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Droit d’usage et d’habitation : obligations et réparations entre co-propriétaires – Tribunal judiciaire de Dax, 11 mars 2026, N° de RG 24/00294

Décision analysée : Tribunal judiciaire de Dax, 11 mars 2026, N° de RG 24/00294
Thématiques : Immobilier — Droit d’usage et d’habitation

📘 L’essentiel

L’ stipule que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. La demande de trouble de jouissance a été rejetée, car la partie demanderesse n’a pas prouvé un trouble anormal. Concernant les grosses réparations, l’article 605 précise qu’elles incombent au propriétaire, sauf en cas de défaut d’entretien de l’usufruitier. Les demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et financier ont été déboutées, faute de preuve suffisante..


Source : Tribunal judiciaire de Dax, 11 mars 2026, N° de RG 24/00294

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Tribunal judiciaire de Dax, 11 mars 2026, N° de RG 24/00294

L’affaire concerne un litige entre un usufruitier et un propriétaire suite à la vente d’une maison, incluant des droits d’usage et d’habitation. En juin 2016, un vendeur a cédé une maison à un acquéreur tout en réservant un droit d’usage viager pour lui-même et son épouse. L’acquéreur devait également verser une rente viagère mensuelle. Après le décès du vendeur, des tensions sont apparues concernant le respect des obligations contractuelles.

En janvier 2024, l’épouse du vendeur a mis en demeure l’acquéreur pour plusieurs violations, notamment des empiétements sur le jardin et des retards dans le paiement de la rente. En mars 2024, elle a assigné l’acquéreur devant le tribunal pour obtenir la cessation des troubles de jouissance, l’exécution de réparations et le paiement de la rente. L’épouse a également demandé des dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

L’acquéreur a répliqué en demandant le rejet des demandes de l’épouse et en soumettant des demandes reconventionnelles, notamment pour le remboursement de frais de peinture et l’individualisation des compteurs d’eau et d’électricité. Elle a soutenu que les troubles allégués par l’épouse n’étaient pas fondés et que les réparations demandées n’étaient pas de sa responsabilité.

Le tribunal a examiné les preuves et a conclu que l’épouse n’avait pas démontré de trouble anormal de jouissance. Les demandes de réparations et de dommages et intérêts ont été rejetées, tandis que l’épouse a été condamnée à réaliser l’individualisation des compteurs et à rembourser certains frais. Le jugement a également condamné l’épouse aux dépens, marquant ainsi une victoire pour l’acquéreur dans ce litige complexe.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant le trouble de jouissance ?

L’ prévoit que les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. L’article 578 définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. L’article 599 alinéa 1 stipule que le propriétaire ne peut, par son fait, nuire aux droits de l’usufruitier. En l’espèce, le demandeur n’a pas rapporté la preuve d’un trouble anormal de jouissance.

Quelle est la condition de recevabilité des demandes en matière de grosses réparations ?

L’ précise que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, sauf si elles ont été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien. L’article 606 énumère les grosses réparations, qui incluent les réparations des gros murs, des voûtes, et des clôtures. En l’espèce, la demande de changement de clôture a été rejetée car il a été établi que l’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations.

Quels sont les critères pour l’individualisation des compteurs ?

L’individualisation des compteurs est mise à la charge du vendeur selon l’acte de vente, mais doit être effectuée au moment de la signature. L’, qui régit la répartition des travaux, ne mentionne pas l’individualisation des compteurs comme une grosse réparation. Par conséquent, cette obligation incombe au détenteur du droit d’usage et d’habitation viager.

Quelle est la règle de droit applicable au paiement de la rente viagère ?

L’ stipule que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’acte authentique de vente prévoit que la rente doit être payable mensuellement et d’avance, le 10 de chaque mois. En conséquence, le tribunal a débouté le demandeur de sa demande relative à la date de paiement de la rente.

Quels sont les éléments déterminants pour la réparation des préjudices ?

L’ impose que tout fait de l’homme causant un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, le tribunal a rejeté la demande de réparation des préjudices financiers et moraux du demandeur, considérant qu’aucune faute n’était imputable au défendeur concernant le retard de remplacement de la chaudière, et qu’aucun élément ne prouvait le préjudice moral allégué.

🔎 Références