Indemnité d’éviction : évaluation et maintien dans les lieux en cas de congé – Tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne, 6 mars 2026, N° de RG 24/01414

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction a pour objet la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail. L’article L. 145-14 du Code de commerce précise que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, ainsi que les frais normaux de déménagement et de réinstallation, et les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf preuve du propriétaire que le préjudice est moindre.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux ?

Selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant d’avoir reçu cette indemnité. Jusqu’au paiement de l’indemnité, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du Code de commerce. En principe, elle est équivalente à la valeur locative, mais si le loyer est variable en fonction du chiffre d’affaires, le loyer de renouvellement échappe à la valeur locative et est régi par la convention des parties.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour ordonner une expertise ?

La juridiction a ordonné une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, en raison de la complexité d’évaluation de cette indemnité. L’expertise doit permettre de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, et l’indemnité pour trouble commercial, afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Quelle est la portée de l’abattement de précarité dans le cadre de l’indemnité d’occupation ?

L’abattement de précarité n’est pas automatique et peut être refusé, notamment en cas d’augmentation du chiffre d’affaires après la date d’effet du congé. La juridiction a décidé de profiter de l’expertise pour déterminer si un abattement de précarité doit être appliqué à l’indemnité d’occupation, en tenant compte des éléments fournis par les parties.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire de la décision à intervenir ?

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit. Cela signifie que la décision pourra être exécutée immédiatement, sans attendre l’éventuel appel, sauf si l’exécution provisoire est écartée par le tribunal.