Accès au logement : obligations d’entretien et recours en cas de refus du locataire

NAC: 5AZ

N° RG 26/00459
N° Portalis DBX4-W-B7K-U27P

ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 23 février 2026

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

C/

[J] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire à
Me SABOUNJI

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Maître Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [P],
demeurant [Adresse 5]
[Localité 3]

Comparant en personne
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 septembre 2017 à effet du même jour, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, a donné à bail à Monsieur [J] [P], un bien à usage d’habitation et un jardin situés [Adresse 6], rez de [Adresse 7] à [Localité 4], pour un montant de loyer de 359,04 euros, outre une provision de charges mensuelles de 109,44 euros, soit un montant toutes charges comprises de 468,48 euros.

Ne parvenant pas à obtenir un contact avec Monsieur [J] [P], la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a par acte de Commissaire de justice du 20 mars 2025 délivré une sommation de laisser l’accès de son logement aux entreprises intervenantes.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2025, le conseil de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a mis en demeure, Monsieur [J] [P] de se conformer à ses obligations locatives tant au titre de l’obligation d’entretien du logement et de la chaudière que de la désinsectisation du logement en prenant contact dans le délai de 8 jours suivant la réception du courrier avec les sociétés intervenantes.

Demeurant toujours sans réponse, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2025, assigné Monsieur [J] [P] à l’audience du 10 février 2026, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé aux fins de :

– autoriser l’accès au logement de Monsieur [J] [P], sis [Adresse 8], à la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, ou toute entreprise mandatée par elle, afin de réaliser des travaux d’entretien de la chaudière ainsi que de la désinsectisation de l’entier logement, avec le recours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
– assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– reserver expressément sa propre compétence en cas de liquidation de l’astreinte,
– condamner Monsieur [J] [P] à payer à la société PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de faire, les frais du commissaire de justice et de serrurier et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

L’affaire a été débattue à l’audience du 10 février 2026.

Lors des débats, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance. Elle indique que l’entretien de la chaudière n’a pas été fait et qu’une désinsectisation est nécessaire car des nuisibles ont été détectés.
Elle expose que toutes ses relances sont restées sans réponse de la part du locataire. Elle indique solliciter la prononciation d’une astreinte par jour de retard.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Monsieur [J] [P], qui comparaît en personne, indique qu’il ne s’oppose pas à la tenue du rendez-vous dont il n’avait pas mesuré l’importance. Il indique qu’il lui faut toutefois du temps et qu’il ne sera pas disponible avant le mois de mars 2026 afin d’être présent lui même pour le rendez vous car il ne dispose d’aucune personne de confiance autour de lui. Il indique qu’il ne dispose plus de jours de congés à poser puisqu’il les a utilisés afin de s’occuper de sa soeur malade. Enfin, il ajoute qu’il travaille pour une société d’espaces verts.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 février 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la demande d’injonction de faire :

En vertu de l’article 1425-1 du Code de procédure civile, l’exécution en nature d’une obligation née d’un contrat conclu entre des personnes n’ayant pas toutes la qualité du commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l’article 817.

L’article R.224-41-4 du Code de l’environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4kw et inférieure ou égale à 400kW font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l’article R.224-41-5 du même code prévoit notamment que lorsque le logement, le local, le bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L’entretien des chaudières collectives est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Conformément à l’article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Il résulte en outre des dispositions du bail conclu le 27 septembre 2017 entre la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [J] [P] produit aux débats, et notamment à l’article 5-2 obligations d’usage et de droit, A – Sécurité, hygiène, conservation et bonne tenue des immeubles, que « il (le locataire) ne doit pas s’opposer aux visites d’entretien du logement, de réparation, de relevé des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité ou autre) :

En outre, annexé au contrat de bail conclu entre la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Monsieur [J] [P] l’accord collectif global du contrat de maintenance multi-services et générateurs prévoit en son article 2- description du service mis en place que “Le contrat de maintenance multi-services et générateur gaz (chaudières individuelles – chauffe- eau) comporte de façon indissociable :
– une visite annuelle préventive qui permet un contrôle des équipements du logement, de ses annexes, des parties communes,
– la prévention des dysfonctionnements,
– le contrôle annuel obligatoire du générateur gaz (chaudières individuelles – chauffe eau) pour les logements concernés
(…)
Cet entretien apportera la garantie que tous les logements seront pénétrés au moins une fois par an pour vérifier les points mentionnés au CCTP et apporter s’il y a lieu les réparations nécessaires.”

L’obligation de la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE d’entretenir la chaudière, organisée par le bailleur dans un immeuble collectif, et, l’obligation de Monsieur [J] [P] de laisser l’accès à son logement par la société mandatée par son bailleur résulte tant des dispositions légales que des dispositions contractuelles, dont il ressort d’ailleurs que le coût de la visite annuelle de révision est inclus mensuellement dans les charges.

En outre, l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il ressort des différentes lettres adressées et de la sommation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025 que des nuisibles de type blattes se propageraient depuis le logement loué par Monsieur [J] [P], de sorte que sa bailleresse vertu de ses obligations de fournir un logement décent, l’a également mis en demeure de laisser libre accès à son logement afin de procéder à une désinsectisation de son appartement, et que ce dernier n’a pas pris contact avec sa bailleresse.

La S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie des démarches amiables préalables, d’une sommation délivrée par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025 et d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception de son conseil en date du 10 juin 2025, sans que Monsieur [J] [P] établisse que le défaut d’accès à son logement ne lui est pas imputable ou une prise de contact avec la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, sa bailleresse.

Il ne justifie pas que le défaut d’accès serait imputable à la société mandatée par le bailleur, alors qu’à l’inverse celle ci a répercuté que le locataire était absent malgré les nombreuses tentatives de prendre contact avec elle, en produisant les bulletins d’intevention qui justifient de l’impossibilité de rentrer dans le logement.

Il ressort de ces bulletins annuels d’intervention de la société CGMI qu’aucune visite d’entretien du logement et de la chaudière n’a été effectuée dans le logement depuis plusieurs années, les comptes rendus indiquant systématiquement le défendeur absent, le 22 juin 2022, le 04 avril 2023, le 22 février 2024, le 28 juin 2024.

L’absence d’entretien annuel notamment de la chaudière expose l’installation à un risque de dysfonctionnement et par voie de conséquence, l’immeuble et ses occupants à un risque grave pour leur sécurité.

Egalement, la présence de nuisibles détectés au niveau du logement et du jardin occupés par Monsieur [J] [P], expose le locataire et les autres résidents à des risques importants pour leur santé.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre à ce dernier de donner l’accès à son logement avec le recours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous peine, d’une astreinte en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités précisées au dispositif.

– Sur les mesures accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de faire délivrée par acte de commissaire de justice et de la présente assignation.

Néanmoins, la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires et des frais de serrurier, lesquels demeurent purement hypothétiques à ce jour.

En outre, l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité conduit à condamner Monsieur [J] [P] à verser à la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

ENJOIGNONS à Monsieur [J] [P] de laisser pénétrer dans son logement et jardin situés [Adresse 9] à [Localité 4], la société d’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, ou toute autre société mandatée par la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pour procéder à l’entretien de la chaudière ainsi que la désinsectisation de l’entier logement, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, avec le recours de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous peine passé ce délai d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant 3 mois passés lesquels l’astreinte devra être liquidée et il pourra être de nouveau fait droit ;

Nous RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux dépens qui comprendront notamment les frais de sommation et d’assignation ;

DEBOUTONS la S.A D’H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières et des frais de serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits

LA GREFFIERE LA PRESIDENT