RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/01889 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW52
NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. NT
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LISIEUX, sous le numéro 880 044 276,
représentée aux fins des présentes par son gérant, Madame [G] [U]
Dont le siège social est sis :
[Adresse 1]
– [Localité 1]

Représentée par Me Emilie HILLIARD, membre de la SELARL EHMA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDEUR :

S.A.R.L. LF COUVERTURE
Immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BERNAY, sous le numéro : 919 637 249,
Dont le siège social est sis :
[Adresse 2]
– [Localité 2]
Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège.

Représentée par Me Vincent MESNILDREY, membre de la SCP MESNILDREY
LEPRETRE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 06 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 06 mars 2026.

N° RG 24/01889 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW52 jugement du 06 mars 2026

JUGEMENT :

– au fond,
– contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
– mis à disposition au greffe,
– signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant contrat sous seing privé du 31 janvier 2023, la SCI NT a donné à bail à la SARL LF Couverture un bien immeuble situé [Adresse 1] dans la commune de [Localité 1], pour une durée de 9 ans à compter de la date de signature et moyennant un loyer mensuel TTC de 1 200 euros.
Par courrier du 1er décembre 2023, la SARL LF Couverture a notifié par lettre simple sa décision de résilier le bail à la SAS Comptoir Normand avec une libération des lieux le 1er février 2024.
Selon procès-verbal de commissaire de justice du 16 février 2024, il a été constaté que le bien n’était plus occupé.
Après avoir été mis en demeure le 21 février 2024 par la SCI NT de régler les loyers échus et à échoir jusqu’au terme de la période triennale, la SARL LF Couverture a payé la somme de 3 600 euros le 8 avril 2024 correspondant aux loyers des mois de janvier, février et mars 2024.
Suivant acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 4 juin 2024, la SCI NT a fait assigner devant ce tribunal la SARL LF Couverture notamment en paiement des loyers restant à courir jusqu’au terme de la période triennale sur le fondement de l’article L. 145-4 du code de commerce.
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, la SCI NT demande au tribunal de :
rejeter l’intégralité des demandes de la société LF Couverture ;rejeter la demande de nullité du bail commercial du 31 janvier 2023 ;rejeter la demande d’injonction à la SCI NT de délivrer à la société LF Couverture 3 quittances des mois de janvier à mars 2024, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;déclarer la demande de la SCI NT recevable et bien fondée ; constater que le congé délivré par la société LF COUVERTURE est irrégulier ;Par conséquent :
A titre principal,
condamner la société LF Couverture à payer à la SCI NT la somme de 26 400 euros correspondant au montant des loyers restant à courir entre le 1er avril 2024 et le 31 janvier 2026 ;condamner la société LF Couverture à payer à la SCI NT la somme de 1 861,23 euros au titre des factures d’électricité impayées ;
N° RG 24/01889 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW52 jugement du 06 mars 2026

A titre subsidiaire,
condamner la société LF Couverture à payer à la SCI NT : la somme de de 21 600 euros correspondant aux loyers échus pour la période d’avril 2024 à septembre 2025 inclus ; et les loyers à échoir, à hauteur de 1 200 euros par mois, du 1er octobre 2025 au 31 janvier 2026 inclus, soit pour la période restant à courir jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours, conformément au bail commercial ;En tout état de cause,
condamner la société LF Couverture à payer à la SCI NT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la société LF Couverture aux entiers dépens.S’agissant de la validité du contrat de bail, la SCI NT se fonde sur l’article L. 125-5 du code de l’environnement et indique :
d’une part, que la violation de l’obligation pour le bailleur d’informer le preneur sur les risques technologiques et naturels affectant tout ou partie du bien immobilier ne peut être sanctionnée par la résolution judiciaire du bail que si cette carence a causé un préjudice d’une gravité suffisante au locataire et qu’en l’espèce, la SARL LF Couverture ne justifie d’aucun préjudice résultant du défaut de communication de l’état des risques, que la SCI NT ne conteste pas par ailleurs ; d’autre part, que l’obligation d’information du bailleur sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté en tout ou partie l’immeuble bâti concerné n’avait pas à s’appliquer en l’espèce, le bien loué n’ayant subi aucun sinistre de ce type ;enfin, qu’elle n’avait pas à communiquer à la société preneuse de diagnostic énergétique et qu’en tout état de cause, cette dernière ne rapporte aucun préjudice. Au soutien de sa demande en paiement des loyers restant à courir jusqu’à la fin de la période triennale, la SCI NT se fonde sur l’article L. 145-4 du code de commerce et expose :
que la SARL LF Couverture a quitté le local loué en février 2024 sans avoir délivré de congé régulier, le congé notifié le 1er décembre 2023 l’ayant été à la SAS Comptoir Normand et par courrier simple, alors qu’est requis soit un acte extrajudiciaire soit une lettre recommandée avec accusé de réception ; qu’il importe peu que la SCI NT ait fait état de ce congé dans sa correspondance du 6 février 2024 comme le soutient la SARL LF Couverture dès lors que la SCI NT et la SAS Comptoir Normand sont deux sociétés distinctes ; que la SARL LF Couverture a quitté les lieux en février 2024 en y laissant de nombreux encombrants. Au soutien de sa demande en paiement des factures d’électricité, la SCI NT indique que la SARL LF Couverture ne paie pas lesdites factures alors qu’elle en est tenue au tiers.
En réponse à la demande reconventionnelle formée par la SARL LF Couverture et tendant à la production des quittances, la SCI NT considère qu’une telle demande n’est pas justifiée et que la preneuse n’a émis aucune contestation au moment du paiement des loyers concernés.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2025, la SARL LF Couverture demande au tribunal de :
prononcer la nullité du bail commercial du 31 janvier 2023 ; débouter la SCI NT de l’ensemble de ses demandes ;enjoindre à la SCI NT de délivrer à la société LF Couverture 3 quittances des mois de janvier à mars 2024, sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;condamner la SCI NT à restituer à la SARL LF Couverture le dépôt de garantie de 2 000 euros et subsidiairement le déduire des sommes éventuellement dues au bailleur ; la condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Vincent Mesnildrey.Au soutien de sa demande de nullité du contrat de bail, la SARL LF Couverture se fonde sur l’article L. 125-5 du code de l’environnement et indique que la SCI NT ne justifie pas avoir respecté l’obligation du bailleur de fournir le diagnostic amiante, le diagnostic de performance énergétique ainsi que le diagnostic de l’état des risques et pollutions et qu’en conséquence, le bail doit être annulé.
En réponse au grief d’irrégularité du congé, la SARL LF COUVERTURE fait valoir :
que la SCI NT fait état du congé litigieux dans sa correspondance du 6 février 2024 ; que la SCI NT est de mauvaise foi puisque l’adresse mail de la SAS Comptoir Normand est celle avec laquelle la SCI NT correspond et envoie les quittances et que la porosité entre les deux structures s’explique par le fait que M. [R] est associé des deux structures ;qu’à considérer le congé irrégulier, cela signifie que seuls les loyers échus et impayés peuvent être réclamés et non les loyers à échoir et qu’aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’a été délivré à la SARL LF Couverture. Au soutien de sa demande reconventionnelle, la SARL LF Couverture explique qu’elle a réglé 3 loyers échus de janvier à mars 2024 sans recevoir les quittances associées et que le principe de concentration des moyens commande que cette demande soit formée dans le cadre de la présente procédure.
La SARL LF Couverture fait en outre grief à la société preneuse de ne jamais avoir répondu à la possible présentation d’un locataire de substitution, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
En réponse à la demande en paiement des factures d’électricité, la SARL LF Couverture estime qu’elle n’est pas concernée et que les factures sont établies au nom de la SCI NT et de la SAS Comptoir Normand.
Enfin, au soutien de sa demande de délai de paiement, la SARL LF Couverture fait valoir qu’elle est une jeune entreprise qui débute et qui doit supporter des charges liées à l’acquisition de matériel.

MOTIVATION
Sur la validité du bail
L’article L. 125-5 du code de l’environnement dans sa version en vigueur à la signature du bail prévoit que les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé sont informés par le bailleur de l’existence de ces risques. L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur doit être joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.
Cet article fixe le champ d’application des obligations précitées en précisant qu’elles visent les seules communes arrêtées par le préfet pour lesquelles celui-ci a fixé la liste des risques et des documents à prendre en compte.
Le non-respect des obligations précitées permet au locataire en application de l’article susvisé de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.
En vertu de l’article 1184 alinéa premier du code civil, lorsque la cause de nullité n’affecte qu’une ou plusieurs clauses du contrat, elle n’emporte nullité de l’acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l’engagement des parties ou de l’une d’elles.
En l’espèce, la SCI NT verse aux débats un état des risques daté du 23 septembre 2019 sans contester le fait que ce document n’a néanmoins pas été joint au bail lors de sa signature le 31 janvier 2023.
Toutefois, le tribunal relève que la SARL LF se contente de solliciter l’annulation du contrat sans démontrer que le manquement reproché à la société bailleresse est suffisamment grave pour justifier la résolution.
Il en va de même au sujet de l’absence au contrat de bail de diagnostic énergétique ou d’information quant aux sinistres survenus pendant la période où la SCI NT a été propriétaire de l’immeuble ou dont elle a été elle-même informée, les conclusions de la défenderesse étant muettes sur ces deux obligations.
Par conséquent, la SARL LF Couverture n’est pas fondée à solliciter la résolution du contrat et en sera déboutée.
Sur la régularité du congé
En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L. 145-4 du code de commerce dispose en ses deux premiers alinéas que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9.
L’article L. 145-9 du même code précise en son dernier alinéa que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
En l’espèce, il ressort de l’article « Durée » du contrat de bail que : « Le PRENEUR aura la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale en avisant le BAILLEUR, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (art. L. 145-9 du code de commerce), au plus tard six mois avant chaque échéance triennale. Lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de congé est celle de la première présentation de la lettre. »
En outre, la première page du contrat mentionne expressément la « Société SCI NT » comme étant « le BAILLEUR ».
La SARL LF Couverture ne conteste nullement que le congé notifié par ses soins ne l’a pas été par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, mais uniquement par lettre simple.
Cette notification a donc été effectuée en contravention avec les dispositions impératives sus reproduites.
Compte-tenu de cette irrégularité, il importe peu de savoir si l’adresse mail à laquelle la SARL LF Couverture a envoyé le congé était ou non celle de la SCI NT, dès lors que le congé ne pouvait en tout état de cause être valablement adressé par e-mail. 
Il s’en déduit que le congé est irrégulier et de nul effet.
Sur les demandes en paiement et la demande reconventionnelle en délai de paiement
Sur l’arriéré locatifIl a été rappelé ci-avant que le preneur peut donner congé à l’expiration d’une période triennale sauf convention contraire.
En l’espèce, tel que l’a constaté le commissaire de justice mandaté par la SCI NT dans son procès-verbal du 16 février 2024, la SARL LF Couverture a quitté les lieux, à une date estimée par la SCI NT à « début février ».
Il a néanmoins été établi que le congé donné par la SARL LF Couverture le 1er décembre 2023 avec une « date de sortie le 01/02/2024 » n’avait pas été notifié dans les formes, si bien qu’il ne peut être considéré que le contrat de bail a été valablement résilié par la SARL LF Couverture.
Faute de congé régulier au cours de la première période triennale, la SCI NT est donc bien fondée à réclamer de la part de la société preneuse le paiement des loyers dus jusqu’au terme de cette période, soit le 31 janvier 2026.
Le moyen développé par la SARL LF Couverture tendant à expliquer qu’elle serait uniquement tenue des loyers échus et impayés n’a à la date de la présente décision – postérieure au terme de la première période triennale – plus lieu d’être.
Par ailleurs et compte-tenu de ce qu’il n’est pas contesté que la SARL LF Couverture a quitté les lieux en février 2024, il ne peut être fait grief à la SCI NT de ne pas avoir fait délivrer de commandement de payer visant la clause résolutoire à sa cocontractante, cette clause ayant pour objectif de permettre au bailleur, à défaut de régularisation de sa situation par le preneur, d’obtenir l’expulsion de celui-ci et de reprendre possession des locaux litigieux.
L’article II « Paiement du loyer et des charges » du contrat de bail litigieux prévoit : « Le PRENEUR s’engage à payer le loyer et les charges dans les conditions prévues aux articles « LOYER » et « CHARGES – PAIEMENT » du présent bail. »
La SARL LF Couverture est donc débitrice de l’intégralité des loyers restant impayés jusqu’au 31 janvier 2026.
Il est constant que le loyer mensuel était fixé à 1 200 euros taxes et charges comprises et qu’aucun loyer n’a été payé à partir d’avril 2024, la SARL LF Couverture ayant procédé au paiement des loyers de janvier, février et mars 2024 le 8 avril 2024.
L’arriéré locatif à la charge de la SARL LF Couverture s’élève ainsi à la somme de 26 400 euros (1 200 euros * 22 mois).
Sur l’arriéré au titre des factures d’électricité En vertu de l’article 1363 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la SCI NT ne se fonde sur aucune disposition légale ou tirée du contrat de bail litigieux pour solliciter la condamnation de la SARL LF Couverture à lui rembourser le tiers des factures d’électricité versées aux débats, empêchant le tribunal d’apprécier la légitimité d’une telle demande.
Par conséquent, la SCI NT est déboutée de sa demande en paiement à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle en délai de paiementEn vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, outre qu’une demande de délai de 36 mois n’est pas permise par la loi, il convient de relever que la SARL LF Couverture ne verse aux débats aucun élément de nature à permettre au tribunal d’examiner sa situation financière et, par conséquent, d’apprécier la légitimité d’une telle demande de délai.
La SARL LF Couverture est donc déboutée de sa demande.
Sur les autres demandes reconventionnelles
Sur la demande de production de quittances Selon l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.
En l’espèce, bien que le contrat de bail commercial liant les parties n’oblige pas le bailleur à communiquer au preneur une quittance constatant le paiement du loyer, il s’agit d’un usage dont le respect est indispensable à la bonne tenue par le preneur de sa comptabilité.
La SCI NT ne contestant nullement avoir reçu paiement du loyer des mois de janvier, février et mars 2024, rien ne vient justifier son refus de délivrer les quittances correspondances à la SARL LF Couverture. A ce titre, le fait que celle-ci n’ait émis aucune contestation relative au paiement de ces loyers est tout à fait indifférent à la communication des quittances dont l’objet est justement de constater la bonne exécution d’un paiement.
Par conséquent, la SCI NT est condamnée à communiquer lesdites quittances, obligation qui sera assortie d’une astreinte selon les modalités exposées au dispositif du présent jugement.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie Il ressort de l’article « Dépôt de garantie » en page 9 du contrat de bail commercial : « Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le PRENEUR versera au BAILLEUR une somme indivisible de : 2 000 €, deux mille euros à titre de dépôt de garantie, représentant deux mois de loyer hors charges (TVA) […]
Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite de l’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au PRENEUR, ledit dépôt restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. »
En l’espèce, cette disposition ne valant nullement quittance et faute pour la SARL LF Couverture de justifier du versement de la somme, il n’est pas prouvé que celle-ci s’est bien acquittée de son obligation de payer un dépôt de garantie de 2 000 euros à la SCI NT.
Par conséquent, la SARL LF Couverture est déboutée de sa demande de restitution.
Sur la prétendue mauvaise foi de la SCI NTEn vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.
En l’espèce, outre que la SARL LF Couverture ne formule aucune prétention spécifique à ce propos, elle échoue à prouver en quoi l’absence de réponse au mail de M. [L] du 13 juin 2024 matérialiserait sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL LF Couverture, partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Partie condamnée aux dépens, la SARL LF Couverture sera condamnée à verser à la SCI NT la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Par conséquent, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

N° RG 24/01889 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HW52 jugement du 06 mars 2026

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DEBOUTE la SARL LF COUVERTURE de sa demande en nullité du contrat de bail commercial du 31 janvier 2023 ;
CONSTATE que le congé du 1er décembre 2023 délivré par la SARL LF COUVERTURE est irrégulier ;
CONDAMNE la SARL LF COUVERTURE à payer à la SCI NT la somme de 26 400 euros au titre des loyers charges et taxes comprises du mois du 1er avril 2024 au 31 janvier 2026 ;
DEBOUTE la SCI NT de sa demande en paiement au titre des factures d’électricité ;
DEBOUTE la SARL LF COUVERTURE de sa demande en délais de paiement ;
DEBOUTE la SARL LF COUVERTURE de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;
CONDAMNE la SCI NT à communiquer par tout moyen à la SARL LF COUVERTURE les quittances des loyers de janvier, février et mars 2024, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard dans la limite de 30 jours, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE la SARL LF COUVERTURE aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SARL LF COUVERTURE à payer à la SCI NT la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SARL LF COUVERTURE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.
Le greffier, Le Président,