Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires.

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/02061 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZE2
N° de MINUTE : 26/00271

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la société GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, SAS dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
représenté par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 134

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2546

Monsieur [J] [T]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2546

Monsieur [P] [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représenté par Me Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2546

Monsieur [H] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2546

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 15 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [S] [K] veuve [X] était propriétaire des lots n°15 et 27 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [D] [S] [K] veuve [X] est décédée le 7 septembre 2004, laissant pour lui succéder ses quatre enfants M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 13 et 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Pantin (93500), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. GAIA IMMOBILIER ADMINISTRATION DE BIENS, a fait assigner M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] (ci-après « les consorts [X] [T] ») devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, demande à la présente juridiction de :

– débouter les consorts [X] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;
– condamner les consorts [X] [T] à lui payer la somme de 18.584,37 € correspondant aux appels de charges impayés au 3 décembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts à compter de la mise en demeure du 27 février 2023 ;
– subsidiairement, condamner les consorts [X] [T] à lui payer la somme de 15.390,47€ correspondant aux appels de charges impayés au 3 décembre 2024 (appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts à compter de la mise en demeure du 27 février 2023 ;
– condamner les consorts [X] [T] à lui payer la somme de 1.352,40 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner les consorts [X] [T] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner les consorts [X] [T] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 février 2025, les consorts [X] [T] demandent à la présente juridiction de :

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;
– juger que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 2 février 2024 et comprenant l’appel du 4ème trimestre 2024 ne peut excéder la somme de 4.135,99 euros ;
– autoriser l’indivision concluante à se libérer de sa dette en six mensualités égales ;
– condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
– juger que les frais irrépétibles et dépens ne sauraient être imputés aux demandeurs en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 février 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 28 août 2025, puis renvoyée d’office à l’audience du 1er décembre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 23 février 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

– un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [D] [S] [K] veuve [X], et l’acte de notoriété établi le 21 septembre 2009 attestant de la qualité d’héritiers des défendeurs. Il sera observé que si, aux termes de l’article 730-2 du code civil, l’affirmation contenue dans l’acte de notoriété n’emporte pas, par elle-même, acceptation de la succession, néanmoins les défendeurs sont comparants dans la présente instance et ils ne contestent pas être devenus par l’effet de la succession propriétaires indivis des lots considérés ;
– le décompte de la créance réclamée arrêté au 3 décembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 18.584,37 euros au titre des charges de copropriété impayées,
– les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 décembre 2021, 14 avril 2023, et 7 juillet 2023 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, vote des budgets prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux,
– les appels de fonds adressés aux consorts [X] [T],
– les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins, s’agissant de son montant, de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 3163,90 euros, correspondant à une reprise de solde figurant sur la première ligne du décompte à la date du 1er janvier 2022, sans qu’aucun justificatif ne se trouve produit par le demandeur pour la démonstration de son bien-fondé.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 3 décembre 2024 s’élève donc à la somme de 18.584,37 – 3163,90 soit 15.420,47 euros (et non 15.390,47 euros ainsi que l’indique le demandeur dans ses écritures du fait d’une erreur de calcul, sans que néanmoins il ne puisse être reprochée à la juridiction de statuer ultra petita dans la mesure où celle-ci se trouve saisie d’une demande principale d’un montant plus élevé).

S’agissant du moyen soulevé par les défendeurs et tiré de l’autorité attachée au précédent jugement rendu le 7 avril 2015 par la présente juridiction, il ressort de l’examen de cette décision que le syndicat des copropriétaires avait été débouté de sa demande en paiement de la somme de 6811,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 28 mai 2013 (4ème appel de provision sur charges 2013 inclus), ce en raison de ce qu’il ne justifiait pas suffisamment de deux lignes figurant au débit du décompte pour un montant total de 7009,01 euros, à savoir une reprise de solde au 31 décembre 2010 d’un montant de 2389,29 euros et une ligne intitulée « dépenses 01.01.2007-31.12.10 » d’un montant de 4619,72 euros.

Cependant à l’exception de la reprise de solde d’un montant de 3163,90 euros qui a été écartée ci-dessus, le syndicat des copropriétaires demandeur ne réclame dans la présente instance que des sommes échues postérieurement au 1er janvier 2022.

Il n’y a donc pas lieu de déduire, dans la présente instance, les sommes dont le syndicat des copropriétaires avait été débouté dans le cadre de l’instance précédente ayant donné lieu au jugement rendu le 7 avril 2015.

Par ailleurs, il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve de paiements qu’ils auraient effectués et qui ne figureraient pas sur le décompte produit par le demandeur. Or la pièce n°4 qu’ils produisent à cette fin apparaît être un simple document dactylographié émanant d’eux-mêmes et récapitulant l’ensemble des virements qu’ils soutiennent avoir effectués au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et non une attestation émanant de leur banque ; elle se trouve donc dépourvue de toute valeur probante.

Par conséquent, les consorts [X] [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 15.420,47 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 3 décembre 2024. Ils supporteront la dette à proportion de leurs droits de chacun dans l’indivision, aucune solidarité n’étant réclamée.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 27 février 2023 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de son envoi aux défendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités prévues par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’étant pas rapportée par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 22 février 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame des frais de relances et de mise en demeure, sans justifier de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités prévues par l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Ces frais seront donc écartés.

Par ailleurs, le demandeur ne produit pas de justificatif des frais d’hypothèque judiciaire pour lesquels il sollicite un montant de 288 euros. Ces frais seront donc également écartés.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut, par suite, qu’être rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que les consorts [X] [T] ont manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à leur obligation de paiement – leur compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2022 au moins.

Leurs manquements répétés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, caractérisent leur mauvaise foi.

La durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Faute de demande en ce sens, la condamnation ne sera pas prononcée in solidum, mais à proportion des droits de chacun dans l’indivision.

En conséquence, il convient de condamner les consorts [X] [T], à proportion des droits de chacun dans l’indivision, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1500 euros à titre de réparation du préjudice causé par leur résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [X] [T] n’allèguent, dans leurs écritures, aucun moyen de fait afin d’établir que leur situation justifie l’octroi de délais de paiement, et ils ne produisent aucune pièce justifiant de celle-ci. Ils ne démontrent pas non plus leur capacité à apurer leur dette dans le délai de 24 mois prévu par la loi. Ils ne justifient enfin d’aucun effort de paiement pendant le cours de l’instance, que ce soit pour le remboursement l’arriéré ou pour le règlement des charges courantes.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, et considération prise des besoins du créancier, la demande formée par les consorts [X] [T] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [X] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les consorts [X] [T] seront également tenus, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 15.420,47 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 3 décembre 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 22 février 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande formée par M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [X], M. [J] [T], M. [P] [X] et M. [H] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 23 Février 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES