Le juge des loyers commerciaux a décidé d’un sursis à statuer sur les demandes des parties, en attendant une décision d’expropriation pour cause d’utilité publique. Cette approche consensuelle permet de clarifier les implications juridiques sur l’extinction du bail dérogatoire en cours.
En mars 2022, la société civile immobilière a demandé la requalification du bail en bail commercial, soutenant que la société par actions simplifiée avait été maintenue dans les lieux au-delà de la date d’expiration. Elle a sollicité la fixation d’un loyer commercial à la valeur locative du marché, estimé à 93 000 euros annuels, ainsi que le paiement des intérêts légaux sur ce montant.
Le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative des locaux. En novembre 2022, il a constaté le renouvellement du bail à partir du 1er avril 2020, tout en suspendant la décision sur la fixation du loyer. L’expert a remis son rapport en décembre 2023, et les parties ont échangé des mémoires en réponse.
Par la suite, la société civile immobilière a demandé un sursis à statuer, invoquant une procédure d’expropriation en cours qui pourrait affecter le bail. Le juge de l’expropriation a rendu une décision en février 2025, mais la société civile immobilière a continué à solliciter un sursis, arguant que la décision à venir d’une autre juridiction pourrait influencer le litige.
Lors de l’audience de décembre 2025, les deux parties ont convenu de l’opportunité d’un sursis à statuer, et le juge a décidé de suspendre la procédure en attendant la décision de la cinquième chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny. Les demandes des parties et les dépens ont été réservés jusqu’à cette décision.
Le juge a également rappelé que la décision de sursis peut être contestée par voie d’appel, sous certaines conditions, conformément à l’article 380 du code de procédure civile. En l’espèce, la question centrale réside dans la constatation de l’extinction du bail dérogatoire en raison d’une expropriation pour cause d’utilité publique, ce qui pourrait rendre la procédure actuelle sans objet. Les demandes des parties ainsi que les dépens ont été réservés, en attendant la décision de la juridiction compétente. Cette approche permet de garantir une bonne administration de la justice en évitant des décisions contradictoires sur des questions connexes.
Le prononcé d’un sursis à statuer par le juge des loyers commerciaux a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans le litige. En attendant la décision de la 5ème Chambre civile, chaque partie doit se préparer à l’impact potentiel de cette décision sur leurs droits et obligations respectifs.
La requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial est régie par l’article L145-5 du Code de commerce. Cet article stipule que le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée maximale de trois ans, mais si le preneur reste en possession des lieux au-delà de cette durée, un bail commercial est réputé avoir pris naissance. En l’espèce, le demandeur soutient que la société défenderesse a été maintenue dans les locaux loués au-delà du délai d’un mois suivant l’expiration du bail dérogatoire, ce qui justifie la requalification.
La valeur locative du marché est déterminée selon les dispositions de l’article L145-33 du Code de commerce, qui impose que le loyer d’un bail commercial soit fixé à la valeur locative du marché en cas de désaccord entre le bailleur et le preneur. Dans cette affaire, le demandeur a demandé que le loyer soit fixé à 93.000 euros HT HC, en se basant sur l’expertise réalisée pour établir la valeur locative.
La demande de sursis à statuer est recevable lorsque la décision à intervenir dans une autre instance est susceptible d’avoir une incidence directe sur le litige en cours. En l’espèce, le demandeur a sollicité un sursis à statuer en raison d’une décision attendue du juge de l’expropriation, qui pourrait affecter la validité du bail commercial. Le tribunal a reconnu l’opportunité d’un tel sursis, conformément aux articles 377 et 378 du Code de procédure civile.
La juridiction a retenu que le juge de l’expropriation avait déjà statué sur l’extinction du bail dérogatoire en raison de l’ordonnance d’expropriation, ce qui a des conséquences directes sur la présente procédure. Le tribunal a considéré que la décision à intervenir dans l’instance pendante devant la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny pourrait rendre la présente procédure sans objet, justifiant ainsi le prononcé d’un sursis à statuer.
JUGEMENT DU 10 MARS 2026
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00023 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WQOF
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 26/00384
DEMANDEUR
La SCI DE L’EPI-[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0114
C/
DEFENDEUR
La SAS CITY DEBARRAS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1943
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Monsieur Grégoire AMAND, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 16 Décembre 2025
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.
ELEMENTS DU LITIGE
La SCI de l’EPI-[Localité 1] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Localité 1] [Adresse 3]. Le 29 mars 2019, elle a consenti à la société CITY DEBARRAS un bail dérogatoire, selon l’article L145-5 du code de commerce, à effet au 1er avril 2019 pour se terminer le 31 mars 2020. Depuis, le preneur a été laissé en possession des locaux.
Par mémoire en demande de fixation de loyer d’un bail initial signifié le 29 mars 2022, la SCI de l’EPI-[Localité 1] a demandé que le bail soit requalifié en bail commercial. Par assignation en date du 13 juin 2022, elle a demandé au juge des loyers commerciaux de :
– recevoir et dire bien fondée la SCI de L’EPI-[Localité 1] en ses demandes, fins et conclusions,
– dire et juger que la société CITY DEBARRAS a été maintenue dans les locaux loués en vertu du bail dérogatoire en date du 29 mars 2019, au-delà du délai d’un mois suivant sa date d’expiration,
– dire et juger qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux a pris naissance le 10 avril 2020 et qu’il s’est substitué au bail dérogatoire du 29 mars 2019 portant sur des locaux sis à [Localité 1] [Adresse 3],
– dire et juger que ce bail commercial à effet à compter du 1er avril 2020 a été conclu pour une durée de 3, 6 ou 9 années aux mêmes charges et conditions que le bail dérogatoire du 29 mars 2019, à l’exception toutefois 1) des clauses et conditions qui seraient contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, et 2) du montant du loyer que devra, à défaut d’accord entre le bailleur et le preneur, à la valeur locative du marché,
– dire et juger que la société SCI de SCI de L’EPI-[Localité 1] est bien fondée à soutenir que le prix du bail commercial détenu par la société CITY DEBARRAS doit être fixé à la valeur locative du marché ;
Principalement
– fixer le montant du loyer du bail commercial portant sur les lieux loués en application de l’article L145-33 du code de commerce à la somme annuelle en principal de 93.000 euros HT HC, à compter du 1er avril 2020, pour les locaux sis à [Localité 1] [Adresse 3] loués à la société CITY DEBARRAS,
– dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, de plain droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,
– condamner la société CITY DEBARRAS aux dépens,
Subsidiairement
– désigner tel expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de marché des locaux loués,
– dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que la société CITY DEBARRAS devra régler à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 93.000 euros HT HC,
– réserver les dépens.
A l’audience du 13 septembre 2022, les parties se sont accordées sur le besoin d’une expertise.
Par jugement rendu le 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à la date du 1er avril 2020, prononcé un sursis à statuer sur la demande de fixation du loyer renouvelé, ordonné avant dire droit sur le prix du bail de renouvellement, une expertise confiée à Monsieur [N] [S], et dit que pendant le cours de l’instance, la SCI de l’EPI-[Localité 1] serait redevable du paiement des loyers échus au prix ancien.
L’expert a établi son rapport définitif le 1er décembre 2023, lequel a été déposé et enregistré au greffe le 12 décembre 2023.
Les parties ont ensuite transmis leurs mémoires en ouverture du rapport d’expertise le 25 mars 2024 pour la partie demanderesse, et le 17 mai 2024 pour la partie défenderesse.
Puis un premier mémoire aux fins de demande de sursis à statuer a été notifié par la SCI de l’EPI-[Localité 1] le 20 septembre 2024, sollicitant du juge des loyers commerciaux de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision rendue par le Juge de l’expropriation du Département de Seine-Saint-Denis, à la suite du recours qu’elle a formé devant cette dernière juridiction, sous le numéro de répertoire général 24/00026, en demande de :
Ø Constatation de l’absence de base légale de l’Ordonnance d’expropriation RG n°19/00323– Numéro Portalis DB3S-W-B7D-TUF6 en date du 3 décembre 2019 déclarant expropriée la Parcelle P n°5 située [Adresse 3] à [Localité 1] (93800) appartenant à la SCI DE L’EPI-[Localité 1] et envoyant l’EPFIF en possession du Terrain ;
Ø Constatation de l’extinction définitive, à effet du 3 décembre 2019, du Bail Dérogatoire conclu le 29 mars 2019 entre la SCI DE L’EPI-[Localité 1] et la société CITY DEBARRAS.
Le juge de l’expropriation du département de la Seine-Saint-Denis a rendu sa décision le 13 février 2025.
Un mémoire n°2 aux fins de demande de sursis à statuer a ensuite été notifié par la SCI de l’EPI-[Localité 1] le 12 décembre 2025, sollicitant du juge des loyers commerciaux de surseoir à statuer dans l’attente cette fois-ci d’un jugement de la 5ème Chambre civile – Section 1 du Tribunal Judiciaire de Bobigny, à intervenir dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 25/06062.
La SCI de l’EPI-[Localité 1] expose à l’appui de cette nouvelle demande de sursis à statuer qu’aux termes d’une ordonnance rendue le 19 novembre 2025 dans le cadre de l’instance précitée, le Juge de la Mise en État près du Tribunal judiciaire de Bobigny a considéré que :
« Le Juge de l’expropriation s’est d’ores et déjà prononcé – par jugement du 13 février 2025 – sur les conséquences de l’absence de base légale de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2025, la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] lui ayant demandé, dans le cadre de la procédure de constat de l’absence de base légale de l’ordonnance du 3 décembre 2019, de constater l’extinction du bail conclu avec la société City Débarras.
Ainsi, le juge de l’expropriation a précisé en réponse à cette demande, en motivation de son jugement du 13 février 2025, « l’extinction de tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés par l’ordonnance d’expropriation, résultant d’une disposition législative, il n’y a pas lieu pour le juge de l’expropriation de la constater », relevant ainsi l’extinction du bail des suites de l’ordonnance d’expropriation du 3 décembre 2019 et ce, en application de la loi.
Le juge de l’expropriation ayant jugé qu’il n’y avait pas lieu de constater ladite extinction, considérant que celle-ci résultait de dispositions législatives, il a débouté la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] de sa demande. Il s’en déduit que le juge de l’expropriation a considéré que le constat
d’absence de base légale de ladite ordonnance d’expropriation était sans effet sur l’extinction
du bail.
Cette appréciation relevant de la seule compétence du juge de l’expropriation et ce dernier s’étant d’ores et déjà prononcé sur celle-ci, il n’y a pas lieu de lui renvoyer la présente procédure; les autres demandes formées par la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] dans son assignation du 13 mai 2025 relevant quant à elles de la compétence du tribunal de céans.
En conséquence, il y a lieu de déclarer la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bobigny incompétente pour connaître des conséquences du jugement du juge de l’expropriation du 13 février 2025 sur le bail liant la S.C.I. de l’Epi-[Localité 1] et la société City Débarras, de constater qu’il n’y a pas lieu de renvoyer la procédure au juge de l’expropriation sur cette question, celle-ci ayant déjà été tranchée, et de renvoyer l’affaire à la mise en état sur les autres demandes ».
La société demanderesse précise que dans le cadre de cette procédure actuellement pendante devant la cinquième chambre du tribunal judiciaire de Bobigny, le Juge de la Mise en État a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état de la Section 1 du 29 janvier 2026 pour les conclusions actualisées de la SCI DE L’EPI-[Localité 1].
Elle en conclut que dans la mesure où la décision à intervenir la cinquième chambre du tribunal judiciaire de Bobigny est de nature à avoir une incidence directe sur la solution du présent litige, elle est légitime à obtenir, pour une bonne administration de la justice, un sursis à statuer de la présente instance dans l’attente du jugement qui sera rendu par la 5ème Chambre civile – Section 1 du Tribunal Judiciaire de Bobigny dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/06062.
A l’audience du 16 décembre 2025, la SCI DE L’EPI-[Localité 1] a renouvelé sa demande de sursis à statuer pour les raisons précitées et exposées dans son dernier mémoire, et la SASU CITY DEBARRAS ne s’y est pas opposée.
Le jugement a été mis en délibéré au 10 mars 2026.
SUR CE
Vu les dispositions des articles 377 et 378 du code de procédure civile ;
Les parties s’accordent en l’espèce sur l’opportunité d’un jugement de sursis à statuer dans l’attente de la décision de la 5ème Chambre civile – Section 1 du Tribunal Judiciaire de Bobigny, à intervenir dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/06062.
La SCI DE L’EPI-[Localité 1] a demandé dans le cadre de la dite instance au Tribunal Judiciaire de Bobigny de constater qu’à la date du 1er avril 2020, le Bail dérogatoire du 29 mars 2019 était éteint par application des dispositions de l’article L.222-2 du Code de l’expropriation pour cause
d’utilité publique, de sorte que les conditions d’application du second alinéa de l’article L.145-5 du Code de commerce n’étaient pas réunies à cette date.
Dans le cas où le Tribunal Judiciaire de Bobigny confirmerait, dans le cadre de sa décision à intervenir, que la société CITY DEBARRAS ne peut prétendre être titulaire d’un bail commercial, en application du texte susvisé, la présente procédure deviendrait alors sans objet.
Dans la mesure où la décision à intervenir dans le cadre de l’instance enrôlée devant la cinquième chambre section 1 du tribunal judiciaire de Bobigny sous le numéro de répertoire général 25/06062 est de nature à avoir une incidence directe sur la solution de la présente procédure, il convient, pour une bonne administration de la justice, de prononcer un sursis à statuer sur les prétentions des parties dans le cadre de la présente instance, dans l’attente de cette décision.
Les demandes des parties ainsi que les dépens seront donc réservées dans l’attente de la dite décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE le sursis à statuer sur les prétentions des parties dans le cadre de la présente instance, dans l’attente de la décision de la 5ème Chambre civile Section 1 du Tribunal Judiciaire de Bobigny, à intervenir dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/06062 ;
RESERVE les demandes des parties ainsi que les dépens dans l’attente de la dite décision ;
RAPPELLE que la décision de sursis peut être frappée d’appel sur autorisation du premier président de la cour d’appel s’il est justifié d’un motif grave et légitime, dans les formes et selon les modalités prévues par l’article 380 du code de procédure civile.
La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge des loyers commerciaux, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière.
Fait au Palais de Justice, le 10 Mars 2026
LA GREFFIERE LE JUGE DE LOYERS COMMERCIAUX
Mme Sakina HAFFOU M. Grégoire AMAND
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bobigny, 10 mars 2026, N° de RG 22/00023 — Thématiques associées : Baux commerciaux — Sursis à statuer — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.
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