de vente en considérant que l’offre de 30 000 euros était la seule déposée et qu’elle avait été faite sans condition suspensive de prêt. De plus, la cour a noté que le bien était inhabitable, ce qui a limité la capacité du débiteur à proposer une offre concurrente sérieuse. Les estimations de valeur fournies par le débiteur n’ont pas été jugées suffisantes pour contredire le prix de vente, notamment en raison de la date de ces estimations et de l’état du bien.

🔎 Références