Empiètement sur propriété voisine : comment prouver un trouble manifestement illicite ?

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/00861 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPKL

Décision déférée à la cour : 21 Janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Monsieur [I] [D] [N]

Madame [S] [T]

demeurant tous les deux [Adresse 1] à [Localité 1]

représentés par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Monsieur [E] [K]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement après prorogation du 30 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

– signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE

M. [I] [N] et Mme [S] [T] sont propriétaires d’un terrain cadastré section 14 n° 0568/0089 à [Localité 1].

M. [E] [K] est propriétaire du fonds contigu, sur lequel il a entrepris une construction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2024, M. [N] et Mme [T] ont fait assigner M. [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater l’empiètement du mur édifié par M. [K] et sa démolition.

Selon ordonnance rendue le 21 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

– débouté M. [N] et Mme [T] de leurs demandes,

– dit n’y avoir lieu à ordonner une vue des lieux,

– condamné in solidum M. [N] et Mme [T] à payer à M. [K] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [N] et Mme [T] aux dépens,

– constaté l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision.

Le juge des référés a relevé que :

– M. [N] et Mme [T] fondaient leur demande de démolition du mur sur un plan de rétablissement de la limite concernant les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]-[Cadastre 3] section [Cadastre 4] à [Localité 1], établi le 13 mars 2023 par le Cabinet AGE, géomètres-experts, qui selon eux a constaté un empiétement d’environ 10 centimètres du mur de clôture érigé par M. [K],

– contrairement à ce que soutenaient M. [N] et Mme [T], le plan versé aux débats et à l’élaboration duquel M. [K] n’avait pas participé ne faisait pas état de l’empiètement allégué,

– le juge des référés ne saurait ordonner la destruction d’un mur sur la base d’un simple courriel du géomètre faisant état d’un dépassement progressif du mur de 0 cm à 10 cm sur environ 3 mètres, d’autant plus que le détail des mesures n’était pas explicité,

– l’empiètement n’était pas caractérisé et M. [N] et Mme [T] ne justifiaient pas du préjudice de jouissance allégué ni du non-respect par M. [K] du permis de construire délivré par la commune de [Localité 1].

Le 14 février 2025, M. [N] et Mme [T] ont interjeté appel de cette ordonnance par voie électronique, en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 7 octobre 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 21 novembre 2025.

Une orientation de la procédure en audience de règlement amiable a été proposée aux parties, sans qu’elles n’y réservent une suite favorable.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 16 mai 2025, M. [N] et Mme [T] demandent à la cour de :

– les déclarer recevables en leur appel,

– infirmer l’ordonnance du 21 janvier 2025 en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes, a dit n’y avoir lieu à ordonner une vue des lieux, les a condamnés in solidum à payer à M. [K] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum aux dépens,

Et statuant à nouveau,

Avant dire droit,

– ordonner une expertise judiciaire,

– désigner tel expert géomètre avec pour mission de :

(…)

– dire si le mur édifié empiète sur la propriété de M. et Mme [N],

– établir le plan de rétablissement de la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]-[Cadastre 3] en section 14 à [Localité 1], [Adresse 1],

– chiffrer le coût de la démolition du mur édifié par les époux [K],

(…)

Au fond,

– déclarer que le mur édifié dépasse la hauteur de 2 m et cause un trouble manifestement illicite,

– déclarer que le mur édifié par M. [K], construit en parfaite violation de leur droit de propriété, empiète sur leur terrain et crée à leur préjudice un trouble manifestement illicite,

– ordonner la démolition dudit mur qui empiète sur la parcelle enregistrée au LF : section 14 n°568/0089, propriété voisine,

– ordonner que la condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

– déclarer M. [K] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions,

– condamner M. [K] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [K] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

M. [N] et Mme [T] soutiennent que :

– le mur édifié par M. [K] empiète de 10 cm sur leur propriété ce qui résulte du rapport établi par le cabinet AGE Clog, lequel a en outre relevé que les bornes ont été enlevées et a effectué la levée de la nouvelle situation,

– cette construction constitue un trouble manifestement illicite,

– les documents produits par M. [K] n’ont pas la moindre valeur probante, notamment s’agissant de photos qui concernent l’autre côté de la propriété,

– les photos produites aux débats en première instance par M. [K] mettent en évidence que le mur édifié dépasse les deux mètres de hauteur.

Par ailleurs, ils contestent toutes menaces proférées à l’encontre de M. [K] et relèvent que ce dernier a brutalement arraché le portable de M. [N] et installé une caméra orientée depuis le premier étage dans la direction de leur propriété.

Ils sollicitent avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 juillet 2025, M. [K] demande à la cour de :

– déclarer l’appel de M. [N] et Mme [T] irrecevable et mal fondé,

– débouter les appelants de leurs prétentions,

– confirmer l’ordonnance de référé du 21 janvier 2025 dans tout son dispositif,

– condamner les appelants au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner les appelants aux entiers frais et dépens.

M. [K] fait valoir que la procédure s’inscrit dans des relations de voisinage conflictuelles, l’ayant notamment conduit à déposer plainte le 17 mai 2023.

M. [K] précise avoir obtenu d’une part une autorisation de construire deux maisons individuelles, délivrée le 9 juin 2020, et d’autre part un permis de construire modificatif en date du 23 octobre 2023.

Il rappelle s’être vu délivrer un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable déposée en vue de l’édification de la clôture le 20 décembre 2022, sans que M. [N] et Mme [T] n’introduisent de recours ; que la clôture a été implantée en respectant les limites des fonds, conformément au procès-verbal d’arpentage établi par M. [Y], géomètre-expert.

Il souligne que le cabinet AGE n’a initialement pas conclu à un empiétement de 10 cm de sa clôture sur le fonds des appelants et confirme simplement l’implantation en retrait de la clôture des appelants par rapport à la limite de propriété de 7 à 20 cm.

M. [K] conteste avoir enlevé les bornes, ce dont les appelants ne rapportent pas la preuve, et relève en outre que cet élément n’a pas de conséquence compte tenu du rétablissement effectué par le cabinet AGE et de l’absence d’empiétement.

Il soutient enfin que le courriel de M. [J] ne fait pas la démonstration d’un quelconque empiétement sur le fonds des appelants, lequel n’est établi par aucune autre pièce.

S’agissant de la hauteur de sa clôture, il rappelle que son terrain est situé en contrebas de 64 cm par rapport à la propriété des appelants, de sorte qu’un mur de soutènement de 64 cm a été autorisé et édifié à la base de la clôture, mais que la hauteur du mur ne dépasse pas 1,80 mètres du côté des appelants.

Enfin, M. [K] soutient que la demande d’expertise est nouvelle à hauteur de cour et que la mission sollicitée relève de l’action en bornage de l’article 646 du code civil.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.
MOTIFS

M. [K] conclut à l’irrecevabilité de l’appel M. [N] et Mme [T], sans toutefois soulever aucun moyen précis. En l’absence de motif d’irrecevabilité susceptible d’être soulevé d’office, l’appel sera déclaré recevable.

M. [N] et Mme [T] concluent à l’irrecevabilité des demandes de M. [K], sans toutefois soulever aucun moyen précis. En l’absence de motif d’irrecevabilité susceptible d’être soulevé d’office, ses demandes seront déclarées recevables.

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En outre, selon l’article 545, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il appartient à M. [N] et Mme [T], qui l’invoquent, de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’ils imputent d’une part à l’empiètement allégué du mur édifié par M. [K] sur leur propriété et d’autre part à la hauteur de ce même mur.

S’agissant de l’empiétement invoqué du mur sur leur propriété, les appelants produisent un plan de rétablissement de la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]-[Cadastre 3] établi de manière non contradictoire par le cabinet AGE géomètres experts le 24 février 2023, ainsi qu’un courriel daté du 8 février 2024 adressé au conseil de M. [N] et Mme [T], dans lequel M. [J], géomètre expert intervenu pour la réalisation du plan de rétablissement, indique ’le mur de M. [K] est entièrement sur sa propriété sur environ 7m, mais il dévie ensuite progressivement jusqu’à ’dépassé’ de 10cm maximum sur la propriété [T]-[N] (dépassement progressif de 0cm à 10 cm sur environ 3m)’.

Le plan de rétablissement établi de manière non-contradictoire par le cabinet AGE, que l’analyse de M. [J] ne peut corroborer dès lors qu’il l’a lui-même établi, ne peut à lui seul constituer une référence au regard de laquelle seraient examinées la situation du mur séparatif des parcelles et l’existence d’un empiétement.

S’agissant de la hauteur du mur, M. [N] et Mme [T] ne produisent pas d’éléments probants de nature à établir qu’elle constituerait un trouble manifestement illicite. La hauteur, excédant les deux mètres dont ils se prévalent, ne saurait en effet se déduire des photographies produites et de la hauteur présumée d’un parpaing, ainsi que les appelants le soutiennent.

A hauteur de cour, M. [N] et Mme [T] sollicitent qu’une mesure d’expertise judiciaire soit ordonnée avant dire droit, afin notamment de dire si le mur édifié empiète sur leur propriété, d’établir le plan de rétablissement de la limite entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2]-[Cadastre 3] en section 14 à [Localité 1], [Adresse 1] et de chiffrer le coût de démolition du mur litigieux.

Bien que faisant référence en page 5 de leurs conclusions à l’article 145 du code de procédure civile, la demande d’expertise formée par M. [N] et Mme [T] est expressément fondée en page 7 sur les articles 143 et 144 du code de procédure civile. En outre, ils sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions, dont la cour est seule saisie, que l’expertise soit ordonnée avant-dire droit, ce qui exclut toute application de l’article 145 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 143 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. L’article 144 du même code ajoute que les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’expertise peut donc être demandée pour la première fois en appel.

En l’espèce, la demande d’expertise présentée par M. [N] et Mme [T], qui ne tend qu’à suppléer leur carence dans la charge de la preuve du trouble manifestement illicite qu’ils invoquent sans l’établir, sera rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’ordonnance entreprise étant confirmée en ses dispositions principales, elle le sera également s’agissant des dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à hauteur de cour, M. [N] et Mme [T] seront condamnés aux dépens et à payer à M. [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DÉCLARE l’appel recevable ;

DÉCLARE les demandes de M. [E] [K] recevables ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire avant dire droit ;

CONFIRME l’ordonnance rendue le 21 janvier 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse en toutes ses dispositions, ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [S] [T] aux dépens de la procédure d’appel, ;

CONDAMNE M. [I] [N] et Mme [S] [T] à payer à M. [E] [K] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,