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Mandat immobilier : comment prouver l’existence et la rémunération d’un intermédiaire ? – Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2026, N° de RG 22/03463

Décision analysée : Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2026, N° de RG 22/03463
Thématiques : Honoraires d’avocat — Honoraires d’avocat

📘 L’essentiel

La cour a confirmé le jugement du tribunal de commerce, précisant qu’aucun mandat de recherche n’a été valablement conclu entre les parties, en raison de l’absence de preuve d’un contrat cadre ou d’un mandat écrit conforme aux exigences de la loi Hoguet. Les échanges de courriels ne satisfaisaient pas aux conditions de forme requises. La cour a rejeté la demande de dommages-intérêts pour faute contractuelle, considérant que l’absence de mandat exclut tout manquement de la société à son obligation de loyauté..


Source : Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2026, N° de RG 22/03463

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Lyon, 5 mars 2026, N° de RG 22/03463

La SA Maïa Immobilier, spécialisée dans la promotion immobilière, a confié à un intermédiaire en transaction immobilière des mandats exclusifs de recherche de biens à partir de 2018. En décembre 2018, une association a mis en vente un ensemble immobilier, dont l’intermédiaire a informé la société Maïa Immobilier. Cette dernière a exprimé son intérêt pour l’acquisition, confirmant des honoraires de 5 % HT du prix de vente. En janvier 2019, la société a formulé une offre d’achat de quatre millions d’euros, mais une autre société a proposé un montant supérieur, ce qui a conduit le vendeur à accepter cette offre.

L’acquéreur a ensuite contacté la société Maïa Immobilier pour un projet commun, et une société a été constituée pour ce projet. En juillet 2020, l’intermédiaire a adressé une facture d’honoraires à la société Maïa Immobilier, qui n’a pas été réglée malgré plusieurs relances. L’intermédiaire a alors assigné la société devant le tribunal de commerce pour obtenir le paiement de 200 000 euros HT.

Le tribunal a jugé qu’aucun contrat cadre n’existait entre les parties, qu’un mandat de recherche avait été valablement conclu, mais qu’aucune exclusivité n’avait été accordée à l’intermédiaire. En conséquence, il a débouté l’intermédiaire de ses demandes et l’a condamné à verser une indemnité à la société Maïa Immobilier. L’intermédiaire a interjeté appel, contestant plusieurs points du jugement, notamment l’absence de contrat cadre et d’exclusivité.

La société Maïa Immobilier a également formé des conclusions d’appel incident, demandant la confirmation du jugement sur plusieurs points. La cour a confirmé le jugement en ce qui concerne l’absence de contrat cadre et d’exclusivité, tout en infirmant la conclusion selon laquelle un mandat de recherche avait été valablement conclu. L’intermédiaire a été condamné aux dépens et à verser une somme à la société Maïa Immobilier pour les frais de procédure.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le régime juridique applicable aux contrats de mandat en matière immobilière ?

Le régime juridique applicable aux contrats de mandat en matière immobilière est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et le décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972. L’article 6 de la loi Hoguet impose que l’intermédiaire en immobilier détienne un mandat écrit préalablement à son intervention pour prétendre à une rémunération. Ce formalisme est d’ordre public et s’applique même entre professionnels de l’immobilier.

Quelle est la condition de preuve d’un mandat de recherche en matière immobilière ?

La preuve d’un mandat de recherche en matière immobilière doit être apportée par un écrit conforme aux exigences de l’, qui stipule que le mandat doit être exprès. En l’absence d’un mandat écrit respectant les mentions obligatoires, la demande de rémunération de l’intermédiaire ne peut être fondée.

Quels sont les critères de qualification d’un contrat cadre en matière de mandat ?

Selon l’, un contrat cadre est un accord par lequel les parties conviennent des caractéristiques générales de leurs relations contractuelles futures. Pour qu’un contrat soit qualifié de cadre, il doit définir les modalités d’exécution des contrats d’application qui en découlent. En l’espèce, le mandat invoqué ne répond pas à ces critères, car il est limité à une opération unique et ne définit pas les caractéristiques générales des relations futures.

Quelles sont les conséquences de l’absence de mandat écrit sur la demande de rémunération ?

L’absence de mandat écrit conforme aux exigences légales entraîne la nullité de la demande de rémunération de l’intermédiaire. En effet, la jurisprudence a établi que sans mandat écrit, l’intermédiaire ne peut prétendre à une rémunération, même si des échanges de courriels ont eu lieu entre les parties.

Quel est le fondement juridique des demandes en dommages-intérêts pour faute contractuelle ?

Les demandes en dommages-intérêts pour faute contractuelle doivent être fondées sur la démonstration d’un manquement à une obligation contractuelle, tel que prévu par l’, qui impose que les contrats soient exécutés de bonne foi. En l’absence de mandat, aucun manquement contractuel ne peut être caractérisé.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour rejeter les prétentions de l’appelant ?

La juridiction a retenu que l’appelant n’a pas rapporté la preuve de l’existence d’un contrat de mandat cadre ou d’un mandat exprès de recherche. Elle a également constaté que les échanges de courriels ne constituaient pas un mandat conforme aux exigences légales. En conséquence, les demandes de rémunération et de dommages-intérêts ont été rejetées, car l’absence de mandat exclut tout droit à rémunération.

🔎 Références