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Indemnité d’éviction : évaluation et maintien dans les lieux en cas de congé – Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414

Décision analysée : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414
Thématiques : Baux commerciaux — Indemnité d’éviction

📘 L’essentiel

Le tribunal a ordonné une expertise préalable à la fixation de l’indemnité d’éviction, qui doit inclure la valeur marchande du fonds de commerce ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation. L’expert évaluera ces éléments selon les usages de la profession. Concernant l’indemnité d’occupation, le locataire a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, mais celle-ci doit être déterminée selon la valeur locative, avec possibilité d’abattement pour précarité..


Source juridique : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414

La société PV EXPLOITATION FRANCE a conclu deux baux commerciaux avec des propriétaires de locaux au sein d’une résidence, pour une durée de neuf ans, prenant effet le 1er octobre 2014. Ces baux avaient pour objet l’exploitation d’une activité commerciale de location meublée et équipée, avec divers services à la clientèle. En décembre 2023, les propriétaires ont signifié à la société PV EXPLOITATION FRANCE des congés avec refus de renouvellement, accompagnés d’une offre d’indemnité d’éviction.

En réponse, la société a revendiqué son droit au maintien dans les lieux et a demandé une indemnité d’éviction de 70 200 euros. Face à l’absence d’accord sur le montant de cette indemnité, les propriétaires ont assigné la société devant le tribunal judiciaire, sollicitant la fixation de l’indemnité d’éviction à 10 172 euros et une indemnité d’occupation de 9 288 euros par an. La société a, de son côté, demandé que l’indemnité d’éviction soit fixée à 96 191 euros, tout en contestant les demandes des propriétaires.

Le tribunal a reconnu la complexité de l’évaluation de l’indemnité d’éviction et a ordonné une expertise pour déterminer son montant. Il a également précisé que la société a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Concernant l’indemnité d’occupation, le tribunal a noté que celle-ci doit être déterminée en tenant compte de la valeur locative, mais a également mentionné la possibilité d’un abattement pour précarité, en fonction du chiffre d’affaires de la société.

Le jugement a été mis en délibéré, et le tribunal a réservé les dépens et les prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en attendant le rapport d’expertise.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction a pour objet la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail. L’ précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve du propriétaire que le préjudice est moindre.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux ?

Selon l’, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. Jusqu’au paiement de l’indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du Code de commerce. En principe, elle est équivalente à la valeur locative, mais si le loyer est variable en fonction du chiffre d’affaires, le loyer de renouvellement échappe à la valeur locative et est régi par la convention des parties.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour ordonner une expertise ?

La juridiction a ordonné une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, en raison de la complexité d’évaluation de cette indemnité. L’expertise doit permettre de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, et l’indemnité pour trouble commercial, afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Quelle est la portée de l’abattement de précarité dans le cadre de l’indemnité d’occupation ?

L’abattement de précarité n’est pas automatique et peut être refusé, notamment en cas d’augmentation du chiffre d’affaires après la date d’effet du congé. La juridiction a décidé de profiter de l’expertise pour déterminer si un abattement de précarité doit être appliqué à l’indemnité d’occupation, en tenant compte des éléments fournis par les parties.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ?

En application de l’, le jugement est exécutoire de plein droit. Cela signifie que la décision pourra être exécutée immédiatement, sans attendre l’éventuel appel, sauf si l’exécution provisoire est écartée par le tribunal.

🔎 Références