Charges de copropriété impayées : recours contre le liquidateur judiciaire

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Expéditions exécutoires à:
-Me Aurélie HERVÉ
-Me Victor RANIERI
Copies certifiées conformes à :
–Me Aurélie HERVÉ
-Me Victor RANIERI
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/13439
N° Portalis 352J-W-B7I-C6CL3

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Octobre 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendu le 12 Mars 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet [Localité 2] & [Y], société par actions simplifiée à associé unique
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

SCP [P]², Mandataires Judiciaires Associés, agissant en la personne de Me [O] [K], en sa qualité de Liquidateur de Monsieur [R] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Victor RANIERI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant/postulant

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CL3

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 19 Février 2026. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au12 Mars 2026.

ORDONNANCE

-Contradictoire
-Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [L] est propriétaire des lots numéros 1, 2 et 3 dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Par jugement du 28 septembre 2020, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’extension de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société Le Triomphe à M. [R] [L], et désigné l’administrateur avec mission d’assistance et la SCP [P], prise en la personne de Maître [O] [K], en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 16 octobre 2020 du tribunal de commerce de Paris de conversion en liquidation judiciaire, M. [R] [L] a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire, la SCP [P] ayant été désignée en qualité de liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [O] [K].

Le 16 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a procédé, par l’intermédiaire de son Conseil, à une déclaration de créances.

Les appels de fonds postérieurs à l’ouverture de la procédure collective n’ont pas été payés.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Paris 9ème, représenté par son syndic, le cabinet MEILLANT & [Y], a assigné, devant ce tribunal, la SCP [P], agissant en la personne de Maître [O] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de Monsieur [R] [L], aux fins de :

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1240 et 1343-2 du code civil,
– condamner la SCP [P], agissant en la personne de Maître [O] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [R] [L], à lui payer :
* la somme de 46.459,46 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à parfait paiement,
* la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,
– dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,
– rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,
– condamner la SCP [P], agissant en la personne de Maître [O] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de M. [R] [L], à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Aurélie HERVE, Avocat au Barreau de Paris.

***

Par conclusions d’incident devant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SCP [P], agissant en la personne de Me [O] [K], en sa qualité de Liquidateur de M. [R] [L] a soulevé la nullité de l’assignation et subsidiairement l’irrecevabilité des demandes.

Dans le dernier état de ses conclusions d’incident n°2 devant le juge de la mise en état, notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, la SCP [P], agissant en la personne de Me [O] [K], en sa qualité de Liquidateur de M. [R] [L], demande de :

Vu les articles 56, 122, 700 et 789 du code de procédure civile,
Vu les articles L622-17, L622-21, L622-24, et L641-3 du code de commerce,
– la juger recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
– prononcer la nullité de l’assignation faute de motivation tant en droit qu’en fait,
Subsidiairement,
– juger que les charges de copropriété ne sont pas utiles, c’est à dire non engagées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité, et ce avec toutes conséquences de droit,
En conséquence,
– juger que l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires est irrecevable comme se heurtant au principe d’interdiction des poursuites,
– les déclarer en tout état de cause mal fondées,
A titre infiniment subsidiaire,
– faire usage du pouvoir conféré au juge de la mise en état par les deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile et renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir soulevée à la formation de jugement,
– condamner, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5], dans le dernier état de ses conclusions en réponse sur incident n°2 notifiées par voie électronique le 16 décembre 2025, demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 56, 114, 122 et suivants et 789 du code de procédure civile,
In limine litis,
– juger que l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, le 31 octobre 2024, à la SCP [P], est motivée en fait et en droit,
En conséquence,
– rejeter la demande de nullité de l’assignation formée par la SCP [P],
A titre principal,
– déclarer la SCP [P] irrecevable en ses demandes en ce qu’elles relèvent du fond du droit,
A titre subsidiaire,
– la déclarer mal fondée en ses demandes,
En conséquence, l’en débouter,
En toute hypothèse,
– le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,
En conséquence, y faisant droit,
– condamner la SCP BSTG à lui payer la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Aurélie HERVE, avocat au Barreau de Paris.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions de la SCP [P] ès qualités et du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

Les parties ont été dûment convoquées à l’audience du juge de la mise en état du 18 décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026 prorogé au 12 mars 2026.
MOTIFS

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;
(…)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Sur la nullité de l’assignation :

La SCP [P] ès qualités, pour solliciter la nullité de l’assignation, expose, sur la base des dispositions de l’article 56 du code procédure civile, que celle-ci ne visait pas le fondement de droit sur lequel le syndicat des copropriétaires réclamait la condamnation d’une partie placée en liquidation judiciaire. Elle souligne que n’était énoncé aucun texte de loi sur lequel se fonde juridiquement l’action ni de décision de jurisprudence qui viendrait justifier du bien-fondé de la demande principale du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation du liquidateur à payer le montant des charges de copropriété échues postérieurement au jugement d’ouverture.

Elle fait valoir que les dispositions des articles L 622-24 et L 641-13 du code de commerce, désormais invoquées par le syndicat des copropriétaires, dans des conclusions devant le juge de la mise en état, auraient dû figurer dans l’assignation. Elle soutient que leur ajout, dans des conclusions tardives, lui cause un grief dès lors qu’elle a dû, faute de qualification juridique initiale, soulever l’incident. Elle relève que la juridiction du fond n’est toujours pas saisie de moyen de droit invoqué au soutien de la demande principale dès lors que les ajouts correctifs dans les conclusions d’incident ne saisissent pas le tribunal au fond, qui ne reste tenu que par les seuls termes, “éminemment carençaires”, de l’assignation.

Elle maintient son moyen de nullité de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires, pour s’opposer au moyen de nullité, fait valoir que l’assignation comprenait ses moyens de droit. Il ajoute que la SCP [P] ès qualités ne peut, au motif d’une contestation des fondements légaux développés, conclure à l’absence de motivation en droit.

Il invoque les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, et soutient que la SCP [P] ès qualités ne justifie d’aucun grief, lequel ne peut relever de la contrainte d’avoir introduit l’incident alors que cette procédure a été engagée pour faire valoir une prétendue fin de non-recevoir et tenter ainsi de faire obstacle aux demandes formées à son encontre.

Il ajoute, sur la base des dispositions de l’article 115 du code de procédure civile, que la nullité est couverte.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 56 du code procédure civile, “L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :
2° Un exposé des moyens en fait et en droit … ”.

L’article 114 du même code prévoit : “Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.”

L’article 115 suivant ajoute que :“La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.”

En l’espèce, l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires comprenait un exposé des faits expliquant les raisons de l’engagement de la procédure et visait, expressément, les articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’article l’article 61-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que les articles 1240 et 1343-2 du code civil. En ce sens, le syndicat des copropriétaires a présenté les fondements juridiques sur lesquels il sollicitait la condamnation de la partie défenderesse à payer, à titre principal, un arriéré de charges de copropriété. L’assignation comportait, dès lors, un exposé des moyens en fait et en droit.

Le désaccord sur les fondements invoqués par le demandeur au fond voire leur inadéquation à la règle de droit peuvent justifier, le cas échéant, de la part de la partie défenderesse au fond une demande de rejet des prétentions, mais ne sont pas susceptibles de fonder, au cas présent, une nullité de l’acte introductif d’instance.

La SCP [P] ès qualités ne pouvait, sérieusement, se méprendre sur l’objet de l’action engagée.

En outre, il n’est pas contestable que sont désormais dans le débat, notamment, les dispositions des articles L 622-21 I, L. 622-17 I, L 622-24 et L 641-13 (et non 3) du code de commerce, sur lesquels le liquidateur a pu se fonder pour soulever une fin de non-recevoir tirée de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et de l’interdiction des actions en paiement.

Aussi, la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur l’irrecevabilité soulevée par la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] :

La SCP [P] ès qualités, oppose au syndicat des copropriétaires une fin de non-recevoir tirée de l’interdiction des poursuites. Elle soutient qu’il s’agit d’une fin de non-recevoir relevant de la compétence du juge de la mise en état, en vertu des dispositions des articles 789 et 122 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au regard des dispositions de l’article L622-21 I du code de commerce que les actions en paiement introduites postérieurement au jugement d’ouverture sont irrecevables à l’exceptions de celles relatives à des créances mentionnées aux dispositions de l’article L622-17 I du même code.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à agir dans la mesure où la créance alléguée ne peut donner lieu à paiement dès lors que celle-ci n’entre pas dans les prévisions des dispositions de l’article L 622-17 I du code de commerce et n’est pas utile à la poursuite de l’activité.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’irrecevabilité soulevée ne rélève pas d’une fin de non-recevoir. Il considère avoir qualité et intérêt à agir et que, sous couvert d’une prétendue fin de non-recevoir liée à l’interdiction des poursuites, la SCP [P] ès qualités demande au juge de la mise en état de se prononcer sur le fond du droit. Il conclut au mal fondé des moyens développés.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

Il est constant que la règle de l’arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l’ouverture d’une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d’ordre public impose au juge de la relever d’office (Cass.Com. 08-19.645).

En vertu des dispositions des articles L622-7 du code de commerce :
“I. – Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

L 622-17 I du même code ajoute que “Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.(…)”

L’article L 622 21 I dispose que :
“-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent;
(…)
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.”

L’article L641-3 prévoit que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L. 622-7, par les articles L. 622-21 et L. 622-22, par la première phrase de l’article L. 622-28 et par l’article L. 622-30.

Aux termes de l’article L622-24, dans sa version applicable aux faits de la cause, “A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. (…)
Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture, autres que celles mentionnées au I de l’article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d’exigibilité de la créance. Toutefois, les créanciers dont les créances résultent d’un contrat à exécution successive déclarent l’intégralité des sommes qui leur sont dues dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat. (…)”

Enfin, l’article L641-13 (et non 3) dispose que :
“-Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :
-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L. 641-10 ;
-si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s’il y a lieu, et après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
– si elles sont nées pour assurer la mise en sécurité des installations classées pour la protection de l’environnement en application des articles L. 512-6-1, L. 512-7-6 ou L. 512-12-1 du code de l’environnement ;
-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.
En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article L. 622-17.(…)”

Il n’est pas discuté que la procédure collective de M. [R] [L] était ouverte à la date de délivrance de l’assignation par le syndicat des copropriétaires. La recevabilité de son action en paiement, au jour de l’assignation, est dès lors conditionnée à l’application ou non de la règle de l’interdiction des poursuites individuelles et de la nature de sa créance, exclue ou non du régime de règlement à l’échéance.

Le fait que l’appréciation de cette circonstance soit au préalable nécessaire, ne prive cependant pas l’irrecevabilité soulevée de sa nature de fin de non-recevoir.

Il sera ainsi observé que la prescription, qui est expressément visée comme fin de non-recevoir aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, peut dépendre de l’examen des faits et de l’appréciation juridique de certaines circonstances.

Aussi, il sera dit que l’exception soulevée par la SCP [P] ès qualités relève d’une fin de non-recevoir.

Mais, compte tenu de la complexité de la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] dans ses conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, il est décidé qu’elle sera examinée à l’issue de l’instruction, directement par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, en application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile. Il est rappelé que les parties sont tenues de reprendre les fins de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la juridiction de jugement.

Dès lors, l’affaire sera renvoyée à l’audience de mise en état du 17 juin 2026 à 13h35 pour, le cas échéant, le prononcé de l’ordonnance de clôture et la fixation de la date de plaidoiries avec le calendrier procédural suivant :
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CL3

– conclusions récapitulatives au fond de la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] au plus tard le 17 avril 2026,
– conclusions en réplique au fond du syndicat des copropriétaires au plus tard le 20 mai 2026.

Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu, au cas présent, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile du chef de l’incident et les demandes à ce titre seront rejetées.

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.
PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] de son exception de nullité de l’assignation délivrée le 31 octobre 2024,

DIT que l’irrecevabilité soulevée par la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] constitue une fin de non-recevoir,

DIT que la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] sera examinée à l’issue de l’instruction, directement par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond, en application des deux derniers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les parties sont tenues de reprendre les fins de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la juridiction de jugement,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile du chef de l’incident,

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond,

REJETTE les plus amples demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 17 juin 2026 à 13h35 pour, le cas échéant, prononcé de l’ordonnance de clôture et la fixation de la date de plaidoiries avec le calendrier préalable procédural suivant :

– conclusions récapitulatives au fond de la SCP [P] ès qualités de liquidateur de M. [R] [L] au plus tard le 17 avril 2026,
– conclusions en réplique au fond du syndicat des copropriétaires au plus tard le 20 mai 2026.

Fait et jugé à [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente