Copropriété : désignation d’un administrateur provisoire pour gérer une succession bloquée

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2026

N° RG 24/00989 – N° Portalis DB22-W-B7I-SES4
Code NAC : 28C

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic, la société [1], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1] dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Ghislaine D’ORSO de l’AARPI D’ORSO, ABRASSART & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ Madame [P] [Q]
née le [Date naissance 1] 1947,
demeurant [Adresse 1] – [Localité 1],

Non comparante, ni représentée ayant pour avocat Maître Corinne ROUX de l’ASSOCIATION ROUX PIQUOT-JOLY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [C] [F] [Y]
née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2] (94),
demeurant [Adresse 3] – [Localité 3],

Non comparante, représentée par Maître Isabelle DONNET de la SELARL FIDU-JURIS, avocat au barreau de VERSAILLES substituant Maître Yves BEDDOUK de la SELARL FIDU-JURIS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JANVIER 2026

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du
16 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 20 juin 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Madame [P] [Q] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamner à lui payer des charges de copropriétés, des dommages et intérêts et une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Madame [P] [Q] a constitué avocat et conclu le 22 novembre 2024, soutenant que les demandes du syndicat des copropriétaires étaient irrecevables en l’absence de preuve qu’elle était propriétaire du bien, faisant état du legs universel consenti à Madame [C] [Y] par sa mère, Madame [W] [J] veuve [Q], décédée le [Date décès 1] 2006, qui bénéficiait, depuis le décès de son époux, de l’usufruit de l’appartement qu’elle occupe désormais.

Le syndicat des copropriétaires a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025 converti en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [C] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir joindre les deux procédures et nommer un administrateur provisoire sur la succession de Madame [W] [J] veuve [Q].

La jonction des procédures a été ordonnée le 12 mai 2025 et l’affaire, portant le seul numéro de RG : 24/00989, a été renvoyée à l’audience du 12 septembre 2025.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à la demande de Madame [P] [Q] compte tenu de son souhait de pouvoir bénéficier de l’aide juridictionnelle et de bénéficier d’un avocat en lieu et place de son avocat initialement constitué.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2026, malgré un courrier manuscrit de Madame [P] [Q] déposé au service d’accueil unique du justiciable le 15 janvier 2026 indiquant rester dans l’attente d’une réponse suite à sa demande d’aide juridictionnelle et demandant le renvoi.

Aux termes de son assignation du 17 février 2025 et de ses conclusions en réplique signifiées le 6 mai 2025 par voie électronique au conseil de Madame [P] [Q], le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] demande au visa des articles 720 et 813-1 du code civil et de l’article 1380 du code de procédure civile, de :

« Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il procèdera en tant que de besoin dans le cadre d’une autre instance au recouvrement de l’arriéré de charges du lot n° 2 ;

Nommer un Administrateur Judiciaire en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [W] [J] veuve [Q], née le [Date naissance 3] 1920 à [Localité 4], de nationalité française, décédée le [Date décès 1] 2006 à [Localité 1],
avec mission de :
gérer et administrer tant activement que passivement la succession dont s’agit, et en particulier, les biens immobiliers dépendant de cette succession jusqu’à ce que puisse être établie la déclaration de succession et notamment de :
1/ Faire procéder, s’il y a lieu, à la levée des scellés, en se faisant assister le cas échéant, par le Commissaire de Police compétent pour cette opération, et par un serrurier pour l’ouverture des portes ;
2/ Faire dresser un état descriptif et estimatif des meubles, effets et valeurs, ou faire dresser un recollement, avec le concours éventuellement d’un Commissaire de Justice ;
3/ Dire qu’en particulier, il devra faire procéder par le ministère d’un Commissaire de Justice à la vente aux enchères publiques des meubles et objets mobiliers ; toucher le montant de toutes ventes et toutes autres sommes à quelque titre que ce soit, rechercher les comptes bancaires , interroger le Fichier central des dispositions de dernières volontés, interroger le service FICOBA dépendant du Ministère de l’Economie et des Finances, retirer des mains, bureaux et caisses de toutes personnes, banques, établissements et administrations quelconques tous objets, titres, papiers, deniers et valeurs qui auraient été déposés par le défunt, ou contenus dans tous coffres de ce dernier, et qui seront ouverts à la requête dudit Administrateur ; payer toutes dettes et frais privilégiés de succession, régler tous comptes, en donner valables quittances, faire toutes déclarations de succession, payer tous droits de mutation, payer ou remettre matériellement les legs particuliers dont la délivrance a été consentie volontairement ou ordonnée judiciairement ; représenter tant en demande qu’en défense la succession, dans toutes les instances dont l’objet entre dans la limite de ses pouvoirs d’administrateur ;
4/ Faire tous actes d’administration nécessaires à charge de nous en rendre compte dans les conditions habituelles et de nous soumettre pour examen tous les frais exposés, notamment ceux de scellés, de même que sa demande d’honoraires.

Fixer en tant que de besoin la provision que le syndicat des copropriétaires requérant devra verser à l’administrateur à valoir sur ses frais et honoraires et dire qu’à défaut du versement de cette provision dans le délai de deux mois, la nomination de l’administrateur sera caduque et privée d’effet.

Dire que la provision sur frais et honoraires qui sera fixée au bénéfice de l’administrateur provisoire aux frais avancés du syndicat des copropriétaires requérant devra lui être remboursée au titre du passif de la succession.

Allouer au syndicat des copropriétaires requérant une somme de 2.640 € au titre de l’article 700 du CPC qui devra lui être réglée au titre du passif de la succession.

Débouter Madame [P] [Q] de ses demandes, fins et conclusions ;

Dire que les dépens de la présente procédure devront être réglés au syndicat des copropriétaires requérant au titre du passif de la succession.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; »

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il rencontre les plus grandes difficultés à obtenir le paiement régulier des charges de copropriété du lot n°2 correspondant à un appartement au 1er étage composé de trois pièces principales ; que selon la fiche cadastrale, Madame [P] [Q] apparaît comme seule propriétaire de ce lot ; que par jugement du 24 janvier 2019 du tribunal d’instance de Saint Germain en Laye, elle a été condamnée à payer 6.754,26 euros au titre des charges et de travaux impayés pour l’année 2017 ; qu’un nouvel arriéré s’est accumulé malgré les relances du syndic ; qu’il a donc fait assigner Madame [Q] devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond et que dans le cadre de sa défense, il a appris qu’elle ne serait pas seule propriétaire du lot n°2. Il demande la désignation d’un administrateur à succession avec la mission d’usage. A l’audience, il a précisé se désister, pour le moment, de ses demandes en paiement d’arriérés de charges.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 5 août 2025, Madame [C] [Y] demande au président du tribunal de :

« Statuer ce qu’il appartiendra sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la succession, sous réserve que cette désignation ne puisse pas être reconnue comme une reconnaissance implicite de l’existence d’une indivision entre Madame [C] [Y] et Madame [P] [Q],

Relever Madame [C] [Y] de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de l’indivision [Q] [Y], eu égard à l’obligation à la dette,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 1] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’elle est dirigée contre Madame [C] [Y],

Condamner Madame [P] [Q] aux entiers dépens de l’instance

Débouter Madame [P] [Q] et le syndicat des copropriétaires de toute autre demande. »

Madame [Y] expose être bénéficiaire, au terme de deux testaments authentiques du 25 mars et du 7 mai 2003, d’un legs universel suite au décès de Madame [W] [J] veuve [Q], produisant l’acte de notoriété établi le 7 juillet 2006 et les actes réalisés par le notaire en 2007 dont elle déduit que son legs lui a été délivré puisque Madame [Q] indiquait le
13 avril 2007 être d’accord pour racheter à Madame [Y] la part lui appartenant dans les biens et droits immobiliers sis à [Localité 1], soit un quart de la valeur du bien, ce qui représentait une somme de l’ordre de 121.250 euros. Elle ajoute que des désaccords subsistants n’ont pas permis le règlement de la succession et qu’elle n’est pas opposée à la désignation d’un administrateur provisoire de la succession, à la condition que cette désignation ne puisse être interprétée comme une reconnaissance des droits de Madame [Q] dans la succession de Madame [J], soutenant qu’à ce jour, elle pourrait n’être titulaire d’aucun droit du fait de la prescription de sa potentielle action en réduction et du fait qu’elle considère que le legs a bien été délivré.

Elle relève que Madame [Q], qui occupe l’appartement dont les charges ne sont pas payées, s’est abstenue de faire état de ce qu’elle-même avait des droits sur les biens immobiliers et qu’il résulte de son attitude qu’elle-même risque d’être condamnée. Madame [Y] demande donc à être relevée de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de l’indivision, eu égard à l’obligation à la dette.

Elle demande à ne pas être condamnée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motif qu’elle n’a jamais été contactée par le syndicat des copropriétaires avant d’être attraite à la présente procédure.

Madame [P] [Q] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS

Sur la demande de renvoi et l’absence de comparution du défendeur

Madame [P] [Q] a déposé le 15 janvier 2026 au service d’accueil unique du justiciable, soit la veille de l’audience, une demande de renvoi au motif qu’elle n’avait pas de nouvelles de sa demande d’aide juridictionnelle formée en septembre 2025. Cette demande de renvoi, non soutenue à l’audience alors que la procédure est orale, est jugée dilatoire, Madame [Q] ayant été assignée au mois de juillet 2024 et ayant constitué avocat qui avait conclu en vue de l’audience du 25 novembre 2024. L’affaire a été retenue.

Madame [Q] ayant constitué avocat avant de faire savoir qu’elle demandait à en changer et à bénéficier de l’aide juridictionnelle, ce qui n’a pas abouti, le jugement sera contradictoire. Il est toutefois observé que son conseil n’a pas remis ses pièces et conclusions à l’audience à laquelle l’affaire a été retenue, alors que la procédure est orale, de sorte que la présente décision est rendue sans en tenir compte.

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Il sera acté que le syndicat des copropriétaires indique se désister, dans le cadre de la présente procédure, de ses demandes en paiement, indiquant qu’il procédera en tant que de besoin dans le cadre d’une autre instance au recouvrement de l’arriéré de charges du lot n° 2.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la succession

L’article 1380 du code de procédure civile dispose que les demandes formées en application notamment de l’article 813-1 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

L’article 813-1 du code civil dispose : « Le juge peut désigner toute personne qualifiée, physique ou morale, en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession en raison de l’inertie, de la carence, de la faute d’un ou de plusieurs héritiers dans cette administration, de leur mésentente, d’une opposition d’intérêt entre eux ou de la complexité de la situation successorale.
La demande est formée par un héritier, un créancier, toute personne qui assurait pour le compte de la personne décédée, l’administration de tout ou partie de son patrimoine de son vivant ou de toute autre personne intéressée ou par le Ministère Public. »

L’article 813-5 du même précise : « Dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés, le mandataire successoral représente l’ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice. »

Il résulte de l’article 813-9 du même code que : « Le jugement désignant un mandataire successoral fixe la durée de sa mission ainsi que sa rémunération. A la demande de l’une des personnes mentionnées au 2° alinéa de l’article 813-1 ou de l’article 814-1, il peut la prolonger pour une durée qu’il détermine.
La mission cesse de plein droit par l’effet d’une convention d’indivision entre les héritiers ou par la signature de l’acte de partage. Elle cesse également lorsque le juge constate l’exécution complète de la mission confiée au mandataire successoral. »

En l’espèce, la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la succession émane d’un créancier de charges portant sur un bien successoral.

La Cour de cassation a pu rappeler que l’article 813-1 du code civil n’est pas réservé aux successions indivises, mais a vocation à s’appliquer à toute succession et que, si le légataire universel n’est pas en indivision avec les autres héritiers réservataires, la mauvaise gestion et la diminution du patrimoine successoral compromettent leur intérêt commun (cass, Civ 1ère, 17 octobre 2019, pourvoi
n°18-23.409).

En l’espèce, au vu de l’inertie des parties depuis le décès de Madame [J] et du blocage de la situation entre Madame [Y], légataire universel, et Madame [Q], héritier réservataire de Madame [J], il y lieu de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire de la succession de Madame [J] veuve [Q], dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le syndicat des copropriétaires demande une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à mettre au passif de la succession.

Madame [Y], qui ne justifie pas des diligences qu’elle aurait faites pour faire valoir ses droits de légataire universel dans la succession de Madame [J], est tout autant responsable de la situation de blocage que Madame [Q] qui occupe le bien sans en payer les charges depuis de nombreuses années.

Sa demande visant à être relevée de toute condamnation par Madame [Q] sera rejetée.

Les défenderesses qui succombent à l’instance seront condamnées, à proportion de leurs parts respectives dans la succession, à régler la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de condamner les défenderesses aux dépens de la présente procédure dans les mêmes conditions.
PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Acte le désistement du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, dans le cadre de la présente procédure, de ses demandes en paiement de charges de copropriété et de ce qu’il procédera en tant que de besoin dans le cadre d’une autre instance au recouvrement de l’arriéré de charges du lot n° 2.

Désigne Maître [G] [V], administrateur judiciaire au sein de la SELARL AJRS, [Adresse 4] à [Localité 5], pour administrer provisoirement, tant activement que passivement, la succession de Madame [J] veuve [Q] décédée à [Localité 1] le [Date décès 1] 2006, et en particulier les biens immobiliers dépendant de cette succession jusqu’à son règlement ;

Dit que l’administrateur provisoire de la succession pourra, dans l’intérêt de la succession, effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession ;

Dit que si l’indivision successorale détient des fonds, l’administrateur provisoire de la succession pourra se les faire remettre ;

Dit que la présente décision sera enregistrée et publiée dans les conditions de l’article 813-3 du code civil, à l’initiative du mandataire désigné ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que devra verser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, dans le cadre de la présente procédure, de ses demandes en paiement de charges, à valoir sur les frais et honoraires, directement entre les mains de l’administrateur provisoire de la succession désigné ;

Dit qu’à défaut du versement de cette provision dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, la nomination de l’administrateur sera caduque et privée de tout effet ;

Rappelle que la rémunération de l’administrateur provisoire de la succession sera in fine mise à la charge de la succession ;

Fixe la mission de l’administrateur provisoire de la succession à une durée renouvelable de dix-huit mois (18 mois) à compter du présent jugement qui pourra être prorogée et cessera de plein droit conformément aux dispositions de l’article 813-9 du code civil ;

Condamne Madame [P] [Q] et Madame [C] [Y] à proportion de leurs parts respectives dans la succession à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, dans le cadre de la présente procédure, de ses demandes en paiement de charges, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [Q] et Madame [C] [Y] à proportion de leurs parts respectives dans la succession aux dépens ;

Rappelle le caractère exécutoire de droit du présent jugement.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE