Changement d’usage illicite d’un local d’habitation : amende et retour à l’habitation

■

N° RG 25/57400 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAT4P

N° : 8/JJ

Assignation des :
25 et 29 Août 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 11 mars 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDERESSES

S.C.I. [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Xavier GRIFFITHS de la SELARL CABINET BRIFFITHS, GRIFFITHS DUTEIL & ASSOCIES, avocat au barreau de LISIEUX (avocat plaidant), Me Marie-claire SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS – #D0290 (avocat postulant)

Société LEVI STRAUSS CONTINENTAL
[Adresse 3]
[Localité 4]
BELGIQUE

représentée par Me Corinne DE PREMARE, avocat au barreau de PARIS – #P0497

DÉBATS

A l’audience du 04 février 2026, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 juin 2003, la société Bricard a vendu à la société [Z] un hôtel particulier situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte du 30 novembre 2023, la société [Z] a donné à bail d’habitation civil à la société Levi Strauss Continental l’hôtel particulier.

Par acte des 25 et 29 août 2025, la ville de Paris a fait assigner la société [Z] et la société Levi Strauss Continental devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiés par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 04 février 2026 et soutenues oralement par son conseil, la ville de [Localité 1] demande de :
– Juger la VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’y en juger bien fondé ;
À titre principal,
– Juger que la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’hôtel particulier, dit « Hôtel [Z] », sis [Adresse 2] [Localité 3],
– Et condamner respectivement la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL à une amende civile de 100.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation
À titre subsidiaire,
– Juger que la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL ont enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant illicitement l’usage de l’hôtel particulier, dit « Hôtel [Z] », sis [Adresse 2] [Localité 3],
– Et condamner respectivement la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL à une amende civile de 50.000 € et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation
En tout état de cause,
– Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’hôtel particulier, dit « Hôtel [Z] », sis [Adresse 2] [Localité 3], sous astreinte de 1 153 000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;
– Et se réserver la liquidation de l’astreinte ;
– Débouter la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
– Condamner respectivement la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL à verser à la Ville de Paris une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner respectivement la SCI [Z] et la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL aux entiers dépens d’instance.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Levi Strauss Continental demande de :
A TITRE PRINCIPAL :
– JUGER que la loi du 19 novembre 2024, dite loi LE MEUR, n’est pas applicable à la présente affaire dans la mesure où les faits prétendument reprochés à la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL seraient intervenus avant l’entrée en vigueur de ladite loi.
– JUGER que la Ville de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve que l’HOTEL [Z], sis [Adresse 2] – [Localité 3] est affecté à usage initial d’habitation, le permis de construire du 23 juillet 2003 et la décision du 22 décembre 2011 de non-opposition à la déclaration préalable de la société ALPHANE IMMOBILLIER étant tous deux caducs ;
– JUGER en conséquence que l’hôtel particulier susvisé est affecté à usage autre que d’habitation.
En conséquence,
– DEBOUTER la VILLE DE PARIS et la SCI [Z] de l’intégralité de leurs demandes, moyens, fins et prétentions dirigés à l’encontre de la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL
A TITRE SUBSIDIAIRE
Pour le cas la juridiction de céans jugerait que l’immeuble serait à usage d’habitation
– DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de sa demande visant à voir ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation de l’HOTEL [Z], sis [Adresse 2] – [Localité 3] sous astreinte de 1.153.000 euros par jour de retard, cette demande étant imprécise quant à la nature des travaux à réaliser et quant à la partie devant les effectuer ;
– DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de sa demande d’astreinte, celle-ci n’étant aucunement justifiée ;
– DEBOUTER la SCI [Z] de sa demande à voir condamner sa demande visant à condamner la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL de la relever et garantir de l’intégralité des condamnations pouvant être mises à sa charge.
EN CONSEQUENCE
– DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de sa demande d’amende civile de 100.000 euros ou de 50.000 euros
Si par extraordinaire la juridiction de céans devait condamner la LEVI STRAUSS CONTINENTAL à une amende civile :
– JUGER que cette amende civile devra être fixée à de plus juste proportions dans la mesure où la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL est de bonne foi
EN TOUT ETAT DE CAUSE
– CONDAMNER toute partie succombante à payer à la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [Z] demande de :
A titre principal,
– DEBOUTER la Ville de PARIS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI [Z] ;
A titre subsidiaire,
– ENJOINDRE, avant dire droit, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la décision prononçant l’injonction, à la Ville de [Localité 1] de communiquer l’intégralité des dossiers des autorisations d’urbanisme et de changement d’usage (article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation) sollicitées pour le bien immobilier litigieux situé [Adresse 2] à [Localité 3] depuis son acquisition par la ville de [Localité 1] en 1963 (soit notamment les arrêtés, avis et pièces de chaque pétitionnaire), et en particulier :
– Le dossier du permis de construire sollicité par la société BRICARD le 24 janvier 2002 et accordé le 24 juillet 2003 (n°PC 075 003 02 V 0003) et son éventuel transfert à la SCI [Z] (qui a acquis ledit bien immobilier par acte du 25 juin 2003) ;
– L’autorisation de travaux délivrée le 7 avril 2005 à la SCI [Z] (n° 075 003 05 V 0022) ;
– La déclaration préalable déposée le 2 décembre 2011 et ayant fait l’objet d’un arrêté de non-opposition du 22 décembre 2011 (n°DP 075 103 11 V 0381).
– CONDAMNER la Société LEVI STAUSS CONTINENTAL à garantir la SCI [Z] de toutes condamnations – y compris de toutes astreintes – qui seraient prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
– CONDAMNER toute partie succombante à verser chacune à la SCI [Z] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Marie-Claire SCHNEIDER.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026, date de la présente ordonnance.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au litige

La société Levi Strauss Continental soutient que les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont pas applicables aux faits reprochés par la ville de [Localité 1] qui se seraient déroulés antérieurement au 21 novembre 2024.

Dans un avis du 10 avril 2015 (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ».

Il en résulte que les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’un changement d’usage illicite est intervenu après cette date, ce qui inclut le fait de poursuivre l’usage illicite après cette date.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la ville de [Localité 1] que celle-ci a constaté le 14 janvier 2025, lors de son contrôle, que les locaux étaient utilisés à des fins commerciales, le contrôleur ayant constaté l’existence de pièces exclusivement aménagées en bureaux, espaces de stockage et ateliers de confection de vêtements, incompatibles avec un usage d’habitation.

La détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.
Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage.

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce.

Sur l’usage d’habitation

Le 24 juillet 2003, la ville de [Localité 1] a délivré un permis de construire (PC 075 103 02 V0003) à la société Bricard et à M. [Z] [N] « pour la réhabilitation de la totalité du bâtiment (R+2 étages), à usage d’habitation avec suppression des locaux à usage d’équipement collectif privé, fermeture d’une trémie et modification de la façade à rez-de-chaussée sur cour (SHON créée : 7,93m2), conformément au dossier authentifié les 24 juin 2002 et 22 mai 2003. »

En vertu de l’article L.631-7 alinéa 3 précité, il en résulte que les locaux sont réputés avoir l’usage d’habitation.

Il appartient donc aux défenderesses d’apporter la preuve contraire.

En premier lieu, elles exposent que les travaux n’ont pas été exécutés conformément au permis de construire qui est devenu caduc de sorte qu’il ne peut plus produire ses effets.

D’une part, aucun élément ne permet d’établir que les travaux projetés n’auraient pas été exécutés conformément au permis de construire et d’autre part, la péremption prévue par l’article R.421-32 du code de l’urbanisme applicable en la cause, n’a pas d’effet rétroactif et n’anéantit pas l’acte pour le passé, de sorte que s’il était démontré que les travaux n’avaient pas été effectués conformément au permis de construire, le permis de construire n’en n’a pas moins produit ses effets lors de sa délivrance sur l’usage du premier étage de l’immeuble.

L’absence de justification de l’existence et de la conformité des travaux au permis de construire est ainsi indifférente dans la mesure où la loi vise l’usage pour lesquels les travaux ont été autorisés et non les conditions de leur réalisation effective.

Il est également inopérant de soutenir que le permis de construire ait été délivré à la société Bricard postérieurement à la vente de l’immeuble à la société [Z] dès lors que l’autorisation délivrée porte sur le bien, et non sur le titulaire du permis.

La société [Z] se prévaut également de la demande qu’elle a formulé le 06 septembre 2011 et de la décision de décembre 2011 de la ville de [Localité 1].

Le 06 septembre 2011, la société [Z] sollicite auprès de la ville de [Localité 1] un changement de destination de l’immeuble sans travaux, afin de transformer la destination de certaines pièces (d’habitation en bureaux).

Par décision en date du 22 décembre 2011, la ville de [Localité 1] n’a pas fait opposition « à l’exécution des travaux déclarés pour le changement de destination des locaux du rez-de-chaussée au 1er étage avec entresol d’un musée en habitation (3 logements créés), bureaux, stationnement à rez-de-chaussée et locaux techniques en combles. »

Toutefois, ces documents ne démontrent pas un changement d’usage autorisé par la ville de [Localité 1], dès lors que l’usage d’un bien au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation est différent de la destination d’un bien au sens de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme. La société [Z] ne peut donc affirmer que la ville de [Localité 1] a autorisé un changement d’usage le 22 décembre 2011.

Les défenderesses font état des actes antérieurs au permis de construire, et notamment de l’historique de l’hôtel particulier avec la création du musée de la serrurerie dans les années 60-70. Toutefois, ces pièces, qui sont antérieures, ne peuvent pas renverser la présomption prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, la société Levi Strauss Continental se prévaut de l’acte de cession de parts entre la société [Z] et la société Alphane Immobilier pour démontrer que l’hôtel particulier a toujours été à usage autre qu’habitation.

Néanmoins, il ressort de cet acte qu’à compter de 2003, année de délivrance du permis de construire, le local a été affecté en «activité et logement de gardien ».

Cette seule mention d’activité, sans aucun autre élément permettant de définir cette « activité », ne permet pas de renverser la présomption.

En conséquence, les défenderesses n’apportant aucun élément susceptible de renverser la présomption d’usage d’habitation dont bénéficient les locaux depuis la délivrance du permis le 24 juillet 2003, la ville de [Localité 1] démontre que les locaux sont depuis cette date affectés à un usage d’habitation.

A titre surabondant, le bail conclu entre la société [Z] et la société Levi Strauss Continental est à usage d’habitation.

En effet, par acte du 30 novembre 2023, la société [Z] a conclu avec la société Levi Strauss Continental un contrat de location de locaux à usage d’habitation, non soumis à la loi du 6 juillet 1989, pour une durée de six ans renouvelables, à compter du 15 décembre 2023 jusqu’au 14 décembre 2029.

L’article 2 de ce bail dispose que : « les lieux loués sont à usage exclusif d’habitation pour y loger et recevoir des membres de la société LEVI STRAUSS CONTINENTAL ».

L’article 3 précise que : « Le présent contrat est régi par les dispositions des articles 1714 à 1762 du code civil relatives aux baux d’immeubles à usage d’habitation, conclu dans le cadre de l’une des exclusions prévues à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (locations meublées, locations à usage d’habitation secondaire logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi …), il n’est soumis ni aux dispositions de cette loi ni à celles prévues par la loi n°48.1360 du 1er septembre 1948. »

La ville de [Localité 1] démontre donc que les locaux sont affectés à un usage d’habitation.

Sur le changement illicite d’usage

Le 14 janvier 2025, un contrôleur assermenté de la ville de [Localité 1] a visité l’hôtel particulier situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Les photos prises par le contrôleur démontrent l’existence de pièces exclusivement dédiées à des bureaux, des espaces de stockage ainsi qu’à la confection de vêtements (des machines à coudre sont présentes sur des grandes tables blanches).

Ainsi, dans les espaces de stockage, sont visibles des piles de jeans vendus par la société Levi Strauss Continental, stockées sur des étagères, les jeans sont étiquetés et des cartons contenant des jeans se trouvent au sol.

Une pièce est également exclusivement destinée à un usage de bureaux, dans laquelle plusieurs personnes peuvent travailler.

Si les événements antérieurs au 21 novembre 2024 ne peuvent justifier le changement d’usage illicite, ils illustrent l’utilisation des locaux constatée le 14 janvier 2025. Ainsi, la ville de [Localité 1] justifie que plusieurs articles de presse ont relaté l’organisation de showrooms, défilés et ventes d’articles au sein de l’hôtel particulier, sous le nom commercial « Haus of Strauss » :

■ publication de Mme [J] [D] – PR&VP spécialiste chez Levi Strauss Co – sur le réseau LinkedIn en octobre 2024, indiquant la tenue d’un événement nocturne pour la Fashion Week au Haus of Strauss : « Mercredi dernier, le Haus of Strauss a ouvert ses portes pour la première fois pendant la fashion week avec un événement en collaboration avec Vogue. »

■ article publié le 8 juillet 2024 dans Vogue Business relatant la Fashion Week organisée en septembre 2024 dans l’hôtel particulier, qui décrit l’activité exercée : services sur mesure pour la clientèle, ateliers, showroom et exposition : « Ce mois de septembre, à l’occasion de la fashion week, Levi’s présentera son concept de vente au détail Haus of Strauss à [Localité 1]. Situé dans l’hôtel [Z], un hôtel particulier construit au 17e siècle dans [Localité 5], l’espace de 1 300 mètres carrés comprendra un service sur mesure (595 € pour un jean personnalisé), un atelier et un showroom, ainsi que des collaborations d’exposition telles que des liens récents avec [I] [O] et [Q]. C’est un moment important pour la maison mère de la marque, Levi Strauss & Co, qui monte en gamme et subit une restructuration pilotée par sa nouvelle présidente et directrice générale, [U] [C]. »

■ article publié le 10 mars 2024 dans L’Officiel annonçant l’ouverture au public du Hauss of Strauss décrit comme le nouveau « centre culturel » de la marque Levi’s : « Installée dans une ancienne résidence privée, la Levi’s Haus of Strauss [Localité 1] est plus qu’un simple showroom. Il présentera des produits et des collaborations Levi’s exclusifs et haut de gamme, ainsi que des expériences, des événements et des partenariats uniques visant à faire progresser l’influence culturelle de la marque. »

■ article publié le 25 septembre 2024 dans Vogue France, relatant un événement organisé dans les locaux, rassemblant plus de 500 invités lors de la Fashion Week, et présentant le Hauss of Strauss comme « un espace dédié aux rencontres » : « Mercredi 25 septembre 2024, Vogue et Levi’s organisaient l’after-party incontournable de cette Fashion-Week printemps-été 2025. C’est dans son nouveau hotspot, le Haus of Strauss [Localité 1] dans [Localité 5], que la marque a invité plus de 500 convives à célébrer la semaine de la mode. »

La société Levi Strauss Continental ne peut donc en aucun cas soutenir que ces événements sont de simples réceptions privées, alors que ces soirées sont organisées dans un but commercial de vente de jeans personnalisés de la marque, au cours des fashion weeks parisiennes.

La ville de [Localité 1] démontre donc que l’hôtel particulier situé [Adresse 2] à [Localité 3], à usage d’habitation, a été utilisé pour des activités commerciales et événementielles, sans autorisation préalable, ce qui constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérisent l’infraction prévue aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, sanctionnée par les dispositions de l’article L.651-2 du même code.

Sur l’imputabilité des manquements

Seul le propriétaire d’un bien immobilier a qualité pour solliciter l’autorisation de changement d’usage et ne peut reporter sur le locataire l’obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d’affectation. Il s’ensuit que le propriétaire d’un bien immobilier contrevient aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et encourt la sanction instituée par l’article L. 651-2 du même code, dès lors qu’il a connaissance du changement d’usage de son bien.

Toutefois, dès lors que la violation des dispositions d’ordre public qui s’appliquent à « toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article » est constatée, la responsabilité civile de la personne ayant proposé le bien à la location peut être engagée, peu important le titre juridique au terme duquel elle est intervenue dans la gestion du bien.

En l’espèce, la ville de [Localité 1] soutient que la société [Z] a pleinement connaissance de l’usage commercial du bien, ainsi qu’il ressort :
– de la visite sur place, au cours de laquelle Mme [Y] [P], représentante de la société [Z], n’a émis aucune contestation quant à l’occupation commerciale des lieux ;
– de la forte publicité entourant ces activités commerciales et événementielles, largement relayées dans plusieurs articles de presse spécialisés ainsi que sur divers réseaux sociaux.

Toutefois, la seule mention par le contrôleur assermenté dans son rapport de contrôle du 14 janvier 2025 que « les différents interlocuteurs [présents le 14 janvier 2025, dont Mme [Y] [P], la gérante de la société [Z]] confirment l’occupation à usage commercial de l’hôtel particulier par la société Levi Strauss Continental », mention qui est vivement contestée par la société [Z], ne suffit pas à démontrer que la société [Z] était au courant de l’usage commercial du local par la société Levi Strauss Continental.

Il en est de même avec la seule affirmation que la société [Z] a pleinement connaissance de l’usage commercial du bien du fait de la forte publicité, sans démontrer que la société [Z] a consulté ces articles de presse et ces réseaux sociaux.

En conséquence, la ville de [Localité 1] ne démontre pas que la société [Z] avait connaissance du changement d’usage du local. Par suite, la société [Z] ne sera pas condamnée à payer une amende civile à la ville de [Localité 1].

La ville de [Localité 1] démontre, au regard de l’ensemble des éléments évoqués supra, que la société Levi Strauss Continental a délibérément utilisé l’hôtel particulier à usage d’habitation en un usage commercial.

Sur le montant de l’amende

La société Levi Strauss Continental conteste les estimations faites par la ville de [Localité 1] et rappelle ne pas s’être enrichie de la différence de loyer licite et illicite, et qu’on ne peut lui opposer en tant que locataire le coût de la compensation de 5 534 400 euros.

Sur ce

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par l’usage illicite, de la durée de l’usage illicite, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, le bien, d’une superficie de 1 153m2 est loué par la société Levi Strauss Continental depuis le 15 décembre 2023, soit depuis 18 mois, et le loyer est fixé à 65 000 euros par mois, ce qui représente un revenu total de 1 170 000 euros (65 000 euros x 18 mois).

La ville de [Localité 1] précise que, sur la même période, une location conforme à la réglementation sur l’encadrement des loyers aurait généré un revenu total estimé à 639 216 euros (30,8 euros/m2 comme loyer de référence majoré, soit 35 512 euros par mois pour 1 153m2).

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité commerciale s’élève à 5 534 400 euros.

La société Levi Strauss Continental ne verse aucune pièce aux débats pour démontrer qu’elle a supprimé l’usage illicite commercial de l’hôtel particulier et que l’immeuble est désormais utilisé uniquement pour loger les employés de sa société.

Elle ne verse également aucun élément sur sa situation financière.

Pour l’ensemble de ces raisons, l’amende civile sera fixée à la somme de 75 000 euros.

Sur la demande de retour l’habitation des locaux

Aux termes de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation précité, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, la société Levi Strauss Continental ne verse aucune pièce aux débats pour démontrer avoir supprimé les aménagements exclusivement dédiés à des bureaux, des espaces de stockage ainsi qu’à la confection de vêtements au sein de l’hôtel particulier.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner le retour effectif du local à l’habitation, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif, sans qu’il y ait lieu pour la présente juridiction de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de communication de pièces

S’agissant de la demande tendant à voir condamner la ville de Paris à communiquer à la société [Z] différents documents sous astreinte, l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation investit le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond d’une compétence d’attribution qui ne s’étend pas à une telle demande.

La demande de la société [Z] sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La société Levi Strauss Continental, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et par suite condamnée au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la société Levi Strauss Continental à une amende civile de 75 000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 2], sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu, pour la présente juridiction, de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejette le surplus des demandes de la ville de [Localité 1] ;

Déclare irrecevable la demande de la société [Z] de communication de pièces sous astreinte ;

Condamne la société Levi Strauss Continental aux dépens ;

Condamne la société Levi Strauss Continental à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société [Z] et de la société Levi Strauss Continental formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 11 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE